Theo dự báo của các chuyên gia BĐS, trong năm nay, thị trường BĐS vẫn tiếp tục khởi sắc, nhiều dự án mới sẽ được triển khai. Tuy nhiên, hầu hết các doanh nghiệp (ND) địa ốc đều sử dụng đòn bẩy tài chính từ nguồn vốn vay ngân hàng để triển khai dự án của mình. Còn tỷ lệ vốn tự có của các chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30%.
Tín dụng vẫn chảy vào BĐS
Theo giới đầu tư BĐS, 2017 được đánh giá là năm sôi động của thị trường BĐS, với hơn 4.500 DN kinh doanh BĐS được thành lập mới và hàng loạt dự án ra mắt. Cùng với đó, rất nhiều dự án tồn kho đã được giải quyết.
Một trong những nguyên nhân giúp thị trường khởi sắc được các chuyên gia cho rằng do nguồn vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực này tăng mạnh. “Thời gian qua, tín dụng BĐS tuy bị siết lại, nhưng thực chất, tiền đổ vào thị trường này vẫn tiếp tục tăng mạnh, qua cả kênh cho các chủ đầu tư vay trực tiếp và các ngân hàng đẩy mạnh cho vay tiêu dùng, đặc biệt cho cho vay mua nhà, sửa chữa nhà…”, vị này nói.
Số liệu từ Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho thấy trong năm 2017, tỷ trọng tín dụng vào hoạt động kinh doanh BĐS và xây dựng giảm nhẹ. Tín dụng vào lĩnh vực này tăng 12,2% so với năm 2016, chiếm 15,8% tổng tín dụng trong năm 2017 (năm 2016, con số này là 17,1%). Trong đó, vào lĩnh vực xây dựng khoảng 9,9%, vào hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,9%.
Trong khi đó, tín dụng tiêu dùng tiếp tục tăng mạnh theo đà tăng trưởng từ cuối năm 2015. Năm 2017, tín dụng tiêu dùng ước tăng 65% (năm 2016 là 50,2%), chiếm 18% tổng tín dụng năm.
Đáng nói, cho vay tiêu dùng với mục đích mua, sửa chữa nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng chính và là lĩnh vực tăng trưởng mạnh nhất, năm 2017 chiếm 52,9% (năm 2016 chiếm 49,5%), tốc độ tăng trưởng là 76,5% (năm 2016 là 78,4%).
|
Tín dụng cho vay BĐS mới chỉ giảm về mặt thống kê
DN chỉ cần 20% vốn đầu tư
Nhìn vào những con số này có thể thấy tín dụng cho vay BĐS chỉ giảm về mặt thống kê. Còn trên thực tế, hầu hết DN địa ốc đều sử dụng đòn bẩy tài chính từ nguồn vốn vay ngân hàng để triển khai dự án của mình.
Luật đầu tư BĐS quy định, DN chỉ cần có vốn thực có tối thiểu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt triển khai dự án.
Sau đó, các chủ đầu tư sẽ tiến hành huy động thêm nguồn vốn bằng việc vay vốn ngân hàng thế chấp chính các dự án đó và huy động từ các khách hàng thông qua các chương trình kết hợp vay ưu đãi. Rõ ràng với những quy định trên, hầu hết các DN địa ốc đều vay vốn ngân hàng khi triển khai dự án, bởi với quy mô đầu tư lớn, nhưng năng lực tài chính lại hạn hẹp, nếu không vay vốn ngân hàng, DN sẽ lấy tiền ở đâu.
Theo tiết lộ của một chủ đầu tư: “Rất hiếm dự án nào mà chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính, không phải vay vốn ngân hàng. Đa phần các dự án phải vay đến 70% từ nguồn vốn của ngân hàng. Còn với người dân có nhu cầu mua nhà ở thực, đến 90% khách hàng mua nhà đều vay vốn ngân hàng qua kênh vay tiêu dùng”.
Vì thế những cảnh báo về tăng trưởng tín dụng BĐS đang ngày càng “phình to” là có cơ sở.
Ngay trong những ngày đầu năm 2018, lãnh đạo NHNN đã khẳng định, trong năm nay, một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như tín dụng BĐS, tín dụng đầu tư chứng khoán sẽ được NHNN chỉ đạo các TCTD kiểm soát chặt chẽ.
Bản thân lãnh đạo một số ngân hàng cho biết sẽ kiểm soát chặt, chỉ cho vay với những dự án tốt và có giá bán phù hợp, không cho vay để đầu cơ. Còn lĩnh vực cho vay tiêu dùng, trong đó có cho vay để mua nhà, ngân hàng sẽ duyệt hồ sơ chặt chẽ. Chỉ những khách hàng có khả năng trả nợ, có mức lương hoặc kinh doanh ổn định mới được vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc thẩm định dự án không phải ngân hàng nào cũng có những chuyên gia thẩm định tốt ở lĩnh vực BĐS.
Bên cạnh đó, có thể tín dụng sẽ được kiểm soát chặt chẽ ở các dự án, cho chủ đầu tư vay, nhưng dòng tiền “luồn lách” qua kênh cho vay tiêu dùng và kênh xây dựng.
Theo dự báo của giới chuyên gia, trong thời gian tới, tín dụng tiêu dùng vẫn là một trong những mảng hoạt động tiềm năng và chiến lược của các tổ chức tín dụng và dự báo tăng trưởng cao.
Hiện nay, các ngân hàng đẩy mạnh cạnh tranh trong lĩnh vực này không chỉ bằng việc đa dạng hoá các hình thức cho vay, mà còn xây dựng các mức lãi suất cho vay cạnh tranh. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất cho vay mua nhà trả góp với lãi suất 0% trong năm đầu tiên nếu khách hàng mua dự án mà ngân hàng bảo lãnh vốn.
Thanh Hoa
