Cách đây hơn 1 năm, ngay sau khi tỉnh Lâm Đồng chính thức bỏ lệnh cấm tách thửa, anh Võ Hoàng Phúc (TP.HCM) quyết định dừng bán cắt lỗ 2 lô đất ở xã Đam B’ri (nay thuộc Phường 2 - Bảo Lộc) với mức lỗ dự kiến 1,2 tỷ đồng. Thay vào đó, anh mang sổ đỏ đi vay ngân hàng, mỗi tháng trả hơn 65 triệu đồng tiền lãi, với hy vọng thị trường sớm nóng trở lại.

Từ hy vọng hồi sinh

Thế nhưng, sau hơn 1 năm chờ đợi, thị trường không khởi sắc như kỳ vọng. “Người hỏi thì nhiều, mà người mua thì ít. Có hỏi cũng ép giảm giá quá sâu, không tài nào chấp nhận. Tính ra, gồng lỗ như tôi giờ chỉ khiến lãi chồng lãi, nguy cơ mất cả chì lẫn chài”, anh Phúc thừa nhận.

Câu chuyện của anh Phúc không hiếm trong giới đầu tư đất nền tại Lâm Đồng, đặc biệt tại các khu vực xảy ra sốt đất trước đây. Nhiều nhà đầu tư chọn cách vay thêm để giữ đất thay vì chấp nhận bán “cắt lỗ”, với niềm tin thị trường sẽ hồi phục sau vài tháng. Nhưng thực tế, sự ì ạch kéo dài khiến họ rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Thực tế cũng cho thấy thị trường nhà đất Lâm Đồng liên tục lên xuống theo biểu đồ hình sin, lúc lạnh giá, lúc lại bùng nổ. Một ví dụ để chứng minh, theo báo cáo của Sở Tư pháp Lâm Đồng, trong quý I/2024, toàn tỉnh có hơn 3.800 lô đất nền được giao dịch với giá trị gần 4.600 tỷ đồng, giảm nhẹ so với quý trước. Các điểm nóng từng sôi động như Bảo Lộc, Di Linh, Lâm Hà đều ghi nhận thanh khoản đi xuống.

Tuy nhiên, bức tranh bất động sản Lâm Đồng lại đổi màu trong quý II/2025. Theo thống kê mới nhất, có tới 6.591 lô đất nền được sang nhượng thành công, tổng giá trị hơn 7.422 tỷ đồng – mức tăng trưởng hiếm thấy trong bối cảnh thị trường đất nền cả nước vẫn trầm lắng.

Ba “điểm nóng” giao dịch là Đức Trọng (1.298 lô), Lâm Hà (1.290 lô) và Bảo Lâm (1.173 lô). Con số này không chỉ cao hơn quý I (4.519 lô) mà còn vượt xa cùng kỳ 2024. Một môi giới tại Lâm Hà cho biết: “Khách hỏi đất tăng rõ rệt, nhiều người chốt cọc nhanh dù giá nhích lên. Họ kỳ vọng Lâm Đồng là “cửa sáng” giữa lúc thị trường nhà đất tại nhiều tỉnh khác giảm nhiệt”.

Đến nỗi ám ảnh “sa lầy”

Đang đi ngược dòng trong quý II vừa qua, tuy nhiên, sự bùng nổ trên không hẳn đang phản ánh sức khỏe thật sự của thị trường. Giới chuyên gia cảnh báo, tâm lý “đón đầu quy hoạch” và hiệu ứng xung quanh việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp tỉnh đang thổi phồng kỳ vọng, đang tạo nên một “cơn sốt ảo” mới.

Đối với những người từng vay tiền gồng lỗ từ năm 2023 đến nay, làn sóng giao dịch mới có thể mang lại đôi chút hy vọng. Nhưng thực tế, mức giá hiện tại vẫn thấp hơn 10 – 30% so với giai đoạn đỉnh sốt. Điều này đồng nghĩa, để thoát hàng, nhiều người buộc phải giảm giá thêm 10 – 20% nữa, chấp nhận mất vốn để cắt lỗ.

Anh Trần Vỹ, trưởng một văn phòng môi giới ở Bảo Lộc, cho hay: “Thị trường có sôi động, nhưng giao dịch thực sự vẫn rất khiêm tốn. Giá đất đã giảm nhiều nhưng vẫn cao gấp 2 – 3 lần so với trước dịch. Nhà đầu tư gồng lỗ muốn bán nhanh thì phải giảm sâu, nếu không sẽ phải chờ thêm vài quý nữa”.

“Trong khi đó, các nhà đầu tư mới – đặc biệt là nhóm có tiềm lực tài chính mạnh – lại coi đây là cơ hội gom hàng chờ thời. Với 3 tỷ đồng, họ có nhiều lựa chọn ở vùng ven Bảo Lộc, Bảo Lâm hay Đức Trọng, với tầm nhìn trung – dài hạn từ 3 đến 5 năm”, anh Vỹ nói thêm.

Theo giới phân tích, đà tăng giao dịch tại Lâm Đồng hiện nay chịu tác động lớn từ tâm lý và dòng tiền đầu cơ (theo sóng sáp nhập) hơn là nhu cầu thực. Nếu hạ tầng và quy hoạch không theo kịp, nguy cơ bong bóng giá rất dễ xảy ra, đặc biệt ở các khu vực chưa có kết nối giao thông hoàn chỉnh.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Minh Quang nhận định: “Đất nền vẫn là phân khúc có tiềm năng sinh lời cao, nhưng không còn là cuộc chơi của số đông. Những nhà đầu tư từng vay tiền gồng lỗ cần cân nhắc bán lỗ để giảm áp lực tài chính, thay vì tiếp tục vay thêm, rất dễ sa lầy”.

Trong quá khứ, Lâm Đồng từng nhiều lần chứng kiến những cơn sốt đất “ảo” rồi lao dốc chóng vánh, để lại hậu quả nặng nề cho những ai chạy theo đám đông. Nay, khi thị trường có dấu hiệu khởi sắc, câu hỏi về tính bền vững theo đó vẫn còn bỏ ngỏ.

Bức tranh hiện tại cho thấy hai thái cực, một bên là những nhà đầu tư cũ đang vật lộn trả nợ ngân hàng, chật vật tìm cách thoát hàng. Bên kia là lớp nhà đầu tư mới kỳ vọng “lướt sóng” nhờ sự hồi sinh của đất nền, đặc biệt là các nhà đầu tư ăn theo cơn sốt sáp nhập tỉnh thành.

Câu hỏi đặt ra là liệu Lâm Đồng có tiếp tục trở thành “điểm nóng” dài hạn hay lại rơi vào vòng xoáy bong bóng? Câu trả lời còn phụ thuộc vào sự cân đối giữa quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu thực sự của thị trường.

Đất nền Lâm Đồng vẫn được đánh giá nhiều triển vọng trong bối cảnh thị trường nhà đất cả nước đang phục hồi mạnh mẽ. Song, với những nhà đầu tư từng vay tiền gồng lỗ, con đường phía trước vẫn đầy chông gai.

Hy vọng hồi sinh có thể biến thành cơ hội nếu biết dừng đúng lúc, nhưng cũng có thể trở thành ván bài tất tay, đẩy họ sâu hơn vào nợ nần nếu tiếp tục đặt cược vào những lô đất không được đánh giá cao.

Hưng Nguyên