Từng thắng lớn với 2 lô đất tình cờ mua vào từ năm 2017, anh Huỳnh Hữu Châu, nhân viên ngân hàng, trú tại phường Trường Lạc, quận Ô Môn, TP.Cần Thơ, nhà ở ven tỉnh lộ 922, nay đối diện nguy cơ vỡ nợ, 6 lô đất nền trị giá hơn 10 tỷ đồng giờ trở thành gánh nặng oằn vai.

Nguy cơ lỗ cả tỷ

Anh Châu chia sẻ, vào đầu năm 2017, sau gần 10 năm làm ngân hàng, anh tích cóp được hơn 1,5 tỷ đồng, quyết định xuống tiền mua vào 2 lô đất gần nhà với mục đích để ở khi lập gia đình. Thời điểm đó, tỉnh lộ 922 chưa có thông tin khởi công, giá đất vẫn còn rất rẻ.

“Tôi mua vào 2 lô đất hoàn toàn tình cờ, không hề có ý định đầu cơ, chờ tăng giá kiếm lời. Nhưng rồi đường 922 khởi công, giá đất lên vù vù. Cuối năm 2019, tôi quyết định bán lại 1 lô rộng 200m2 (trong đó có 75m2 thổ cư), giá gần 2,1 tỷ đồng, lãi gấp 3,5 lần mua vào”, anh Châu tiết lộ.

Có tiền thì ham, anh Châu bắt đầu cuộc phiêu lưu của một nhà đầu tư “tay ngang” kể từ đầu năm 2020 đến nay. Với hơn 3 tỷ đồng vốn liếng, anh chủ yếu lướt sóng các lô đất ven tỉnh lộ, có thời điểm sẵn sàng vay nóng để gom hàng vì thời gian chốt các thương vụ có khi chỉ vài tuần đã có lãi khủng.

Mọi chuyện vẫn thuận lợi cho đến đầu năm 2022, khi đã tất tay vào 6 lô đất ven tỉnh lộ ở nhiều khu vực TP.Cần Thơ, trong đó có 3 lô ven tỉnh lộ 922, thị trường đột ngột giảm tốc, khó khăn ập tới. Hơn 6 tỷ đồng tiền gốc (kiếm được từ đất) và 5 tỷ đồng tiền vay ngân hàng giờ “chôn” trong đất.

“Không thể bán được, dù đã giảm gần 30%. Khổ ở chỗ 2/3 lô đất ven đường 922 của tôi lại nằm trong quy hoạch nên không thể chuyển đổi. Lô còn lại có khách hỏi mua nhưng đòi giảm từ 2,6 tỷ đồng xuống còn 2,1 tỷ đồng, nếu tình hình không cải thiện, có thể tôi sẽ phải bán để cắt nợ”, anh Châu nói.

Thực tế, theo ghi nhận, nguy cơ vỡ nợ của nhà đầu tư chuyên lướt sóng đất ven tỉnh lộ như anh Châu không phải là hiếm trong gần 1 năm qua. Như trường hợp của bà Thủy buôn đất ở Bảo Lộc từng lãi khủng hồi năm 2021, hiện cũng rơi cảnh lao đao.

Bao giờ đất tỉnh lại “sốt”?

Bà Thủy cho biết nhóm đầu tư của mình đang mắc kẹt tại khu đất lớn trị giá gần 15 tỷ đồng, đang được phân thành 12 lô, bình quân mỗi lô có giá khoảng 2,5 - 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay, vì một số vướng mắc về pháp lý, đất không thể bán được, trong khi lãi suất khoản vay gần 6 tỷ đồng đang đè nặng.

Chia sẻ với Vnbusiness, anh Lâm Hữu Phước, một môi giới được mệnh danh là “thổ địa” tại Lâm Đồng, cho hay sau sốt giá, hiện giá đất nền vùng ven TP.Đà Lạt hay các khu vực “hot” như Bảo Lộc, Bảo Lâm… đang dao động từ 7-15 triệu đồng/m2. Các khu vực xa trung tâm dao động ở mức vài trăm nghìn đến vài triệu đồng/m2, tùy vị trí.

“Chỉ cần chi khoảng 3 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể sở hữu lô đất đẹp, đường ô tô chạy vào tận nhà, view trực tiếp ra hồ. Mức giá hiện tại đã giảm 10 – 20% so với giai đoạn đỉnh sốt, nhưng vẫn cao gấp 2 - 3 lần so với thời điểm trước năm 2019. Để bán nhanh, nhà đầu tư cần chấp nhận giảm thêm”, anh Phước phân tích.

Khó khăn của nhà đầu tư khiến nhiều người đặt câu hỏi bao giờ đất tỉnh nói chung và đất ven tỉnh lộ nói riêng sốt trở lại, giúp nhà đầu tư thoát hàng? Nhiều chuyên gia cho rằng đất nền nói chung, đặc biệt loại hình đất vườn, đất nông nghiệp tại các tỉnh sẽ mất nhiều thời gian để phục hồi.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, trong năm 2023, khi tín dụng ngân hàng được mở, thị trường sẽ dần phục hồi. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền được khơi thông nhưng không còn chỗ cho nhà đầu cơ, mà hướng vào người mua ở thực.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng, thời gian qua, hiện tượng chiết khấu cao chỉ xuất hiện phổ biến ở các chủ đầu tư lớn, tức thị trường sơ cấp. Những nhà đầu tư thứ cấp rao bán giảm sâu nhưng thực chất chỉ là cắt lãi, thời gian tới sẽ khác.

Nhưng năm 2023 sẽ là năm kết thúc của các chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0%... Khó khăn sẽ buộc các nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy phải cắt lỗ thật để thoát hàng. Đây sẽ là lúc nhà đầu tư “cá mập” sẵn dòng tiền gom hàng giá tốt.

Theo đó, thị trường bất động sản trong năm 2023 có thể sẽ dần dễ thở hơn, song giao dịch khó cải thiện nhanh, chủ yếu vẫn là cuộc chơi của những nhà đầu tư chờ bắt đáy. Vì vậy, nếu chịu áp lực quá lớn về tài chính, các nhà đầu tư cũ nên tính toán cắt lỗ sớm thay vì cố gồng.

Hưng Nguyên