CTCP Đầu tư Thế Giới Di Động (HoSE: MWG) đã có công văn số 0208/2021/TGDĐ-ĐMX gửi đối tác cho thuê mặt bằng về việc thanh toán tiền thuê mặt bằng trong giai đoạn cửa hàng tạm đóng cửa do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19.
Đơn phương giảm tới... 100% tiền thuê mặt bằng
Theo nội dung công văn, Thế Giới Di Động/Điện Máy Xanh có gần 2.000 cửa hàng đang phải tạm đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng do dịch bệnh. Các cửa hàng này chiếm 70% về số lượng nhưng đóng góp hơn 80% giá trị doanh thu của Thế Giới Di Động/Điện Máy Xanh trong điều kiện bình thường. Mặc dù tích cực cắt giảm chi phí vận hành, triển khai chính sách điều chỉnh thu nhập nhân viên, nhưng việc tạm đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng đã làm cho cửa hàng không phát sinh doanh thu hoặc doanh thu giảm nhiều.
Thế Giới Di Động/Điện Máy Xanh đã gửi công văn cho các đối tác cho thuê mặt bằng đơn phương giảm trừ 100% tiền thuê nhà trong thời điểm đóng cửa hoàn toàn và 70% trong thời gian hạn chế bán hàng để phòng chống dịch (Ảnh: BHQ) |
Do vậy, Thế Giới Di Động/Điện Máy Xanh đề nghị không tính tiền thuê và không thanh toán 100% tiền thuê mặt bằng trong thời gian cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn, không kinh doanh theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan nhà nước. Không tính tiền thuê 70% và thanh toán 30% tiền thuê mặt bằng trong thời gian cửa hàng bị hạn chế bán hàng để phối hợp phòng chống dịch. Thời gian áp dụng từ 1/1/2021 đến 1/8/2021.
Thế Giới Di Động cũng đề nghị: "Tiền thuê đã thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo, cũng như sẽ áp dụng cho đến hết hạn hợp đồng thuê nếu xảy ra các trường hợp bất khả kháng buộc cửa hàng phải tạm đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng".
“Công văn này không áp dụng đồng thời với các hợp đồng thuê mà công ty và các đối tác khác đã đạt được thỏa thuận giảm giá theo công văn 1506/TGDĐ-ĐMX trước đó vào ngày 15/6/2021”, Thế Giới Di Động nêu.
Trong tháng 9/2021, Thế Giới Di Động cũng đã gửi thông báo số 8367/TGDĐ-ĐMX cho ông TKM có mặt bằng cho thuê ở Bình Định về việc điều chỉnh giảm trừ thanh toán chi phí mặt bằng liên quan đến dịch bệnh Covid-19.
Có là sự kiện miễn trừ?
Kết quả kinh doanh 8 tháng đầu năm 2021, MWG ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất tăng 8% và lợi nhuận sau thuế tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái bất chấp khó khăn do dịch bệnh.
Trước đó, theo báo cáo tài chính, lũy kế 6 tháng đầu năm 2021, MWG ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất hơn 62.480 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế hơn 2.550 tỷ đồng, tăng 12% và 26% so với cùng kỳ, hoàn thành 50% kế hoạch doanh thu và 54% kế hoạch lợi nhuận sau thuế cả năm.
Động thái của Thế Giới Di Động khiến nhiều người bất ngờ. Và trước hành động “đơn phương” này của Thế Giới Di Động, chủ mặt bằng cho thuê tại Bình Định, ông TKM chia sẻ với báo chí cho rằng, đại dịch Covid-19 làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh của các doanh nghiệp, tuy nhiên không phải vì vậy mà Thế Giới Di Động/Điện Máy Xanh muốn tự giảm giá kiểu gì thì giảm mà không quan tâm đến ý kiến người cho thuê.
Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Giám đốc Công ty luật TAT Law Firm cho rằng, dịch bệnh Covid -19 bùng phát nhanh chóng, lan rộng là một sự kiện khách quan, không thể lường trước được, gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu chứng minh đây là sự kiện bất khả kháng để doanh nghiệp không phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng thì còn phải chứng minh các yếu tố khác theo luật định, như: “không thể khắc phục được”, “mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.
Trong trường hợp vì dịch Covid-19 dẫn đến cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định hạn chế lưu thông, bốc dỡ hàng, cấm đi làm… thì chính quyết định này cũng nên được xem là một sự kiện miễn trừ nghĩa vụ thanh toán.
Bên cạnh đó, nếu hợp đồng có ghi nhận thỏa thuận "dịch bệnh" là "sự kiện bất khả kháng" thì hai bên có nghĩa vụ tuân thủ thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, dịch bệnh như hiện nay là chưa có tiền lệ, nên trên thực tế chưa thấy có hợp đồng thuê mặt bằng nào đưa thỏa thuận này, làm căn cứ xác định sự kiện bất khả kháng.
Nếu hợp đồng không có thỏa thuận dịch bệnh là sự kiện bất khả kháng thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ xem xét 3 yếu tố của “sự kiện bất khả kháng” quy định tại Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015, đó là: khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được để làm căn cứ giải quyết vụ việc.
Cũng theo Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, trong tình huống này, cũng không nên đặt ra vấn đề kiện được hay không, kiện như thế nào. Bởi cứ có xung đột, có mâu thuẫn là có quyền kiện, tòa án sẽ thụ lý giải quyết, việc giải quyết của tòa án trên cơ sở hợp đồng của các bên và pháp luật hiện hành.
Dư luận xã hội đánh giá cách hành xử của Thế Giới Di Động là đang “tự tung tự tác”, “tự biên tự diễn”, “ngang ngược”. Tuy nhiên, nhìn xa hơn có thể thấy, Thế Giới Di Động rất “cao tay” khi tung ra cách hành xử được coi là như “đúng rồi”. Bởi lẽ, nếu đi xin chủ nhà thì sẽ rơi vào thế “cửa dưới”. Còn với việc ra văn bản, lập tức biến họ trở thành “cửa trên”, người áp đặt “cuộc chơi” và bên cho thuê phải “chạy theo” để đàm phán với họ.
Tuy nhiên, ngoài góc nhìn của người cho thuê, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo cho rằng, cần phải có thêm góc nhìn của người đi thuê thì mới đảm bảo tính hợp lý công bằng, để từ đó thay đổi những tư duy cũ. Ngay cả pháp luật cũng cần thay đổi để bám sát các vấn đề thực tiễn của xã hội dân sinh.
“Thời điểm này, thiết nghĩ giữa người đi thuê và người cho thuê cùng chia sẻ gánh nặng, tạo nên sự hài hòa lợi ích, đảm bảo các bên hợp tác lâu dài, tránh trường hợp “ăn xổi ở thì”, “tát cạn bắt lấy”, theo kiểu "sống chết mặc bay, tiền thầy bỏ túi”, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo nhấn mạnh.
Khách hàng cần chung tay
Liên quan đến vấn đề cho thuê mặt bằng thương mại và nhà phố, theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, chỉ có số ít trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ đồ thực phẩm thiết yếu có hoạt động. Hiện tượng cơ sở kinh doanh phải trả lại/giảm bớt mặt bằng thuê cho chủ diễn ra phổ biến, đặc biệt là các đô thị lớn ước đến 50%.
Đối với sự việc của Thế Giới Di Động, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam cho rằng, trước các tổn thất nặng nề do dịch Covid-19 tác động ảnh hưởng đến sức khoẻ tài chính của các doanh nghiệp đi thuê, các chủ đầu tư, chủ nhà cần chung tay hỗ trợ người thuê mặt bằng để họ có thể dần khởi động lại kế hoạch kinh doanh của mình.
Còn theo Savills Việt Nam, tình hình giãn cách xã hội nghiêm trọng kéo dài từ đầu tháng 6 đến nay đã khiến cho nhiều cửa hàng thi công xong nhưng không được khai trương, phải tiếp tục rơi vào thế bị động do giãn cách xã hội.
Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ, Savills Việt Nam đánh giá, dự kiến sau thời gian giãn cách xã hội này sẽ mất ít nhất 3 tháng để các khu mua sắm dần phục hồi lượng giao dịch, mất ít nhất 1 năm để nhà bán lẻ trở lại hoạt động trạng thái cân bằng ổn định và mức doanh thu như năm 2019. Hiện nay, giá thuê cho hợp đồng mới phần lớn được giữ nguyên, thậm chí giảm 20-30%.
Lấy dẫn chứng tại TP.HCM, bà Quyên cho biết thêm, việc nhiều mặt bằng trống khiến các nhãn hàng có tiềm lực tài chính mạnh nay có thể thu gom những vị trí tốt mà trước đây họ chưa bao giờ chen chân được vào các cuộc đấu giá thuê tại mặt bằng phố Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hồ Tùng Mậu… và được chủ đầu tư, chủ nhà hỗ trợ giá thuê giảm 30% so với mặt bằng giá khu vực vào đầu năm 2020.
“Trong trung tâm thương mại lớn thì chủ đầu tư đồng hành nhiều hơn với khách thuê bằng cách giảm giá thuê 20-50% tùy ngành hàng. Thậm chí, chủ đầu tư còn miễn phí tiền thuê, miễn phí dịch vụ hoặc giảm 50% phí dịch vụ trong suốt thời gian giãn cách các cửa hàng không thiết yếu phải đóng cửa theo quy định của Chính phủ”, bà Quyên nhấn mạnh.
Phạm Minh