Với lợi thế người mua sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai sẽ phải trả số tiền ít hơn và trong khoảng thời gian dài hơn, đây vẫn được xem là dòng sản phẩm hấp dẫn trên thị trường, ngay cả trong bối cảnh "tiền khó" như hiện nay.
Theo bản tin thị trường mới nhất do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố, trong nhiều năm qua, khoản tiền ứng trước của khách hàng chiếm khoảng 18% tỷ trọng huy động vốn của các doanh nghiệp địa ốc. Do đó, cần phải có sự kiểm soát chặt chẽ để dòng tiền được sử dụng vào đúng mục đích.
Người mua vẫn... “cầm dao đằng lưỡi”
Để có thể triển khai một dự án bất động sản, các chủ đầu tư phải huy động vốn từ rất nhiều nguồn. Bên cạnh vốn có sẵn, vốn đi vay, vốn huy động qua kênh trái phiếu bất động sản,… còn có vốn từ nguồn tiền ứng trước của người mua.
Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Tuy nhiên, VARS nêu ra một bất cập là pháp luật hiện hành không quy định rõ tỷ lệ vốn chủ sở hữu phải có sẵn được áp dụng đối với một hay nhiều dự án. Đồng thời, cũng chưa có quy định rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
![]() |
VARS cho rằng cần quy định chặt chẽ hơn nữa để kiểm soát dòng tiền ứng trước của khách hàng, đảm bảo quyền lợi người mua bất động sản hình thành trong tương lai. |
“Từ đây, dẫn đến việc một số chủ đầy tư “tay không bắt giặc”, cùng lúc triển khai hàng loạt dự án, huy động một lượng lớn tiền ứng trước của khách hàng trong khi chỉ có năng lực triển khai thực hiện một dự án”, VARS đánh giá hệ lụy xấu tiềm ẩn.
Chưa kể việc chủ sở hữu “mỏng vốn”, sử dụng tiền ứng trước của người mua vào nhiều mục đích khác không liên quan khiến dự án bị đình trệ, nguy hiểm hơn, nếu gặp phải lúc chính sách tín dụng, thị trường biến động tiêu cực thì dự án còn có thể rơi vào tình cảnh chẳng biết ngày hoàn thành.
VARS lo ngại tình trạng trên có thể dẫn đến hệ quả xấu là xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Trong đó, khách hàng vẫn là bên chịu thiệt, bởi “cầm dao đằng lưỡi”!
Ngoài ra, thực trạng khách hàng ngày càng nghi ngại việc mua nhà ở hình thành trong tương lai còn có thể gây ảnh hưởng đến cả những doanh nghiệp phát triển dự án chân chính, uy tín trên thị trường.
Để “đồng tiền đi trước là đồng tiền khôn”
Trước thực trạng trên, VARS cho rằng cần có quy định chặt chẽ, phù hợp hơn nữa để kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng, nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, để kênh dẫn vốn này không bị “nghẽn”.
Trên thực tế, vấn đề này cũng đang dần được quy định chặt chẽ hơn khi Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định chủ dự án, sàn giao dịch bất động sản chỉ được nhận tiền cọc khi dự án đủ điều kiện, được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc phải lập tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý tiền huy động trước từ người mua nhà.
Các chuyên gia của VARS đánh giá quy định này sẽ giúp người mua nhà yên tâm hơn trong trường hợp tài chính của chủ đầu tư “đuối sức” thì ngân hàng sẽ đứng ra trả tiền cho người dân. Tuy nhiên, giải pháp yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng vẫn còn nhiều “lỗ hổng”.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội từng thẳng thắn nêu lên thực trạng: “Hiện nay, một số doanh nghiệp lớn có “sân sau” là ngân hàng, nói cách khác, không ít doanh nghiệp và nhà băng gần như về một phe với nhau. Bởi vậy, nếu ngân hàng công minh thì không sao, nhưng nếu để xảy ra tình trạng lợi ích nhóm trong vấn đề bảo lãnh thì cực kỳ nguy hiểm và người dân lại là bên phải chịu thiệt. Tuy nhiên, hiện tượng này cũng chỉ tồn tại một phần và như con sâu làm rầu nồi canh”.
Chuyên gia này kiến nghị để phát huy triệt để tính hiệu quả của quy định và đảm bảo công bằng, minh bạch trong công tác thực hiện thì nên có thêm sự tham gia của một hoặc một số cơ quan độc lập nhằm chứng kiến, giám sát việc bảo lãnh. Chẳng hạn như những đơn vị bảo hiểm hay một số quỹ bất động sản.
Dưới góc độ chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu bổ sung: “Ngoài việc xem xét những dự án có chứng nhận của ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng cũng phải tìm hiểu năng lực chủ đầu tư cũng như ngân hàng đứng ra bảo lãnh thông qua Ngân hàng Nhà nước. Những khách hàng có tài khoản trong một ngân hàng nào đó có thể tận dụng vai trò khách hàng để tìm hiểu bảo lãnh của từng ngân hàng đó hoặc những ngân hàng khác”.
Trong bối cảnh đó, VARS cũng kiến nghị một giải pháp là việc mua bán sản phẩm địa ốc hình thành trong tương lai phải được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản. Cụ thể, thông qua các sàn giao dịch, khách hàng sẽ được tư vấn và cung cấp thông tin chính xác trước khi đưa ra quyết định mua bán một tài sản lớn. Ở phía ngược lại, các sàn giao dịch cũng sẽ phải chịu trách nhiệm trước khách hàng trong việc kiểm soát thông tin dự án.
Thu Trang