Sở Tư pháp dẫn Luật Đất đai cho Sở TN&MT!
Theo đó, tại mục 3.1, Sở Tư pháp đề nghị: Việc sửa đổi, bổ sung Điều 4 Quyết định số 1394/2015/QĐ-UBND là thuộc thẩm quyền quyết định của UBND TP. Giao Sở TN&MT rà soát sự cần thiết phải sửa đổi, bổ sung để lập Tờ trình đề nghị sửa đổi, bổ sung Quyết định số 1394/2015/QĐ-UBND.
Riêng về đề nghị tại mục 3.2 của Văn bản số 3569/STN&MT-CCQLĐĐ liên quan đến việc thực hiện tách thửa đất trong thời gian chờ sửa đổi Quyết định số 1394/2015/QĐ-UBND, Sở Tư pháp cho rằng: Rà soát các quy định của Luật Đất đai 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành, thấy: Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, “chia tách quyền sử dụng đất” thuộc trường hợp đăng ký biến động đất đai khi đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi (điểm i khoản 4); đối với trường hợp này, “người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào GCN đã cấp” (khoản 5); Theo quy định tại điểm I khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 thì: Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tách thửa.
 |
|
Văn bản 1651 của Sở Tư pháp "bác" quan điểm của Sở TN&MT |
Sở Tư pháp khẳng định: “Như vậy, việc tách thửa đất đã được cấp GCN là quyền của người sử dụng đất; khi người sử dụng đất tách thửa thì được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích được tách thửa”.
Đối với loại đất ở đã có GCNQSDĐ, nhưng không phù hợp quy hoạch đất ở, Sở Tư pháp cho rằng: Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp: “Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn kiền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102. Các điều này không có quy định điều kiện cấp GCN phải phù hợp với quy hoạch được duyệt như báo cáo tại Công văn số 3569/STN&MT-CCQLĐĐ của Sở TN&MT...
Sở Tư pháp kết luận: Như vậy, quy định của pháp luật về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất khi đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Cuối cùng, tại Văn bản số 1651/ STP-XD&KTVB ngày 23/10/2020 của Sở Tư pháp kết luận: “Căn cứ vào các quy định pháp luật đã nêu trên, Sở Tư pháp thấy đề xuất của Sở TN&MT tại mục 3.2 Công văn số 3569/STNMT-CCQLĐĐ không phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành”.
Như vậy, có thể hiểu, việc tách thửa đất ở của công dân hoàn toàn được thực hiện dù phù hợp hay không phù hợp quy hoạch đất ở. Trừ trường hợp Nhà nước có quyết định, thông báo thu hồi đất và kèm theo quy hoạch tỷ lệ 1/500 cho từng dự án.
 |
|
Văn bản 6810 của UBND TP Hải Phòng chỉ đạo Sở TN&MT thực hiện tách thửa cho công dân và thực hiện nghiêm Luật Đất đai |
Chính vì vậy, ngày 30/10/2020, UBND TP. Hải Phòng đã có Công văn số 6810/UBND-ĐC2 về việc giải quyết hồ sơ chia, tách thửa đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố để chỉ đạo Sở TN&MT. Công văn nêu rõ: “Căn cứ các quy định của pháp luật; ý kiến của Sở Xây dựng, Sở Tư pháp tại các văn bản trên, thực hiện các thủ tục chia, tách thửa đất và các thủ tục cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng thẩm quyền và quy định của pháp luật”.
Thêm "khúc mắc" mới
Tưởng như sự việc tách thửa đất ở cho công dân đã được khai thông khi có “trát” của thành phố. Nhưng không, sự việc lại rơi vào bế tắc, với lý do khác: “Đất thuộc diện giao đất ở không được chia tách”.
Trong tập hồ sơ không được tiếp nhận tách thửa đất ở của công dân gửi đến Văn phòng đại diện Thời báo Kinh Doanh tại Hải Phòng, ngoài đất thổ cư do cha ông để lại, còn lại hầu như có chung tình trạng đất Nhà nước giao.
Căn cứ theo Luật Đất đai 1993 và các văn bản hướng dẫn dưới luật như Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/9/2001, Nghị định số 04/2001/NĐ-CP ngày 11/2/2000 của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn số 2074/TT- ĐC ngày 14/12/2001 của Tổng cục Địa chính về hướng dẫn giao đất, cho thuê đất...; thậm chí trước đó là Luật Đất đai năm 1988, quyết định giao đất của UBND TP Hải Phòng trong giai đoạn đó chỉ là “Phê duyệt kế hoạch giao đất” cho các địa phương cấp xã hoặc cấp huyện. Kèm theo các quyết định là “Vị trí chỉ giới (trích đo) các khu đất xác định theo bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 đã được Sở TN&MT thẩm định kèm theo” (mỗi xã nhiều khu đất được giao).
Sau này, căn cứ vào Luật Đất đai 2013, trong Quyết định số 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 của UBND TP Hải Phòng, tại mục đ, khoản 4, Điều 5, mới có quy định: “Các thửa đất thuộc diện giao đất ở MỚI cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở theo QUY HOẠCH thực hiện theo quy định Điều 4 Quyết định này”. Nhưng tại Điều 4, Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND TP Hải Phòng chỉ quy định về hạn mức đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà ở đô thị và nông thôn.
Ông Hà Quốc Việt, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai khẳng định với phóng viên: “Căn cứ Quyết định 1394, đất Nhà nước giao dù phù hợp hay không phù hợp đất ở đều không được tách thửa. Vì lúc đó đều đã có quy hoạch, dù đất giao từ năm 1988. Do vậy cụm từ “mới” phải hiểu là không xác định thời gian" (?!).
Trước đó, ông Việt cũng khẳng định: “Nếu là đất thổ cư, do cha ông để lại thì dù phù hợp hay không phù hợp đất ở, đều được tách vì không có văn bản pháp luật nào cấm”.
 |
|
Tách thửa sẽ giải quyết được chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại các quận do chia tách địa giới hành chính từ đất ở nông thôn thành đất ở đô thị. |
Nhiều người dân cho rằng, Quyết định 1394 là căn cứ Luật Đất đai năm 2013. Trong khi đó, đất ở được Nhà nước giao từ năm 1988 hay thực hiện Luật Đất đai 1993. Thời điểm đó chỉ có bản đồ trích lục (trích đo), tỷ lệ 1/500, chưa có quy hoạch. Ví dụ, các xã: Vĩnh Niệm, Dư Hàng Kênh, Kênh Dương (tách ra từ Dư Hàng Kênh) được chuyển từ huyện An Hải về quận Lê Chân năm 2003. Năm 2013 mới có quy hoạch tỷ lệ 1/2000 cho toàn quận. Hay quận Dương Kinh thành lập năm 2007. Theo đó, 6 xã: Anh Dũng, Đa Phúc, Hưng Đạo, Hòa Nghĩa, Hải Thành, Tân Thành được cắt từ huyện Kiến Thụy về quận Dương Kinh. Đến ngày 5/12/2013, toàn quận Dương Kinh mới có quy hoạch tỷ lệ 1/2000. Hoặc quận Hải An, được thành lập năm 2003, đến năm 2005 có quy hoạch tỷ lệ 1/2000, nhưng đến năm 2016 lại điều chỉnh quy hoạch. Vậy, căn cứ logic nào để các khu đất được giao từ sau năm 1988 và thực hiện Luật Đất đai 1993 có bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500?
Khi tiếp xúc với phóng viên, hầu hết người dân thắc mắc: Cứ theo Sở TN&MT cho rằng nhiều khu đất ở được giao quy hoạch tỷ lệ 1/500 được lập từ 1988, hay đến giai đoạn sau 1993. Nhưng hiện nay, Luật Đất đai 2013, tại Điều 46 cũng chỉ rõ: Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau đây: d) Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương”. Vậy, đất ở được giao tại khu vực nông thôn trước đây thường có diện tích khoảng trên 200m2/hộ, mỗi khu đất cho vài hộ dân. Nay chuyển địa giới hành chính thành đất ở đô thị, cần có diện tích nhỏ hơn, Sở TN&MT đã tham mưu cho UBND TP để điều chỉnh cho phù hợp thực tiễn? (Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND của TP Hải Phòng quy định đất ở nông thôn 50m2, đô thị 40m2). Và tại Điều 42 chỉ rõ trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện chủ trì giúp UBND cùng cấp trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong trường hợp đã có quy hoạch, tại Điều 40 quy định: trường hợp quy hoạch đô thị của quận không phù hợp với diện tích đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì phải điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
(Bài 3) Hải Phòng: Vì sao chậm tách thửa đất ở cho công dân - Luật sư nói gì?
Vũ Trang - Thu Trang
