Giai đoạn nửa cuối 2014 tới hết năm 2015, thị trường BĐS bắt đầu “nhúc nhắc” trở lại. Kết thúc năm 2015, Xuân Mai cho thấy tồn tại một số điểm yếu trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS lẫn tài chính nội tại.

Nét mờ BĐS

Năm 2015 được đánh giá là năm công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai (sau đây gọi tắt là công ty Xuân Mai) tiếp tục gồng mình thực hiện tái cấu trúc (lộ trình 3 năm 2014-2016) với khá nhiều biến chuyển.

Theo đánh giá của HĐQT công ty Xuân Mai, sau một năm tái cấu trúc, được “hỗ trợ tài chính mạnh mẽ từ các tổ chức tín dụng”, tài chính của Xuân Mai đã được khơi thông. Đồng thời, trong thời gian 2014-2015, Xuân Mai đã đầu tư mua lại một số dự án nhằm tự tạo tiền đề tích lũy. Tới tháng 4, Xuân Mai cho ra đời công ty CP Đầu tư và Kinh doanh BĐS Xuân Mai nhằm khép kín chuỗi đầu tư – xây dựng – tổ chức bán hàng – quản lý.

Kết thúc năm 2015, bên cạnh tham vọng trở thành một “đầu tàu” về đầu tư kinh doanh BĐS và tổng thầu EPC mạnh trong xây dựng dân dụng – công nghiệp, chỉ tiêu doanh thu lợi nhuận của Xuân Mai vẫn mang sắc màu u ám.

Đơn cử, lần lượt giá trị sản lượng và doanh thu của công ty mẹ lẫn hợp nhất các đơn vị thành viên (7 công ty) đều cơ bản vượt kế hoạch. Nhưng, theo tài liệu ĐHCĐ 2016, còn hàng loạt dự án chưa triển khai hoặc điều chỉnh quy mô (dẫn tới sản lượng thấp) như: Di dân phố cổ Him Lam, dự án Lê Văn Thiêm, Paragon, VOV, HH2 Dương Nội, Nút giao thông Long Biên…

Đặc biệt, báo cáo của HĐQT công ty Xuân Mai nêu rõ: “Các dự án do Xuân Mai làm chủ đầu tư đến thời điểm hiện nay đều triển khai chậm so với kế hoạch đề ra…Công tác kinh doanh BĐS không đạt kỳ vọng do việc hoàn thành thủ tục pháp lý bị chậm…”. Được biết, danh mục các dự án đầu tư BĐS đáng chú ý của công ty Xuân Mai có nhắc tới Xuân Mai Riverside tại Thanh Bình, Hà Nội.

Kết thúc năm 2015, tổng vốn chủ sở hữu của công ty mẹ là 391 tỷ đồng trong khi tổng vốn đầu tư vào công ty con (7 công ty), công ty liên kết, đầu tư tài chính khác, đầu tư vào các dự án liên kết là 478,234 tỷ đồng (chiếm 159,44% vốn điều lệ) và chiếm tới 122,32% tổng vốn chủ sở hữu.

Còn không ít điểm yếu trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS lẫn tài chính nội tại của Xuân Mai Corp…

Đầu tư dàn trải và nặng gánh?

Những hạng mục đầu tư nổi bật của công ty Xuân Mai ở nội dung này, có thể kể tới: tăng tỷ lệ vốn góp (lên tới 86,54% vốn điều lệ) vào công ty CP Tư vấn thiết kế Xuân Mai; thành lập công ty CP Đầu tư & Kinh doanh BĐS Xuân Mai (tỷ lệ 98,84% vốn điều lệ); mua 9,7 triệu CP của BIDV (đang nắm giữ trong công ty CP Điện Việt Lào) với giá chuyển nhượng 11.000 đồng/CP.

Liên quan tới các khoản phải thu, công ty Xuân Mai ghi nhận khoản tiền gần 30 tỷ đồng đang “treo” ở hai công ty liên kết (CP Bê tông Xuân Mai Miền Nam và CP Xuân Mai Đà Nẵng).

Về các hạng mục phải thu của khách hàng ngắn hạn, xuất hiện công ty CP Xây dựng & Thương mại VT (gần 90,64 tỷ đồng – phát sinh trong năm 2015). Còn nhớ, theo trao đổi với một vài cá nhân tự xưng thuộc Đất Xanh Miền Bắc (quảng bá bán hàng dự án Paragon Tower), công ty VT đã ủy quyền pháp lý cho Xuân Mai tham gia đầu tư dự án, đứng tên hợp đồng mua bán căn hộ.

Tuy nhiên đến nay, bất chấp đủ quảng cáo rầm rộ về nhận đặt chỗ giữ suất (thậm chí cả tiến độ thanh toán) trên chợ trực tuyến, dự án Paragon Tower vẫn chưa chính thức công khai mở bán. Điều này khiến nhiều người đặt dấu hỏi về thời điểm triển khai dự án và nguyên nhân nào khiến dự án được đánh giá là “đắc địa” tại phía Tây Thủ đô vẫn chưa thể tỏa sáng?

Khoản phải thu khác dài hạn của Xuân Mai cho thấy đơn vị này đang có mối quan hệ hợp tác góp vốn với một loạt DN từ Nam ra Bắc: công ty TNHH Thương mại Nam Hoàn Vũ Phong Phú (37,75 tỷ đồng), công ty CP Sông Đà 1.01 (góp vốn đầu tư xây dựng dự án nhà ở Hemisco) – xấp xỉ 9 tỷ đồng, Tổng công ty Phát triển phát thanh truyền hình thông tin (thực hiện dự án văn phòng, trung tâm thương mại và nhà ở tại Mễ Trì) – gần 119,55 tỷ đồng…

Đặc biệt, “sức khỏe” tài chính của Xuân Mai tỏ ra ngày càng phụ thuộc vào các khoản vay và nợ thuê tài chính. Cuối năm 2015, riêng ngắn hạn, Xuân Mai đang è cổ với khoản vay tròm trèm 1.263,513 tỷ đồng (BIDV, VietinBank, Vietcombank, LienVietPostBank) – so với thời điểm đầu năm chỉ là 695,166 tỷ đồng. Trong các khoản vay ngắn hạn, ghi nhận việc Xuân Mai sử dụng các quyền phát sinh từ dự án để làm đảm bảo với ngân hàng và phục vụ xây dựng chính dự án đó.

Điển hình, khoản vay LienVietPostBank – chi nhánh Hà Nội với hạn mức tín dụng 500 tỷ đồng để thực hiện đầu tư xây dựng dự án CT2 khu hành chính mới Hà Đông. Thời hạn hợp đồng tín dụng là 36 tháng. Lãi suất thả nổi, khoản vay được đảm bảo bằng các quyền phát sinh từ dự án CT2 nêu trên…

Nguyễn Cảnh