Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng chỉ ra phân khúc bất động sản du lịch đang có sự phục hồi ấn tượng, với 8 dự án được hoàn thành, đưa ra thị trường 3.385 sản phẩm nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú, tăng trên 133% so với quý IV/2022.
Sức ép từ “núi” hàng tồn
Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, trong 2 quý đầu năm 2023, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thêm 2.458 căn hộ du lịch (condotel), 680 căn biệt thự du lịch và 247 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Chưa kể, cả nước đang có 56 dự án nghỉ dưỡng đang triển khai... giúp nguồn cung tăng đáng kể.
Thị trường xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực hơn, tuy nhiên khó khăn vẫn đang đeo bám các doanh nghiệp trong ngành. Nói với Vnbusiness, ông Quốc, chủ đầu tư một dự án quy mô gần 300 căn condotel tại Đà Nẵng, tiết lộ trong nửa đầu năm 2023, dù đã tung nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu “khủng” lên tới 25-40%, công ty chỉ bán ra được chưa đầy 10 căn.
 |
|
Bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo còn khó khăn đến hết năm 2024. |
“Thanh khoản quá chậm khiến chúng tôi buộc phải thắt lưng buộc bụng, nhiều thời điểm đóng rổ hàng, chấp nhận tồn kho để giảm chi phí vận hành, môi giới, quảng cáo... Khó khăn thêm chồng chất khi nhiều khách hàng muốn thanh lý, chấp nhận bị phạt để trả lại hàng”, ông Quốc chia sẻ.
Không chỉ với condotel, tình trạng ế ẩm đang xảy ra ở hầu hết các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước, đẩy lượng hàng tồn kho lên con số báo động trong nửa thập kỷ qua.
Cụ thể, theo báo cáo của DKRA, tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6 đã vọt lên 42.364 căn, tiêu thụ condotel thấp hơn 78% so với cùng kỳ, riêng tháng 4 và 5, sức tiêu thụ giảm 95%. Giá bán condotel cả 3 miền Bắc - Trung - Nam trong khoảng 31-154,5 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý II lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam.
Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra trong quý II/2023, các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỷ đồng) gần như không ghi nhận giao dịch, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư mua trước đó, dẫn tới “núi” hàng tồn kho ngày càng cao.
Nhà đầu tư mòn mỏi đợi
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group nhận định, lượng tồn kho nhà phố, căn hộ biển đến quý II đang ở mức báo động và dường như chưa có giải pháp nào để cải thiện thanh khoản.
Ngay cả Nghị định số 10/2023/NĐ-CP nhằm “cởi trói” vấn đề cấp sổ hồng từng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy giúp phân khúc nghỉ dưỡng, trong đó có condotel “phá băng”, tuy nhiên những vướng mắc trong quá trình triển khai khiến kỳ vọng chưa thể thành hiện thực.
Đơn cử, tại Khánh Hòa, một trong những thủ phủ của bất động sản nghỉ dưỡng, sau hơn 2 tháng kể từ khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực, đến nay vẫn chưa có dự án condotel nào được cấp sổ hồng.
Trong khi những chính sách vĩ mô từ Chính phủ chưa thực sự “ngấm” vào thực tế thì các doanh nghiệp vẫn phải chấp nhận “thở oxy”, với các giải pháp tình thế là tăng khuyến mãi, kéo dài thời hạn thanh toán, chiết khấu 25-50% để thuyết phục khách hàng xuống tiền.
Không chỉ doanh nghiệp, khó khăn của thị trường cũng đang khiến nhà đầu tư cá nhân như ngồi trên đống lửa. Chia sẻ với VnBusiness, anh Phùng Thanh Bình (TP.HCM), sở hữu 2 căn condotel tại Phú Quốc, cho biết đã hơn 6 tháng nay, thu không đủ bù chi.
“Năm 2022, dù không quá đông khách, nhưng trong các kỳ nghỉ lễ, cả 2 căn vẫn được lấp đầy, ngày thường thì hàng tháng vẫn có 2-3 đoàn, đủ để bù đắp chi phí, đỡ một phần lãi vay. Nhưng từ đầu năm 2023 thì “đói” hoàn toàn, nửa năm qua, khách chỉ đếm trên đầu ngón tay”, anh Bình thổ lộ.
Vắng khách thuê trong khi áp lực từ khoản nợ hơn 2 tỷ đồng (vay để tất toán vào năm 2021) đè nặng sau khi hết ưu đãi, anh Bình buộc phải rao bán cắt lỗ 10% một căn condotel tại khu Dương Đông, tương đương mức giảm gần 350 triệu đồng, nhưng đã gần 5 tháng không chốt được.
Khảo sát tại khu vực ven các bãi biển nổi tiếng của Phú Quốc như bãi Khem, bãi Dài, bãi Trường, bãi Gành Dầu… cho thấy, số lượng dự án biệt thự, villa nghỉ dưỡng bỏ hoang, condotel, officetel vắng khách diễn ra phổ biến. Nhu cầu thoát hàng của các nhà đầu tư thứ cấp tăng mạnh.
Các báo cáo nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra tỷ suất lợi nhuận của các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện rất thấp, chỉ đạt trên dưới 1%, rất hiếm có dự án nào đạt từ 4-5% trở lên. Nhiều dự án khi mở bán cam kết lợi nhuận 8-12% hiện tại đều không thể thực hiện.
Có thể thấy, dù đang có những dấu hiệu tích cực, với sự cải thiện cả về nguồn cung và thanh khoản, tuy nhiên, theo giới phân tích, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó có sự bứt phá trong ngắn hạn, ít nhất phải chờ đến cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025.
Bên cạnh những giải pháp trước mắt như thu hút khách du lịch, tăng chiết khấu, giảm giá bán... để tránh đổ vỡ, cơ quan quản lý cần nhanh chóng tháo gỡ rào cản pháp lý (gồm cả pháp lý cho condotel, officetel, shophouse…) nhằm giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dở dang, tranh chấp, từ đó “phá băng” cho núi hàng tồn kho trị giá hàng chục tỷ đô trên thị trường.
Hưng Nguyên
