Hiện nay, nhiều hộ dân ở Hải Phòng đang gặp khó khăn về tách thửa đất ở, nguyên nhân là đất nằm trong vùng quy hoạch không phù hợp quy hoạch đất ở. Luật sư có thể cho biết, theo Luật Đất đai và các văn bản dưới luật, trong trường hợp đó, người dân có bị hạn chế quyền tách thửa?
Tại điểm i, khoản 4, điều 95 Luật Đất đai 2013: Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất thì được tách thửa. Tại điểm i, khoản 1, điều 99 cũng quy định về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi tách thửa.
 |
|
Luật sư Trần Thị Kim Dung. |
Khi người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), tại điều 179, 188, 168 của Luật Đất đai 2013 đều có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tại điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định cụ thể các trường hợp không được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng không có quy định điều kiện cấp GCN phải phù hợp với quy hoạch đã được duyệt.
Như vậy, việc tách thửa đất đã được cấp GCN là quyền của người sử dụng đất khi người sử dụng đất tách thửa thì được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích được tách thửa.
Có ý kiến cho rằng, tại điểm đ, khoản 4, điều 5, Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 của UBND TP Hải Phòng quy định “Các thửa đất thuộc diện giao đất ở mới cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo quy hoạch thực hiện theo quy định tại Điều 4 Quyết định này” thì công dân không được tách thửa. Bà nhìn nhận vấn đề này thế nào?
Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 của UBND TP Hải Phòng là căn cứ Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật Đất đai 2013.
Để được tách thửa phải đủ các điều kiện sau: Chỉ được tách thửa khi thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu, cụ thể: đối với khu vực đô thị phải có diện tích tối thiểu 30m2, cạnh nhỏ nhất có chiều dài bằng hoặc lớn hơn 3m; đối với khu vực các huyện nông thôn, diện tích tách thửa bằng hoặc lớn hơn 50m2.
Cũng tại Quyết định trên, quy định ở khoản 4, điều 5: các trường hợp không được phép tách thửa: a/ Thửa đất nằm trong các dự án nhà ở thương mại theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. b/ Thửa đất gắn liền với nhà thuộc sở hữu nhà nước đã bán theo quy định nhưng nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền. c/ Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. d/ Các thửa đất không đủ điều kiện cấp GCN theo quy định. đ/ Các thửa đất thuộc diện giao đất ở mới cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo quy hoạch thực hiện theo quy định tại Điều 4 Quyết định này.
Và tại Điều 4, của Quyết định 1394 quy định: “Hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà ở” là căn cứ vào khoản 2, Điều 143, khoản 4, Điều 144 của Luật Đất đai 2013. Cụ thể như sau: Đối với khu vực đất đô thị, các phường từ 50-100m2; đối với khu vực nông thôn từ 100-200m2/ hộ. Riêng huyện Bạch Long Vỹ từ 50-100m2/hộ. Như vậy, phải hiểu rằng khi công dân thực hiện tách thửa phải bảo đảm có đủ diện tích đã đã được nêu trong điều 4 của Quyết định1394.
 |
|
Văn bản chỉ đạo của UBND TP Hải Phòng yêu cầu Sở TN&MT thực hiện việc chia tách thửa cho công dân và thực hiện nghiêm Luật Đất đai theo thẩm quyền |
Việc đề nghị tách thửa của công dân hầu hết có nguồn gốc đất ở được giao theo Luật Đất đai năm 1988 hoặc 1993, trường hợp đó phải được hiểu và thực hiện như thế nào, thưa bà?
Nếu việc giao đất ở cho công dân được thực hiện theo Luật Đất đai có từ năm 1988 hoặc Luật Đất đai 1993, lúc đó hầu hết trên địa bàn Hải Phòng không có quy hoạch tỷ lệ 1/500 thì vẫn được tách thửa. Nhưng nếu đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500 thì không được tách thửa, bởi hành vi cá nhân, hộ gia đình xin tách thửa là có sau khi Luật Đất đai 2013 và Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 của UBND TP Hải Phòng có hiệu lực.
Trên thực tế, việc tách thửa trên địa bàn Hải Phòng hầu hết rơi vào tình trạng: Đất ở được giao khi còn là đất ở nông thôn, nay chuyển địa giới hành chính thành đất ở đô thị. Vậy, cơ quan chức năng và người dân cần làm gì để được tách thửa?
Tại điểm d khoản 1 Điều 46 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong trường hợp có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.
Như vậy, khi đất ở được Nhà nước giao từ khu vực nông thôn, nay chuyển thành đất ở đô thị thì hạn mức giao phải thấp xuống cho phù hợp với Quyết định 1394. Tại khoản 2 Điều 42 Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ: Trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Do đó, việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cho phù hợp từ đất ở nông thôn thành đất ở đô thị, để công dân có quyền tách thửa (kể cả đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500 là đất ở nông thôn) là trách nhiệm của UBND cấp quận, huyện, tỉnh; cơ quan quản lý đất đai là cơ quan tham mưu để điều chỉnh cho phù hợp từ đất ở nông thôn do chuyển địa giới thành đất ở đô thị.
Xin chân thành cảm ơn bà!
Vũ Trang thực hiện
