Trong bức tranh đó, đất nền và nhà liền thổ, hai loại hình gắn liền với tâm lý tích lũy tài sản của người Việt, đang được đặt lên bàn cân so sánh về tiềm năng, mức độ an toàn và khả năng dẫn dắt dòng tiền trong chu kỳ mới.

“Hai mặt” của đất nền

Nhìn lại năm 2025, thị trường đất nền trải qua một giai đoạn trầm lắng kéo dài. Mức độ quan tâm sụt giảm mạnh ở hầu hết các khu vực, từ miền Bắc đến miền Nam, phản ánh rõ tâm lý dè dặt của nhà đầu tư trước những tài sản mang tính đầu cơ cao.

Dữ liệu cho thấy, tại phía Nam, giá đất nền dự án trong quý IV/2025 tăng mạnh so với quý trước, có nơi như Đồng Nai (cũ) tăng tới 37%, Bình Dương (cũ) tăng 31%, nhưng mức độ quan tâm lại giảm từ 22–55%.

Ở Hà Nội, kịch bản “giá tăng, thanh khoản giảm” còn thể hiện rõ nét hơn khi đất nền dự án ghi nhận mức độ quan tâm giảm tới 55%, mức thấp nhất trong vòng một năm, trong khi giá chào bán vẫn neo trên 50 triệu đồng/m2.

Sự lệch pha giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua đang khiến giao dịch bị tắc nghẽn, đặc biệt ở những khu vực mà mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao so với nhu cầu thực.

Cũng cần nhấn mạnh, sự trầm lắng thời gian qua không đồng nghĩa đất nền mất đi sức hấp dẫn trong dài hạn. Thực tế cho thấy, dòng tiền chỉ đang tạm thời rút khỏi những khu vực phát triển nóng, thiếu hạ tầng đồng bộ, để tập trung vào các vị trí có nền tảng rõ ràng hơn. Khảo sát cho thấy khẩu vị nhà đầu tư hiện nay hướng tới những lô đất diện tích nhỏ, tổng giá trị vừa phải, từ 3–5 tỷ đồng ở khu trung tâm hoặc 1–2 tỷ đồng ở vùng ven, nhằm đảm bảo tính thanh khoản.

Ở phía Nam, nhiều nhà đầu tư cũng thừa nhận đất nền vẫn được quan tâm “âm thầm” tại các khu vực có thông tin tích cực về hạ tầng. Anh Hoàng, một môi giới kiêm nhà đầu tư tại khu Đông TP.HCM chia sẻ, những nhà đầu tư mua đất từ cuối năm 2024, đầu năm 2025 nếu bán ra hiện đã có lãi vài trăm triệu đồng mỗi nền, trong khi nhóm mua sau chủ yếu chọn giữ hàng chờ chu kỳ mới.

“Diễn biến thực tế cho thấy đất nền trong năm 2026 khó có khả năng bùng nổ thanh khoản, nhưng vẫn duy trì vai trò là kênh tích lũy trung dài hạn, gắn với câu chuyện hạ tầng và mở rộng không gian đô thị”, anh Hoàng nhìn nhận.

“Sức bền” nhà liền thổ

Nếu đất nền đại diện cho kỳ vọng dài hạn thì nhà liền thổ đang thể hiện rõ hơn vai trò “tài sản trú ẩn” và dẫn dắt dòng tiền thận trọng trong giai đoạn 2026. Dù thanh khoản chưa phục hồi mạnh, phân khúc này cho thấy sức bền rõ rệt về giá, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực cửa ngõ.

Tại phía Nam, thị trường ghi nhận sự lệch pha mạnh về nguồn cung khi các dự án mới gần như tập trung tại Long An (cũ), trong khi TP.HCM tiếp tục khan hiếm. Thanh khoản giảm từ 19–36% tùy khu vực, nhưng giá bán thứ cấp vẫn tăng, riêng Long An (cũ) tăng khoảng 10%.

Đáng chú ý, tại Đồng Nai (cũ), giá chào thuê nhà thấp tầng trong dự án tăng vọt tới 50%, cho thấy kỳ vọng khai thác dòng tiền của nhà đầu tư, dù nhu cầu thuê thực tế chưa phục hồi tương xứng.

Trong khi đó, ở phía Bắc, nhà thấp tầng tại Hà Nội ghi nhận nguồn cung sụt giảm mạnh, lượng tin đăng giảm 21%, kéo theo giá chào bán tăng 6% trong quý IV/2025. Đơn giá trung bình vượt mốc 200 triệu đồng/m2, cao gần gấp đôi TP.HCM, phản ánh giá trị khan hiếm của tài sản gắn liền với đất tại Thủ đô.

Dù mức độ quan tâm giảm, giá nhà liền thổ vẫn tăng mạnh tại các khu vực cửa ngõ như Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm và Long Biên (cũ), nơi đóng vai trò kết nối các trục công nghiệp và đô thị, cho thấy sức bền đáng kể của phân khúc này.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, thị trường nhà liền thổ Hà Nội năm 2025 chậm lại chủ yếu do nguồn cung mới hạn chế và lượng hàng tồn kho kém hấp dẫn. Tuy nhiên, sang năm 2026, phân khúc này được kỳ vọng cải thiện khi nguồn cung dự báo tăng trở lại, đặc biệt tại các khu vực xa trung tâm gắn với những trục hạ tầng lớn như đại lộ Tây Thăng Long hay các đô thị vệ tinh mới.

Tại TP.HCM, dù giá sơ cấp giảm mạnh trong quý IV/2025 do sự xuất hiện của các dự án có mức giá cạnh tranh hơn, giá thứ cấp vẫn duy trì đà tăng, phản ánh niềm tin dài hạn của người mua. JLL nhận định, năm 2026 thị trường nhà liền thổ TP.HCM có thể phục hồi nhờ nguồn cung tích cực từ các đại dự án như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ hay Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya.

Đặt trong tương quan so sánh, đất nền và nhà liền thổ trong năm 2026 đại diện cho hai chiến lược đầu tư khác nhau. Đất nền phù hợp với nhà đầu tư kiên nhẫn, chấp nhận chu kỳ chờ đợi và đặt cược vào câu chuyện hạ tầng trong trung và dài hạn, nhưng phải đối mặt với thanh khoản thấp và sự sàng lọc khắt khe.

Ngược lại, nhà liền thổ nổi bật ở khả năng giữ giá, khai thác dòng tiền và đáp ứng nhu cầu ở thực, qua đó giữ vai trò dẫn dắt trong bối cảnh dòng tiền đầu cơ chưa quay trở lại mạnh mẽ.

Trong một thị trường đang chuyển từ tư duy “lướt sóng” sang tư duy giá trị, năm 2026 được xem là giai đoạn bản lề, nơi bất động sản được định giá dựa trên kết nối giao thông, mật độ dân cư và vai trò kinh tế của từng khu vực, thay vì ranh giới hành chính.

Các dữ liệu cho thấy, nhà liền thổ tại các cực tăng trưởng, hội tụ hạ tầng và nhu cầu thực, nhiều khả năng tiếp tục giữ vai trò trụ cột, trong khi đất nền vẫn âm thầm tích lũy lực cho chu kỳ sau. Ai đọc đúng dữ liệu và hiểu đúng bản chất của từng phân khúc, người đó mới có cơ hội nắm phần thắng.

Hưng Nguyên