Trở lại các dự án thực hiện theo hình thức BT trước đây đã gây bức xúc dư luận như dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm (Tp. HCM); dự án đầu tư xây dựng tuyến đường H2, thành phố Bắc Ninh; hay một số dự án xây dựng tuyến đường tại tỉnh Quảng Nam đã tạo kẽ hở để chủ đầu tư nhận đất, phân lô bán nền…
Thất thoát do định giá thấp
Một trong những vấn đề gây bức xúc trong dư luận là các khu đất trước khi được giao làm đất đối ứng cho các chủ đầu tư dự án BT hầu hết là đất nông nghiệp, đất có giá trị rất thấp. Tuy nhiên, sau khi dự án BT được triển khai, giá trị đất sẽ tăng lên rất nhiều lần.
Đơn cử như công ty cổ phần Khai Sơn được UBND Tp. Hà Nội đồng ý xây dựng tuyến đường từ đê Ngọc Thụy đến khu đô thị mới Thượng Thanh theo hình thức BT và Hà Nội cấp đối ứng đất để thực hiện dự án khu đô thị Khai Sơn City tại quận Long Biên, Hà Nội…
Trước đây chỉ vài triệu/m2, nhưng khi đô thị Khai Sơn City mọc lên, đất tại đây lên tới trăm triệu. Sự chênh lệch quá lớn về giá đất sau khi dự án hoàn thành đặt ra bài toán rất lớn đối với các cơ quan quản lý nhà nước.
Trước vấn đề dư luận bức xúc, Chính phủ đã chỉ đạo nhiều địa phương gỡ nút thắt bằng cách tạm dừng giao đất cho các chủ đầu tư dự án BT, song đây vẫn đang tồn tại "góc khuất" khi các dự án này gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Đánh giá về vấn đề này, Ts. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân, cho rằng việc các dự án đầu tư hạ tầng làm thay đổi giá trị đất đai đang cho thấy sự không bình đẳng giữa những người dân và doanh nghiệp.
Người dân bị di rời để làm đường chỉ được nhận tiền đền bù thấp được tính theo giá trị đất đai khi chưa có công trình giao thông, song khi nhà đầu tư các dự án BT xây dựng dự án, giá trị đất đai lại được tăng lên rất nhiều, trong khi hạ tầng giao thông đó lại phục vụ chính cho dự án của chủ đầu tư.
Thực trạng này dẫn đến các doanh nghiệp thực hiện dự án được hưởng lợi kép, trong khi đó, Nhà nước lại bị thất thoát một nguồn ngân sách rất lớn.
Theo ông Cường, Nhà nước phải có cơ chế để điều tiết giá trị gia tăng của đất đai sau khi dự án được hoàn thiện. Hay nói cách khác là phân phối giá trị gia tăng này để đảm bảo công bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Nguyên nhân của thực trạng này là khung giá đất chưa theo sát giá trị thực. Thuế dựa trên Luật Đất đai hiện nay đang không đạt giá trị thực do đất đai mang lại mà theo bảng giá của Nhà nước ban hành, chênh lệc lớn so với thị trường.
 |
|
Sau khi dự án BT được triển khai, giá trị đất sẽ tăng lên rất nhiều lần |
Giá trị gia tăng thuộc về Nhà nước
Ts. Hoàng Văn Cường cho rằng việc gây nên bức xúc trong dư luận khi các dự án BT được thực hiện không thể nhắc đến những khiếu kiện về đất đai khi chúng ta không có một cơ chế để xác định đâu là giá thị trường.
Bên cạnh đó, cần có cơ chế điều tiết giá trị gia tăng và làm thế nào để điều tiết giá trị gia tăng một cách hiệu quả nhằm mang lại lợi ích cho cả xã hội.
Đối với các dự án BT, ngoài việc đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị đất đai thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác thành đất dự án để trả cho nhà đầu tư khi xây dựng tuyến đường cũng sẽ khiến các khu đất tăng giá trị, sinh lợi.
Theo ông Cường, phần giá trị gia tăng do đất đai mang lại đó phải thuộc về Nhà nước, người chủ sở hữu hợp pháp của đất đai, không thể để như tình trạng hiện nay khi các doanh nghiệp được hưởng lợi kép, gây thất thoát ngân sách, lãng phí nguồn lực đất đai.
Cùng góc nhìn, Gs. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng đất đai là nguồn lực rất lớn để phát triển. Việc thông qua quy hoạch, phát triển hạ tầng, xây dựng các dự án BT đã làm tăng giá trị đất đai, tăng giá trị trên chính mảnh đất đó để nhà nước có nhiều vốn ngân sách hơn mà không phải đi vay ai cả.
Tuy nhiên, kinh tế đất không phát triển mạnh đã dẫn đến những nguy cơ tham nhũng tiềm ẩn, lợi nhuận về tay tư nhân nhờ sự chênh lệch giá đất đai. "Để nâng cao hiệu quả quản lý tài chính đất đai nên quản lý đất đai dựa trên giá đất do người dân tự đăng ký", ông Võ đề xuất.
PGs. Nguyễn Đình Thọ, Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên Môi trường) cũng cho biết ở Đài Loan, Singapore, người dân tự khai giá nhà đất, nếu giá cao thì phải trả thuế nhiều, giá thấp thì nhà nước thực hiện quyền tiên mãi, mua lại miếng đất đó. Vì vậy, người dân phải xác định mức giá đất hợp lý.
Việc để người dân tự đăng ký giá đất đã được trình tại dự thảo Luật Đất đai năm 2003 nhưng không được chấp thuận. Trong khi đó, nhiều nước đã quy định để người dân đăng ký giá đất mà cá nhân đang sử dụng làm căn cứ bồi thường khi thu hồi hoặc nộp thuế đất.
Với giải pháp này, nếu người dân lựa chọn giá đất cao thì lúc Nhà nước thu hồi, tiền bồi thường sẽ lớn, nhưng họ lại phải đóng tiền thuế nhiều hơn. Như vậy, Nhà nước cũng thu được tiền khi chuyển giao cho doanh nghiệp và người dân cũng không chịu thiệt quá nhiều.
Minh Sơn
