Quanh chuyện Tân Hoàng Minh “bỏ cọc”, rồi mới đây nhất là công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh (Công ty Bình Minh) có văn bản gửi đến các cơ quan chức năng xin bỏ cọc lô đất 3-9 ở Thủ Thiêm, dư luận bày tỏ cần sớm sửa đổi và bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị để tránh lặp lại những lùm xùm mang tính tiêu cực.
Dấu hỏi về năng lực tài chính của doanh nghiệp
Cần nhắc lại, trước đó, công ty Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9 với số tiền 5.026 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm gấp 6,9 lần. Để trúng đấu giá lô đất trên, công ty này đã phải vượt qua 13 doanh nghiệp (DN) khác với 140 lượt gọi giá.
 |
|
Bài học bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm đòi hỏi cần sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. |
Thực ra, có nhiều dấu hỏi quanh DN bỏ cọc này khi có quy mô vốn điều lệ chỉ 100 tỷ đồng, thành lập vào tháng 9/2021 nhưng lại tham gia đấu giá đất với số tiền lên đến hơn 5.000 tỷ đồng.
Có ý kiến cho rằng việc DN với tư cách pháp nhân tham gia đấu giá, bỏ cọc là bình thường, tuy nhiên vấn đề là tại sao công ty chỉ có vốn 100 - 200 tỷ đồng lại được tham gia đấu giá tài sản 5.000-10.000 tỷ đồng? Đó chính là kẽ hở để một số DN lợi dụng tạo dựng công ty ma rồi thu hút vốn bằng trái phiếu để thực hiện mục đích khác và gây bất ổn thị trường.
Theo một số chuyên gia, các quy định về đấu giá đất cho phép bỏ cọc (không mua nữa) nên DN đấu giá không phạm luật, DN bỏ cọc thì họ chấp nhận mất tiền đặt cọc, chẳng có lý do gì để xỷ lý được.
Vì vậy, biện pháp đơn giản để chống bỏ cọc là tăng thêm tiền đặt cọc lên gấp 5 - 7 lần để các DN cân nhắc nếu mất cọc và cũng để tránh các chiêu thức thổi giá tinh vi của DN ngành bất động sản. Bên cạnh đó, có thể yêu cầu DN chứng minh năng lực tài chính tối thiểu phải có tiền hoặc tài sản bằng ít nhất mức giá khởi điểm.
Ngoài ra, rất cần làm rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý có liên quan trong việc tổ chức đấu giá đất khi lơi lỏng trong vấn đề xét duyệt các công ty mới thành lập có vài tháng, vốn điều lệ ít nhưng lại được tham gia đấu giá, rồi để cho một số DN lợi dụng để phục vụ ý đồ riêng của họ.
Nhận thấy những lỗ hổng nêu trên nên từ việc các DN trúng đấu giá đất Thủ Thiêm hủy hợp đồng, bỏ cọc, mới đây Bộ Xây dựng cùng với Bộ Tài nguyên & Môi trường đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật đấu giá đất, có yếu tố trục lợi trong đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo Bộ Xây dựng, hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá, thu lợi bất chính đang diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi, một số vụ việc có tổ chức.
Không sửa không được
Cũng cần đánh giá cao những phát hiện sớm của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) và có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội với một số nhận xét, đề xuất, kiến nghị sau các phiên đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm cùng với chuyện bỏ cọc.
Phía HoREA từng lưu ý là Nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng. Thứ nhất là đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư, mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này.
Thứ hai là đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư” (quy định tại điểm a khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013) mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này.
Thứ ba là ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất “ảo” để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.
HoREA cho rằng tuỳ theo loại tài sản đấu giá mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp.
Riêng đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì phù hợp nhất là áp dụng hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, hoặc hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” theo quy định tại Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản 2016; trên cơ sở nghiên cứu vận dụng tương tự phương thức “đấu thầu 02 giai đoạn 02 túi hồ sơ” (quy định tại Điều 31 Luật Đấu thầu 2013).
Và nhất là không nên áp dụng hình thức “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” (quy định tại Điều 41 Luật Đấu giá tài sản 2016) đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, như đã thực hiện trong thời gian qua vì không phù hợp.
Ngoài ra, quy định về “tiền đặt trước” tại Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 cũng chưa thống nhất với các quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Bộ luật Dân sự 2015 đã không sử dụng khái niệm “tiền đặt trước” và xét về nội hàm thì khái niệm “tiền đặt trước” của Luật Đấu giá tài sản 2016 có nội dung tương đồng với khái niệm “đặt cọc” của Bộ luật Dân sự 2015.
Vì thế, rất cần xem xét thay thế quy định về “tiền đặt trước” của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về “bảo đảm đấu giá” hoặc “tiền đặt cọc đấu giá” để đảm bảo sự thống nhất của các quy định pháp luật.
Thanh Loan
