Khoản “người mua trả tiền trước ngắn hạn” - tiền khách hàng đã nộp theo hợp đồng mua bán dự án nhưng chưa được ghi nhận doanh thu, thường được ví như “của để dành” của đại gia địa ốc. Đây vừa là nguồn vốn quan trọng, vừa là thước đo sức khỏe dòng tiền của doanh nghiệp.
“Của để dành” cải thiện
Thống kê sau nửa đầu năm 2025 cho thấy, “của để dành” của 104 doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM đã tăng gần 11% so với đầu năm, đạt hơn 148.300 tỷ đồng.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức, con số này được xem là tín hiệu tích cực, cho thấy dòng tiền từ người mua vẫn chảy vào các dự án. Đáng chú ý, có tới 6 doanh nghiệp ghi nhận mức tăng bằng lần, nhờ vào việc mở bán hoặc bàn giao những dự án mới.
Doanh nghiệp gây bất ngờ nhất là Quốc Cường Gia Lai (QCG), khi khoản người mua trả tiền trước nhảy vọt lên 951 tỷ đồng, gấp 6,4 lần hồi đầu năm 2025.
Cột mốc này đến ngay sau khi Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng cho phép 34 căn nhà tại dự án Marina Đà Nẵng – do CTCP Bến Du Thuyền Đà Nẵng, công ty con của QCG làm chủ đầu tư – được bán dưới hình thức nhà ở hình thành trong tương lai.
 |
|
Của để dành của doanh nghiệp địa ốc được cải thiện song chưa đồng đều. |
Xếp sau QCG là FDC (CTCP Ngoại thương và Phát triển Đầu tư TP.HCM), với “của để dành” đạt 139 tỷ đồng, gấp 4,5 lần đầu năm. Sự tăng trưởng đến từ nguồn thu cho thuê văn phòng tại số 28 Phùng Khắc Khoan. Dự án dự kiến mang về khoảng 44 tỷ đồng mỗi năm, theo chia sẻ của Tổng Giám đốc FDC Hồ Anh Tuấn.
Xét về quy mô, Vinhomes (VHM) và Novaland (NVL) vẫn giữ vị trí số một và số hai về quy mô “của để dành”. Vinhomes hiện nắm giữ hơn 59.800 tỷ đồng “của để dành”, tăng 26% so với đầu năm. Trong khi đó, Novaland có 18.500 tỷ đồng, giảm nhẹ 3%.
Sự tăng trưởng của Vinhomes chủ yếu đến từ hai dự án mới ra mắt trong nửa đầu năm 2025 là Vinhomes Golden City (Dương Kinh, Hải Phòng) và Vinhomes Green City (Hậu Nghĩa, TP.HCM).
Báo cáo tài chính hợp nhất của VHM cho thấy khoản tiền nhận từ khách hàng theo hợp đồng đặt cọc và các thỏa thuận liên quan tăng vọt từ 25.000 tỷ đồng lên gần 119.000 tỷ đồng. Riêng số tiền người mua trả trước tăng 27%, lên hơn 59.000 tỷ đồng.
Với Novaland, dù “của để dành” có sụt giảm nhẹ, nhưng việc duy trì ở mức hàng chục nghìn tỷ đồng trong bối cảnh công ty vẫn đang trong quá trình tái cấu trúc tài chính là kết quả không tệ.
Đằng sau con số màu hồng
Cần phải nhấn mạnh, “của để dành” sẽ được ghi nhận là doanh thu khi chủ đầu tư hoàn thành và bàn giao các bất động sản đã xây dựng cho khách hàng. Vì vậy, khoản thu này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến khả năng ghi nhận lợi nhuận cuối năm của các doanh nghiệp.
Trong bối cảnh đó, không ít doanh nghiệp có của để dành giảm mạnh sau nửa năm. Long Hậu (LHG) là ví dụ điển hình, khi giảm từ gần 77 tỷ đồng đầu năm xuống còn hơn 1 tỷ đồng, tức giảm tới 98%. Dù vậy, doanh thu và lợi nhuận nửa đầu năm của LHG lại tăng vọt, chủ yếu nhờ hoạt động cho thuê đất hạ tầng.
Nhà Khang Điền (KDH) cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Khoản khách hàng trả trước giảm 80%, kéo “của để dành” về 419 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh thu tăng 80% nhưng lợi nhuận ròng lại giảm 6% do chi phí tài chính và bán hàng đội lên.
Phát Đạt (PDR) cũng không ngoại lệ, khi “của để dành” giảm 62%, chủ yếu do dự án Bắc Hà Thanh gặp khó, khiến khoản người mua trả trước rơi hơn 80%.
Riêng với Novaland, dù vẫn nắm trong tay “của để dành” lớn, nhưng thách thức phía trước không nhỏ. Các dự án trọng điểm như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết hay NovaWorld Hồ Tràm đều chưa giải quyết dứt điểm vấn đề pháp lý, đặc biệt là nghĩa vụ tiền sử dụng đất.
Theo giới phân tích, việc “của để dành” của nhiều doanh nghiệp tăng phản ánh sự cải thiện trong khâu bán hàng, khi niềm tin của người mua đang dần quay trở lại cùng với các chính sách tháo gỡ pháp lý, nới lỏng tín dụng bất động sản.
Tuy nhiên, mức tăng không đồng đều giữa các doanh nghiệp cho thấy sự phân hóa rõ rệt trên thị trường. Không ít doanh nghiệp vẫn ghi nhận “của để dành” đi ngang hoặc sụt giảm do dự án chậm triển khai, vướng mắc thủ tục hoặc chưa đáp ứng thị hiếu.
Trong bối cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp buộc phải dồn lực, đưa ra các chính sách siêu chiết khấu để hút dòng tiền khách hàng. Galia Hà Nội (Tân Á Đại Thành) giảm tới 19% cho khách hàng thanh toán 95% giá trị căn hộ. Sun Urban City (Hà Nam) của Sun Group áp dụng mức chiết khấu 15–18%. Jade Square (Hà Nội) cũng khuyến mãi 10% cho khách hàng thanh toán nhanh…
Thay vì giảm giá trực tiếp, Vinhomes Global Gate chọn cách hỗ trợ lãi suất, với mức tương đương khoảng 12% giá gốc, đi kèm nhiều gói tài chính linh hoạt. Điều này cho thấy sự sáng tạo trong cạnh tranh, nhưng cũng phản ánh áp lực lớn về thanh khoản mà doanh nghiệp phải đối diện.
Tựu trung lại, “của để dành” chính là tấm gương phản chiếu phần nào sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Một bên, những doanh nghiệp có dự án được gỡ pháp lý, ra hàng kịp thời sẽ chứng kiến dòng tiền từ khách hàng chảy mạnh. Bên còn lại, những đơn vị mắc kẹt trong thủ tục hay gánh nặng nợ vay sẽ thấy “của để dành” teo tóp nhanh chóng.
Với hơn 148 nghìn tỷ đồng “của để dành” toàn ngành sau nửa đầu năm 2025, bức tranh bất động sản Việt Nam hiện lên với cả gam sáng và tối. Doanh nghiệp nào biết giữ vững niềm tin khách hàng, duy trì tiến độ dự án, và quản trị dòng tiền hiệu quả sẽ biến “của để dành” thành “của để xài” – đem lại lợi nhuận thực chất, thay vì những con số nằm im trên báo cáo tài chính.
Hưng Nguyên
