Như Vnbusiness đã phản ánh, nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu tăng nhanh khiến mặt bằng giá đất ở cả khu vực trung tâm và vùng ven bị "hét" một cách phi lý, tạo sức ép lớn đến quá trình tìm kiếm quỹ đất để phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản cả trong nước và nước ngoài.
Giá đất leo thang
Đại diện Ocean Capital tại Việt Nam, bà Đặng Hoa Quỳnh chia sẻ, thời gian qua, các nhà đầu tư nước ngoài mới gia nhập thị trường Việt Nam thường ưu tiên phát triển dự án tầm trung, hướng đến đối tượng người mua nhà ở thực, với mức giá căn hộ bán ra khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2.
Trong bối cảnh quỹ đất tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đã gần như cạn kiệt hoặc giá đội lên quá cao, các doanh nghiệp ngoại cũng nằm trong xu hướng dạt ra vùng ven, với yêu cầu tìm kiếm quỹ đất sạch, không quá xa.
Dù chấp nhận rời khỏi trung tâm, nhưng để săn được quỹ đất sạch, có kết nối hạ tầng, giao thông thuận lợi, theo bà Quỳnh, vẫn là “bài toán” không dễ trong bối cảnh cung ít cầu nhiều. Một miếng đất 7.000 m2 ở TP Thủ Đức được chủ đất rao bán với giá tới 600 tỷ đồng.
“Dựa trên quy hoạch và mức giá căn hộ dự kiến khoảng 45-50 triệu đồng/m2, chủ đầu tư có thể thu về hơn 1.300 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí xây dựng vào khoảng 600 tỷ đồng, cộng với giá đất hiện tại thì doanh nghiệp không còn lợi nhuận. Giá quá cao khiến việc tìm kiếm quỹ đất tốt trở thành thách thức lớn”, bà Quỳnh nói.
Ở góc độ của doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cũng cho rằng một trong những thách thức lớn nhất với nhà đầu tư bất động sản hiện nay là tìm kiếm quỹ đất. Tìm được một quỹ đất phù hợp quy hoạch đã khó, có đủ diện tích để thực hiện dự án còn khó hơn.
 |
|
Giá đất tăng nhanh tạo sức ép lớn lên các doanh nghiệp bất động sản. |
Không chỉ ở vùng ven gần trung tâm, ngay cả khi vượt ra khỏi bán kính 25-30 km so với vùng lõi, giá đất cũng đang ở mức rất cao và vẫn đang liên tục bị đẩy lên với tốc độ trung bình 20 - 25%/năm.
Theo DKRA Việt Nam, giá đất nền mở bán nửa đầu năm 2022 ở Đồng Nai đã chạm ngưỡng 74,1 triệu đồng/m2. Tại Long An và Bình Dương, nơi chiếm đến 74% nguồn cung mới, giá bán cao nhất lần lượt ở mức 36,3 và 58 triệu đồng/m2.
Điều đáng nói, dù đất bị “hét giá trên trời” nhưng tỷ lệ hấp thụ toàn khu vực TP.HCM và phụ cận vẫn tăng khoảng 28%, đạt trên 80% tổng nguồn cung mới. Điều này cho thấy các doanh nghiệp đang rất “khát” quỹ đất, đặc biệt là đất sạch.
Thủ tục vướng mắc
Không chỉ có áp lực về giá đất liên tục leo thang, doanh nghiệp bất động sản còn đang chịu sức ép lớn về các thủ tục liên quan đến đất đai. Điển hình như quy định đấu thầu, đấu giá dự án phải có quy hoạch 1/500 do Nhà nước lập.
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long cho hay, đa số doanh nghiệp khi trúng đấu giá đang mất rất nhiều thời gian, tiền của để điều chỉnh lại quy hoạch 1/500 cho đúng ý tưởng cũng như phù hợp với chủ trương phát triển dự án.
Cần nhắc lại, quy định đấu giá, đấu thầu phải có quy hoạch 1/500 là để cơ quan quản lý nhà nước có căn cứ để đưa ra mức giá, giảm thiểu tình trạng doanh nghiệp xin điều chỉnh quy hoạch, phát sinh thủ tục. Tuy nhiên, khó khăn từ thực tế cho thấy cần điều chỉnh để hài hòa lợi ích đôi bên.
Cùng với quy hoạch 1/500, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng một số điều của Luật Đất đai đang mâu thuẫn với Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản… gây bất lợi, lãng phí cho các nhà phát triển dự án.
Đơn cử, trong buổi làm việc giữa Bộ TN&MT và Thành ủy TP.HCM diễn ra vào trung tuần tháng 10 vừa qua, ông Nguyễn Toàn Thắng, đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh, dẫn chứng trong việc chuyển nhượng dự án, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính là được, trong khi Luật Đất đai quy định phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng.
Hay như trong việc xác định tiền sử dụng đất. Một dự án cùng một công ty định giá đất, nhưng nếu dùng 2 phương pháp xác định giá đất sẽ ra 2 con số khác nhau, với chênh lệch gần 20%. Hay cùng một dự án mà 2 công ty định giá sẽ ra 2 mức giá khác nhau, với chênh lệch cũng gần 20%.
Hiện nay, mỗi phương pháp xác định giá đất đều đưa ra một con số khác nhau. Vì vậy, nhiều địa phương không thuê được công ty định giá, cán bộ cũng không dám đề xuất tiền sử dụng đất để UBND tỉnh ra thông báo cho doanh nghiệp, khiến thời gian kéo dài, thủ tục nhiêu khê.
Trước những khó khăn của doanh nghiệp, ở góc độ của đơn vị quản lý, ông Lê Thanh Khuyến, Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, cũng đồng tình cho rằng Luật Đất đai đang chưa thống nhất, đồng bộ với các bộ luật khác, nên khi áp dụng vào thực tiễn đã phát sinh vướng mắc khiến các bên gặp nhiều khó khăn.
“Ở lần sửa đổi lần này phải làm sao cho Luật Đất đai tương thích với các Luật Đấu thầu, Đấu giá, Nhà ở. Đặc biệt, sửa đổi luật lần này sẽ tiến tới xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, hy vọng sẽ đơn giản thủ tục cho địa phương, doanh nghiệp”, ông Khuyến nhấn mạnh.
Hưng Nguyên
