Các kết quả thăm dò cho thấy quỹ đất tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội đang liên tục bị thu hẹp, đặc biệt là các khu vực lõi trung tâm. Nắm bắt xu thế, nhiều đại gia địa ốc đã bắt đầu cuộc đua viễn chinh về vùng ven hay các tỉnh lân cận để thực hiện các dự án lớn.
Đất vùng ven sẽ tiếp tục “nóng”
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022 và các năm tới sẽ nằm trong xu hướng hình thành các đô thị và đại đô thị có quy mô từ 70ha trở lên ở vùng ven. Rổ hàng tại trung tâm của các ông lớn sẽ dần thu hẹp lại.
Hà Nội đang dẫn đầu hướng này nhờ khả năng kết nối tốt các khu vực vùng ven với trung tâm. Còn tại TP.HCM, các dự án mới tập trung ở 2 đường vành đai cao tốc Long Thành - Dầu Giây và TPHCM - Trung Lương. Trong tương lai, xu thế các dự án sẽ mở rộng sang khu vực Đồng Nai, Long An.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, cũng khuyến nghị nhà đầu tư cả cá nhân và làm dự án nên quan tâm hơn đến bất động sản ở những khu vực có liên kết vùng, “thủ phủ” công nghiệp. Điển hình, ở phía Nam là TPHCM - Bình Thuận - Vũng Tàu, TPHCM - Bình Dương - Đồng Nai. Còn ở phía Bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, Hà Nội - Bắc Ninh - Bắc Giang…
Trong khi đó, xu thế chuyển dịch ra thị trường vùng ven cũng được ông Nguyễn Đức Quân, Phó Tổng Giám đốc Nam Land, đề cập đến. Theo ông Quân, các thành phố lớn hiện rất khan hiếm quỹ đất sạch, nguồn cung nhỏ giọt. Các nhà phát triển dự án lớn đang có một cuộc “đại di cư” về ngoại thành.
Sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn khiến các khu vực vùng ven như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Bình Thuận… trở thành “điểm nóng” được nhà đầu tư săn đón, với những lợi thế về quỹ đất sạch lớn, dư địa tăng trưởng tốt, hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư phát triển...
 |
|
Nhiều doanh nghiệp bất động sản cả trong và ngoài nước đang khó tìm quỹ đất sạch vì giá quá cao. |
Đáng chú ý, không chỉ các doanh nghiệp nội, nhiều doanh nghiệp quốc tế “lắm tiền nhiều của” cũng không còn quá mặn mà với quỹ đất ở vùng lõi vì giá quá cao, mà đang bắt đầu gia nhập đường đua gom quỹ đất sạch (không vướng pháp lý) ở vùng ven và các tỉnh lân cận TP.HCM hay Hà Nội.
Minh chứng là kể từ đầu năm đến nay, Quỹ Ocean Capital tại Việt Nam đã “tung quân” đi khắp nơi để tìm kiếm quỹ đất sạch cho các doanh nghiệp bất động sản từ Malaysia, Singapore...
Nguồn cung hiếm, giá leo thang
Bà Đặng Hoa Quỳnh, đại diện Ocean Capital tại Việt Nam, cho hay các nhà đầu tư nước ngoài mới gia nhập thị trường Việt Nam đều ưu tiên phát triển dự án tầm trung, hướng đến đối tượng người mua nhà ở thực, tức mức giá căn hộ bán ra khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2.
Trong bối cảnh quỹ đất tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đã gần như cạn kiệt hoặc giá đội lên quá cao, các doanh nghiệp ngoại cũng cùng chung xu hướng dạt ra vùng ven, nhưng họ yêu cầu tìm kiếm quỹ đất sạch, không quá xa để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.
Yêu cầu là thế, nhưng để săn được quỹ đất sạch, nằm trong bán kính 20 – 25 km so với trung tâm, theo bà Đặng Hoàng Quỳnh, là điều không hề dễ dàng trong thời điểm hiện tại. Điển hình như một miếng đất 7.000 m2 ở TP Thủ Đức được chủ đất rao giá 600 tỷ đồng.
“Dựa trên quy hoạch và mức giá căn hộ dự kiến khoảng 45 triệu đồng/m2, chủ đầu tư có thể thu về hơn 1.300 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí xây dựng vào khoảng 600 tỷ đồng, cộng với giá đất thì doanh nghiệp không còn lợi nhuận. Giá quá cao khiến việc tìm kiếm quỹ đất sạch, đảm bảo tiềm năng, trở thành thách thức lớn với các nhà phát triển dự án”, bà Quỳnh chia sẻ.
Ngay cả khi vượt ra khỏi bán kính 20 – 25 km với khu vực lõi trung tâm, giá đất các tỉnh vùng ven hiện cũng đang bị hét giá “trên trời”. Đơn cử, theo DKRA, giá đất nền tại một dự án mở bán nửa đầu năm 2022 ở Đồng Nai đã lên đến 74,1 triệu đồng/m2.
Tại Long An và Bình Dương nơi chiếm đến 74% nguồn cung mới, giá bán cao nhất ở mức lần lượt là 36,3 và 58 triệu đồng/m2. Điều đáng nói, tỷ lệ hấp thụ toàn khu vực TP.HCM và phụ cận vẫn tăng khoảng 28%, đạt gần 80% tổng nguồn cung mới; giá thứ cấp tăng 7-11% so với cùng kỳ 2021.
Ở góc độ của doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cũng cho rằng một trong những thách thức lớn nhất với nhà đầu tư bất động sản hiện nay là tìm kiếm quỹ đất. Tìm được một quỹ đất phù hợp quy hoạch đã khó, có đủ diện tích để thực hiện dự án còn khó hơn.
Ngay cả khi doanh nghiệp "săn" được khu đất hợp ý, theo ông Phúc, mặt bằng giá cả cũng vô cùng đáng ngại. Từ năm 2021 đến nay, giá đầu vào mua đất liên tục leo thang, diễn biến chung của thị trường khiến các doanh nghiệp càng khó thương lượng với chủ đất.
Với phân khúc nhà ở hợp túi tiền cho người trẻ như Phú Đông, ông Ngô Quang Phúc thừa nhận có phần may mắn vì đã tích lũy được quỹ đất từ trước, còn bây giờ gần như không thể tìm được những khu đất như vậy.
Có thể thấy, việc mặt bằng giá đất tăng quá nhanh đang trở thành gánh nặng cho các doanh nghiệp phát triển dự án, khiến chi phí gia tăng, đẩy giá nhà lên cao. Điều này đòi hỏi cần có bàn tay điều tiết của cơ quan quản lý để không làm nản lòng nhà đầu tư và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.
Hiến Nguyễn
