Khi bàn về hiệu ứng từ chuyện đấu giá đất ở Thủ Thiêm dù cho CTCP tập đoàn Tân Hoàng Minh đã “bỏ cọc”, một số ý kiến cho rằng, mặt bằng giá đất tiếp tục nóng lên, dòng vốn “khủng” cũng đổ vào thêm, đặc biệt ở các dự án ở gần khu vực Thủ Thiêm. Trong đó, phải kể đến siêu dự án Sài Gòn Bình An với quy mô 117ha, nằm cạnh khu phức hợp Saigon Sports City và tiếp giáp với cao tốc Long Thành - Dầu Dây.
Dấu hỏi về dòng vốn “khủng”
Những thông tin mới đây nhất cho thấy, Công ty Đầu tư và phát triển Sài Gòn (SDI Corp) - Chủ đầu tư dự án Sài Gòn Bình An, vừa công bố phát hành thành công lô trái phiếu trị giá hơn 6.574 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng.
 |
|
Còn nhiều dấu hỏi quanh chuyện lùm xùm đấu giá đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm. |
Ngoài ra, một số thông tin còn cho biết, trước đó các doanh nghiệp (DN) liên quan đến tập đoàn V.T.P cũng đã thực hiện nhiều đợt huy động vốn qua kênh trái phiếu DN để rót tiền vào dự án này.
Nhờ vậy, đã đưa tổng huy động vốn cho siêu dự án nêu trên qua kênh trái phiếu DN tính đến nay lên tới 22.074,6 tỷ đồng, tương đương gần 1 tỷ USD trái phiếu được phát hành có liên quan. Dự báo sẽ có thêm nhiều đợt phát hành trái phiếu khác liên quan đến dự án này trong thời gian tới.
Cần biết thêm, nhóm lãnh đạo mới của SDI Corp được cho là có mối liên hệ với tập đoàn V.T.P. Trong khi đó, 2 trong 4 nhà đầu tư trúng đấu giá đất ở Thủ Thiêm mới đây cũng đang được bàn tán là có mối liên quan đến V.T.P - một tập đoàn đang thâu tóm nhiều “đất vàng” ở quận 1 (Tp.HCM).
Để qua một bên chuyện dòng vốn “khủng” vừa đổ vào dự án Sài Gòn Bình An (vốn từng được một ngân hàng định giá 19.500 tỷ đồng từ nhiều năm trước). Trở lại câu chuyện đấu giá đất ở Thủ Thiêm, nhiều dấu hỏi đang đặt ra đối với một, hai công ty trúng đấu giá chỉ là DN tầm trung hoặc mới thành lập được một vài năm, thậm chí vừa mới thành lập.
Thực ra, trong buổi đấu giá đất ở Thủ Thiêm, ngay cả một số tập đoàn, DN bất động sản lớn tham gia đấu giá nhưng cũng “không kịp” trả giá lần nào trước “tốc độ trả giá” rất nhanh và giá trị mỗi lần trả giá của một số nhà đầu tư có “bước giá” rất lớn.
Thậm chí có “bước giá” cách biệt lên đến 700 tỷ đồng như lần trả giá cuối cùng của phiên đấu giá Lô 3.12, nên một số nhà đầu tư khác không thể “chen vào” trả giá được.
Bởi lẽ lần trả giá tiếp sau có giá trị quá cao, vượt ngoài tính toán của các nhà đầu tư này, nên chỉ từ 6 đến 13 nhà đầu tư đã trả giá được trong mỗi phiên đấu giá mà thôi.
Lo đánh “vống” giá trị tài sản
Như lưu ý của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), giá đất quá cao được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có tài sản nhà đất tọa lạc tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả tại khu trung tâm quận 1 đang thế chấp tại ngân hàng có thể được đề nghị định giá lại.
Chẳng hạn, giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1 có lợi cho các dự án “siêu sang”, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ “siêu sang” tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành “bình thường”.
Qua đó có thể được đánh “vống” giá trị tài sản nhà đất cao hơn để được vay thêm, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính “nợ - có” của DN, mà hệ quả có thể dẫn đến “bong bóng” tài sản. Cho nên, các ngân hàng cần phải thận trọng khi định giá lại các tài sản thế chấp trước đây.
Ví dụ như lô đất 1 ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng đã được định giá 1.000 tỷ đồng và đã được vay 650 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp). Nếu lô đất này “được” định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỷ đồng) so với giá trị ban đầu, nếu được vay thêm 4.550 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp “mới”), thì có thể tạo ra “bong bóng” tài sản.
Bởi vì cũng chỉ là lô đất đó nhưng được “đánh vống” giá trị, dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay “tiền thật” của ngân hàng và trong trường hợp thị trường quay trở lại giá trị thực (giá thấp hơn) thì ngân hàng có thể bị “rủi ro” do tài sản thế chấp có giá trị thấp hơn dư nợ vay.
Nhưng nói đi cũng phải nói lại, dù cho Tân Hoàng Minh đã “bỏ cọc”, nếu xét về mặt tích cực trong các cuộc đấu giá đất Lô 3.5; 3.8; 3.9; 3.12 ở Thủ Thiêm có tính chất công khai và minh bạch với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư trong nước.
Qua đó sẽ thúc đẩy thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất dần trở thành phương thức chủ yếu để lựa chọn nhà đầu tư. Điều này sẽ góp phần quan trọng để xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.
Tuy nhiên, với thực tế đang diễn ra, như khuyến cáo của giới chuyên gia, cần tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng đấu giá “cuội”, có “quân xanh - quân đỏ”, hoặc đấu thầu “cuội”, có “chân gỗ”, hoặc xảy ra hành vi “thông đồng” giữa một số nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá, đấu thầu.
Nhất là Nhà nước cần khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, không để xảy ra trục lợi, đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường.
Thanh Loan
