Tình trạng đất công xen kẹt với các dự án bất động sản (BĐS) đã được Nhà nước giao cho doanh nghiệp (DN) hiện nay không phải là phổ biến, nhưng ở một số địa phương, hiện trạng này đang làm khó các DN triển khai và hoàn thiện các công trình xây dựng.
Doanh nghiệp vướng mắc
Tại Tp.HCM, nhiều dự án BĐS đã bị ách tắc cả năm nay do liên quan đến đất công nằm xen kẹt trong đất dự án nhưng chưa có hướng tháo gỡ. Đơn cử như trường hợp dự án Green Star Sky Garden, phường Phú Mỹ, quận 7 của CTCP Đầu tư BĐS Hưng Lộc Phát bị vướng hơn 7.000m2 đất công xen cài, trong đó bao gồm đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý.
Do có phần đất công xen kẹt như vậy nên Hưng Lộc Phát chưa được Tp.HCM ra quyết định giao đất và dự án chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất, mặc dù UBND Tp.HCM đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận công ty làm chủ đầu tư dự án.
Hưng Lộc Phát cũng đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Sở TN&MT để thực hiện đầu tư xây dựng. Đến nay, công ty vẫn đang chờ thành phố ký quyết định sử dụng đất.
Một trường hợp khác cũng liên quan đến đất công là dự án Lexington Residence ở quận 2 do CTCP BĐS Nova Lexington làm chủ đầu tư. Cư dân dự án này đã nhận nhà hơn 4 năm qua nhưng chưa được nhận sổ đỏ do chủ đầu tư dự án nhận chuyển nhượng của Nhà nước 3.800m2 đất giáp đường Mai Chí Thọ không qua đấu giá nên chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chủ quyền.
Cuối năm 2018, Tp.HCM có văn bản đề xuất Chính phủ chấp thuận chủ trương không bán đấu giá 3.800m2 đất trên để làm hoàn tất thủ tục, làm giấy chủ quyền cho chủ đầu tư và người dân mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên, đề xuất chưa được cơ quan chức năng chấp nhận nên thủ tục của dự án chưa hoàn thành và chưa ra được giấy chủ quyền căn hộ cho người dân.
Đây chỉ là 2 trong số nhiều dự án BĐS tại Tp.HCM đang vướng phải sở hữu quỹ đất hỗn hợp.
Trên thực tế, việc triển khai các dự án BĐS đang gặp nhiều vướng mắc, do các dự án có một phần diện tích đất nông nghiệp, đất kênh rạch, đất làm đường xen cài trong dự án.
 |
|
Nhiều dự án BĐS chậm triển khai do vướng đất công xen kẹt |
Áp dụng giá sát với thị trường
Các dự án này hiện đều phải chờ thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư với phần diện tích đất công xen kẹt.
Gs. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho rằng thị trường BĐS Tp.HCM đang thiếu nguồn cung nghiêm trọng, do những khủng hoảng về pháp lý, đặc biệt là vấn đề pháp lý đất.
Hiện nay có rất nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở, Luật Đất đai và nhiều Luật khác. Trong đó, tại một dự án đang tồn tại nhiều loại đất bao gồm đất nông nghiệp, đất do các DN đã được giao nhưng thuộc diện sắp xếp lại, mà việc sắp xếp lại này lại theo Luật Quản lý sử dụng tài sản công, nên về nguyên tắc phải đấu giá.
Cùng với đó, tại Tp.HCM còn có một loại đất rất phổ biến là đất công dạng kênh rạch. Những kênh rạch này nhiều khi không thuộc diện phải giữ lại mà có thể là đưa vào làm dự án, nhưng đưa vào sử dụng ra sao thì không có luật nào quy định.
Theo đó, một dự án chỉ cần một phần diện tích nhỏ đất công dính vào cũng vẫn bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục cho phần đất công. Để đấu giá được thì phải qua rất nhiều thủ tục, quy trình.
Thực tế, những tồn tại này không phải đến bây giờ mới được phát hiện. Trước đây, các cơ quan quản lý cũng nhận thấy nhiều vướng mắc trong các quy định về đất đai nhưng vẫn tìm hướng “lách” để dự án được triển khai.
Tuy nhiên, đến nay, do nhiều đơn vị vướng phải sử dụng đất công sai phép nên các chính quyền địa phương dừng lại.
Để tháo gỡ khó khăn trước mắt cho các dự án liên quan đến đất công xen kẹt, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, hiến kế cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Thay vào đó, chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 – 15%, hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định.
Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cũng có thể áp dụng các phương pháp xác định giá đất đối với diện tích đất công phù hợp giá thị trường theo quy định của Luật Đất đai và tạo điều kiện cho chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách để được giao đất, cho thuê đất.
Còn theo ông Võ, để khắc phục tận gốc vấn đề này, cần sửa đổi Luật Đất đai một cách toàn diện. Dự kiến đầu năm 2020, Chính phủ sẽ trình Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai, song vấn đề là sửa đổi luật phải “lăn mình vào thực tế, vướng ở đâu sửa ở đó” thì mới có thể tạo điều kiện cho DN và phát triển thị trường BĐS, ông Võ nhấn mạnh.
Một lãnh đạo DN BĐS cảnh báo: “Nếu không có phương án tháo gỡ bế tắc về đất công xen kẹt thì phần lớn các dự án BĐS sẽ đóng băng”.
Phạm Minh
