Doanh nghiệp bất động sản cần gì để thoát khỏi 'thế chân tường'?

Theo báo cáo đánh giá toàn diện thị trường bất động sản vừa được Bộ Xây dựng gửi tới Thủ tướng Chính phủ, tổng số nhà ở thương mại hoàn thành trong 6 tháng đầu năm 2022 đạt khoảng 12.000 căn, xét riêng trong quý I/2022 chỉ có 22 dự án nhà ở hoàn thành, với quy mô 5.127 căn hộ.

“Gánh nặng” pháp lý

Điều đáng chú ý trong báo cáo của Bộ Xây dựng là trong khi số dự án nhà ở thương mại hoàn thành rất hạn chế, thì số dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng trên cả nước đang rất cao, với khoảng 1.216 dự án, tương đương hơn 332.380 căn hộ.

Tình trạng số dự án nhà ở thương mại đang triển khai cao gấp hàng chục lần số dự án hoàn thành trong hơn một năm qua có nguyên nhân từ tình trạng hàng trăm dự án nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng thủ tục pháp lý, "nằm treo" nhiều năm nhưng không được gỡ vướng.

Không chỉ nằm trên những trang báo cáo khô khan, những vướng mắc về pháp lý thực tế đã được nhiều doanh nghiệp bất động sản “than trời” trong những năm gần đây. Nhiều chủ doanh nghiệp còn nhận định, chính pháp lý mới là điểm nghẽn lớn nhất cần tháo gỡ chứ không phải dòng tín dụng. 

Doanh nghiệp bất động sản đang đối diện nhiều khó khăn cần được tháo gỡ cấp bách.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho hay bình quân một dự án sẽ mất khoảng 2-3 năm để hoàn thiện pháp lý. Chưa kể nếu lựa chọn không kỹ, vướng vào các dự án khó được phê duyệt thì sẽ “tiền mất tật mang”, đến khi xử lý được cũng đã để lỡ mất thời thuận lợi.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty quản lý Global Home, cho rằng cơ quan quản lý cần công khai bộ phận nào trong hệ thống một cửa đang làm chậm hồ sơ của doanh nghiệp, tỷ lệ không thực hiện được là bao nhiêu, vướng ở đâu… rõ ràng để doanh nghiệp được biết, bổ sung kịp thời, tránh tình trạng “đi đi lại lại” như hiện tại.

“Doanh nghiệp đã thiếu vốn lại loay hoay trong mớ bòng bong thủ tục hành chính không biết khi nào có kết quả. Điều này khiến mọi nỗ lực phục hồi sau đại dịch đều đổ sông đổ biển”, ông Thành bức xúc.

Tiến thoái lưỡng nan

Có một thực tế là vốn của doanh nghiệp bất động sản chủ yếu là từ vay ngân hàng, nên thủ tục pháp lý kéo dài ngày nào thì lãi vay tạo thêm sức ép ngày đó. Chính vì thế, nỗi khiếp sợ của nhiều chủ đầu tư là không thể trả lời được câu hỏi bao giờ xong thủ tục pháp lý cho dự án.

Tuy nhiên, khi vấn đề pháp lý vẫn như một “mớ bòng bong” chưa được tháo gỡ thì thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó về tín dụng. Đã có rất nhiều phân tích về ảnh hưởng của chính sách siết vốn vào lĩnh vực địa ốc, và mọi ý kiến đều dẫn đến kết luận chung là khiến doanh nghiệp “kiệt sức”.

“Bất động sản có vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới hơn 40 ngành, lĩnh vực, thậm chí là rộng lớn hơn rất nhiều. Việc siết vốn nếu không cẩn thận có thể ảnh hưởng đến khả năng phục hồi của cả nền kinh tế”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cảnh báo.

Một thách thức khác cũng đang khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều khó khăn thời gian qua là tìm kiếm quỹ đất. Bởi lẽ, nguồn cung đất ở những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và vùng lân cận ngày càng khan hiếm, trong khi nhiều địa phương đang siết cấp phép đầu tư.

“Ngay cả khi doanh nghiệp "săn" được khu đất hợp ý, giá cả cũng đáng ngại. Từ năm 2021 đến nay, giá đầu vào mua đất liên tục leo thang khiến các doanh nghiệp càng khó thương lượng với chủ đất”, Tổng giám đốc Phú Đông Group Ngô Quang Phúc phân tích.

Ông Phúc cũng thừa nhận với phân khúc nhà ở hợp túi tiền, Phú Đông Group đã rất may mắn vì đã tích lũy được quỹ đất từ trước, còn bây giờ gần như không thể tìm được những khu đất như vậy.

Cùng với những khó khăn kể trên, giá nguyên nhiên vật liệu đầu vào lẫn chi phí nhân công đều tăng phi mã cũng đang được đánh giá giống như một “cú đấm bồi” khiến doanh nghiệp địa ốc “tiến thoái lưỡng nan”.

Khó khăn với doanh nghiệp đã rõ, nhưng ở góc nhìn tích cực, theo nhiều chuyên gia, động thái siết chặt thị trường của cơ quan quản lý có thể tác động xấu đến nguồn cung bất động sản trong ngắn và trung hạn, nhưng về lâu dài sẽ góp phần lành mạnh hóa thị trường.

Theo đó, sau các đợt thanh lọc, “sân chơi” sẽ được trả về cho những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và nền tảng vững vàng. Các chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay, “ăn xổi ở thì”, không có sự thích nghi, điều chỉnh kịp thời sẽ đứng trước nguy cơ đổ vỡ.

Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, lĩnh vực địa ốc có tác động rất lớn đến nền kinh tế, nếu không nhanh chóng tháo gỡ các bất cập, giải quyết tình trạng các dự án bị co lại, thị trường thiếu hụt nguồn cung…, thị trường bất động sản sẽ bỏ lỡ cơ hội phục hồi sau đại dịch.

"Cần có giải pháp đồng bộ từ khơi thông vốn đến khơi thông pháp lý mới có thể tháo gỡ cục diện khó khăn hiện nay cho thị trường địa ốc", chuyên gia này nhấn mạnh.

Hiến Nguyễn