Kết quả thăm dò của Savills Việt Nam chỉ ra, trong quý II/2023, lượng tiêu thụ mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM giảm 7.000m2, mức cao nhất kể từ quý IV/2022. Sức ép cạnh tranh lấp đầy các mặt bằng thương mại ngày càng gay gắt, khách thuê trở thành “bên cầm cương” khi thương thảo hợp đồng.
Giới chủ mặt bằng “quay xe”
Anh Hồ Tấn Lộc, chủ mặt bằng thương mại rộng 250m2 tại một chung cư trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, TP.HCM chia sẻ, suốt cả năm 2022, anh cho khách thuê mở quán nhậu 2 tầng, tầng 1 giá 130 triệu đồng/tháng, tầng trên 90 triệu đồng/tháng. Đến đầu năm 2023, khách thuê chấm dứt hợp đồng.
“Khách chấp nhận chịu phạt 30% tiền cọc (gần 50 triệu đồng) để kết thúc hợp đồng trước hạn 1 năm vì buôn bán ế ẩm. Kể từ đó đến nay, tôi treo biển cho thuê, giảm giá 20% nhưng chưa có khách thuê. Với tình hình hiện tại, tôi đang tính chuyển đổi công năng tầng 2 sang làm văn phòng”, anh Lộc chia sẻ.
 |
|
Chủ đầu tư văn phòng, mặt bằng thương mại đang phải linh hoạt chuyển đổi công năng để hút khách (Ảnh minh họa: HN). |
Không chỉ là chuyện của cá nhân, việc chuyển đổi công năng từ mặt bằng thương mại sang văn phòng cho thuê đang được nhiều chủ đầu tư cân nhắc nhằm ứng phó với làn sóng tháo chạy của doanh nghiệp khỏi khu vực trung tâm đắt đỏ ngày càng lan rộng.
Điển hình như tại các khối đế nhiều chung cư do Novaland, Hưng Thịnh… triển khai, nếu trước đây được định hướng sẽ làm trung tâm thương mại thì nay cũng chuyển 100% hoặc một phần sang làm văn phòng. Đơn cử, tại chung cư Sunrise City (quận 7) do Novaland làm chủ đầu tư, một phần khối đế thương mại đang được chuyển thành văn phòng cho thuê.
Hay mới đây, sau khi thương hiệu Miniso trả mặt bằng, dự án Thảo Điền Pearl (Thảo Điền, TP.Thủ Đức) ghi nhận giảm 3.000 m2 diện tích sàn tiêu thụ và chủ nhà quyết định chuyển đổi diện tích bán lẻ sang cho thuê văn phòng.
Khảo sát của VnBusiness cũng cho thấy không ít mặt bằng bán lẻ, khối đế thương mại trên các tuyến đường trung tâm TP.HCM, như Lê Thánh Tôn, Nguyễn Du, Đồng Khởi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa… trước đây vốn nổi tiếng vì độ sầm uất, nhộn nhịp, giá thuê lên tới hàng nghìn USD/tháng, nay cũng phải “quay xe” chuyển hướng sang làm văn phòng.
Trở đi mắc núi, trở lại mắc sông
Có thể thấy, trong thời buổi khó khăn, không ít chủ đầu tư mặt bằng thương mại đang buộc phải “xoay trục” chuyển hướng sang làm văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, thực tế chỉ ra chính phân khúc văn phòng cho thuê cũng đang gặp muôn vàn khó khăn, đối diện với một cuộc “khủng hoảng thừa” kéo dài.
Báo cáo của Knight Frank cho hay, trong bối cảnh “sức khỏe” nền kinh tế bị ảnh hưởng, tỷ lệ bỏ trống văn phòng tại TP.HCM có thể tăng 15-20 điểm % vào cuối năm 2023. Làn sóng trả mặt bằng hay thu hẹp diện tích văn phòng đang ngày càng lan rộng khi “sức khỏe” nền kinh tế gặp phải nhiều biến động.
Từ quý III, theo Knight Frank, thị trường sẽ đối diện với nguy cơ cung vượt cầu khi đón thêm hàng nghìn m2 văn phòng mới. Giá thuê văn phòng hạng A, B có thể giảm trên dưới 20% trong 3 tháng tới. Riêng phân khúc hạng A, giá thuê chạm mức 53 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023, tỷ lệ bỏ trống vọt lên mức 29%.
Tương tự, kết quả nghiên cứu của Cushman & Wakefield cũng dự báo đến cuối năm 2023, tỷ lệ trống bình quân tất cả các phân khúc văn phòng (hạng A, B, C tương ứng tháp văn phòng hạng cao cấp, trung cấp và bình dân) có thể vọt lên 13,2%, tăng 9,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2022.
Có thể thấy, khó khăn của phân khúc bất động sản cho thuê là hiện hữu. Tuy nhiên, theo bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, khó khăn chủ yếu tập trung vào các dự án vừa và nhỏ, giá thuê quá đắt đỏ, mô hình kinh doanh gói gọn trong một số dịch vụ như F&B, cửa hàng tiện lợi, chăm sóc tóc…
Trong khi đó, các dự án cho thuê, bao gồm văn phòng và mặt bằng thương mại, có chất lượng cao hiện vẫn đang có sức hút tốt, tỷ lệ lấp đầy cao với sự quan tâm của các đối tác quốc tế. Chính sức ép về chất lượng đang buộc các chủ đầu tư lớn, có thương hiệu cũng buộc phải “cải tổ”.
Những người quan tâm tới thị trường bất động sản cho thuê hẳn chưa quên sự kiện chủ đầu tư tòa nhà Bitexco buộc phải dừng hoạt động phần thương mại để “tái thiết”.
Theo nhiều chuyên gia, sự điều chỉnh của Bitexco bên cạnh lý do chủ quan (thu hồi mặt bằng để tái thiết) còn cho thấy những lý do khách quan liên quan đến thị trường chung. Sức ép cạnh tranh buộc các thương hiệu hàng đầu cũng phải thay đổi để đáp ứng nhu cầu của khách thuê, tăng trải nghiệm của người tiêu dùng.
“Vấn đề lớn nhất của thị trường mặt bằng bán lẻ nói riêng và bất động sản cho thuê nói chung tại Việt Nam là chất lượng. Vì vậy, để tránh một cuộc khủng hoảng thừa xảy ra trong thời gian tới, các chủ đầu tư cần cân nhắc phát triển song song cả về số lượng và chất lượng, đồng thời cần chấm dứt cuộc đua về giá để giữ chân khách hàng”, bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.
Hưng Nguyên
