Thị trường không ghi nhận dự án mới được cấp phép dẫn tới nguồn cung không được cải thiện là nguyên nhân chính khiến giá nhà/căn hộ tiếp tục thiết lập những kỷ lục mới. Các giao dịch phát sinh phần lớn là hoạt động mua qua bán lại, hoặc của những “tay to” gom sản phẩm giá tốt.
Giá tăng, hấp thụ giảm
Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, dấu hiệu giảm tốc của thị trường bất động sản thực tế đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2018. Minh chứng là trong năm 2019, cả nước chỉ ghi nhận hơn 100.000 sả phẩm mới, giảm gần 50% so với năm 2018. Dịch Covid-19 tiếp tục khiến nguồn cung “đóng băng” trong 2 năm 2020-2021.
Trong 9 tháng đầu năm 2022, dù đại dịch đã được kiểm soát cũng chỉ có khoảng 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021. Tình trạng tồn kho do mất cân đối cung cầu (thừa phân khúc hạng sang) ngày càng trở nên nghiêm trọng.
Trong khi nguồn cung rơi vào bế tắc, theo khảo sát của VARS, giá bất động sản lại không ngừng tăng lên. Giá bất động sản ở mọi phân khúc hiện đã tăng 30% so với cùng kỳ năm 2021, 50% so với năm 2019, có phân khúc ghi nhận mức tăng 100-300%.
Đáng chú ý, ngay cả các dự án nhà ở vùng ven - vốn được người dân kỳ vọng có mức giá mềm hơn để mua, cũng liên tục răng giá với tốc độ có thể “gây choáng”. Đơn cử, tại Hà Nội, khảo sát cho thấy, giá chung cư ở các quận ven trung tâm như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... đã vượt mức 30 triệu đồng/m2, và không hiếm các dự án có giá bán trên 40 triệu đồng/m2.
Có thể kể đến loạt dự án như như Vinhomes Smart City hay Masteri West Heights (Nam Từ Liêm) có mức giá rao bán lên tới 45 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10-15% so với mức trung bình năm 2021. Các dự án đang mở bán như Khai Sơn City (Long Biên) giá 43 triệu đồng/m2, Ha Noi Melody Residence (Hoàng Mai) giá hơn 45 triệu đồng/m2, Grand Sunlake Văn Quán (Hà Đông) giá 44 triệu đồng/m2...
 |
|
Nguồn cung nhà ở vẫn rất thấp so với nhu cầu ngày càng cao của người dân. |
Riêng ở phân khúc nhà ở, theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, 8 tháng đầu năm, giá rao bán căn hộ tại Hà Nội có mức tăng 15-15,5% so với cùng kỳ năm 2021. Trong khi đó, giá rao bán chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp ở TP.HCM tăng lần lượt là 3%, 5,5% và 8%.
Giá bán quá cao so với mặt bằng thu nhập khiến sức mua sụt giảm dù nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cho hay tỷ lệ thanh khoản căn hộ tại Hà Nội trong 2 quý đầu năm 2022 chưa bằng 1/4 so với năm 2018 – 2019, thấp hơn hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2021.
"Thực tế cho thấy tình trạng lệch nguồn cung tiếp tục diễn ra khi thị trường có quá nhiều căn hộ hạng B, ít căn hộ hạng C. Ở Hà Nội vẫn có nguồn cung dự án mới nhưng giá bán các dự án không phù hợp với đa phần nguồn cầu. Điều đó thể hiện qua các con số giao dịch thấp kỷ lục", bà Hằng phân tích.
Dòng tiền chảy về đâu?
Cùng góc nhìn, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thực trạng nói chung là số lượng dự án vẫn đang còn hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện, từ đó gây mất cân đối cung cầu khiến giá sản phẩm bán và cho thuê đều tăng.
Tỷ lệ hấp thụ giảm với nguyên nhân chính là ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và giá neo quá cao. Cùng với đó, các địa phương khó phê duyệt các dự án, kể cả khu công nghiệp, khu kinh tế mặc dù nhu cầu đang rất lớn.
"Chúng ta đang ở trong giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, lượng cung thiếu, lại còn không cân đối. Những dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu thì không có, nhưng sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại nhiều. Ngay cả bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch cũng mất cân đối trong thị trường bất động sản", ông Đính nói.
Cũng theo Chủ tịch VARS, từ đầu năm tới nay, thị trường bất động sản bị hàng loạt yếu tố tác động, như lạm phát, thanh khoản giảm mạnh, đặc biệt là việc dòng tín dụng bị siết và nguồn cung mới hạn chế đã khiến giá nhà bị đẩy lên.
Đối với phân khúc nhà ở, dòng tiền chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ, trong khi phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc ở thực.
Từ những dữ liệu phân tích, các chuyên gia dự báo tình trạng trầm lắng sẽ vẫn diễn ra ít nhất cho đến hết năm 2022, và có thể kéo sang cả năm 2023. Do đó, các nhà đầu tư sẽ có xu hướng tái cơ cấu lại các khoản đầu tư và sản phẩm, qua đó chú trọng đến thanh khoản, thay vì “găm hàng” chờ thị trường hồi phục, duy trì mức lãi lớn.
Những khó khăn của thị trường khiến các nhà đầu tư hoặc môi giới có tư tưởng “lướt sóng” hay dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ đứng trước áp lực lãi vay, bắt buộc phải cắt lỗ. Trong khi đó, các vướng mắc về pháp lý vẫn khó có thể được “cởi trói”, vì vậy dòng tiền đầu tư sẽ là dòng tiền dài hạn, bền vững.
Dù dự báo thị trường tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn, tuy nhiên, theo ông Đỗ Duy Thành, chuyên gia của Savill Hà Nội, còn quá sớm để kết luận thị trường sẽ có lao dốc mạnh. Ở góc nhìn tích cực, nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng những động thái của Chính phủ sẽ góp phần tạo nên một thị trường bất động sản lành mạnh hơn và năng động trở lại.
Điều cần làm nhất hiện nay, theo giới chuyên gia. là các cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục sớm rà soát những quy định chồng chéo của pháp luật, liên quan đến thị trường bất động sản, để các rào cản về thủ tục phê duyệt đầu tư các dự án sớm được tháo gỡ, để tạo nguồn cung, thỏa mãn nhu cầu của thị trường…
Hưng Nguyên
