Số liệu từ Sở Xây dựng Tp. HCM thống kê, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, đến nay, Sở đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM (HoREA), hiện nay thị trường BĐS Tp. HCM còn nhiều vướng mắc, rào cản trong thực hiện các thủ tục hành chính, đặc biệt là các thủ tục chấp thuận đầu tư.

Luật Đất đai "đá" Luật Nhà ở

Đơn cử như công ty CP Địa ốc Phú Long, đã triển khai, thực hiện Dự án Dragon City trên cơ sở trúng đấu giá đã 14 năm nay. Tuy nhiên, khi lập thủ tục xin cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng vẫn đề nghị phải lập thủ tục chấp thuận đầu tư.

Một điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư khác mà công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành vướng phải là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với diện tích đất ở 12.103 m2 của dự án nhà ở xã hội cho thuê tại khu dân cư Lê Thành, quận Tân Bình, Tp. HCM.

Doanh nghiệp này chia sẻ, căn cứ vào Khoản 7 Điều 210 Luật Đất đai, Khoản 1 Điều 9 Nghị định 100/2015/ NĐ-CP và Quyết định số 2365/QĐ-UBND ngày 16/05/2014 của UBND Tp. HCM về việc chấp thuận cho công ty Lê Thành được chuyển mục đích sử dụng đất 19.990,9 m2 để đầu tư xây dựng khu nhà ở.

Như vậy, công ty Lê Thành đã được UBND Tp chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, công ty này lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Điều mà công ty Lê Thành mong mỏi nhất là được thực hiện các thủ tục miễn tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với diện tích đất này.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng một trong những điểm nghẽn lớn nhất là việc chấp thuận chủ trương đầu tư, mà nguyên nhân chính là do Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp phải "nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật Đất đai để xây dựng nhà ở thương mại".

Quy định này mâu thuẫn với Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế "được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng, trừ trường hợp quy định tại điều 191 của luật này". Với hai chữ "đất ở" trong nội dung này mà chủ đầu tư phải đền bù 100% dự án thì mới được công nhận chủ đầu tư thì rất khó.

Nghẽn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư

Gỡ điểm nghẽn từ Luật

Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. Đến thời điểm này, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn (bao gồm cả vốn vay, vốn huy động) để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư.

Ông Châu đánh giá đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp bị "chôn" vốn sau khi giải phóng mặt bằng và chuẩn bị đầu tư khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào khó khăn tài chính, đối mặt với rủi ro bị "liệt" vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản. Tuy nhiên, đây là vấn đề liên quan đến quy trình sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

"Từ giữa năm 2015 đến nay, Hiệp hội đã có rất nhiều Văn bản kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhưng vấn đề này vẫn chưa được giải quyết vì liên quan đến quy trình xem xét sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…", ông Châu nói.

Gần đây, Bộ Xây dựng cho biết sẽ đề xuất sửa đổi từ "đất ở" thành cụm từ "đất ở và các loại đất khác" tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thống nhất với Luật Đất đai. Thực tế, việc xảy ra xung đột pháp luật là do sử dụng từ "đất ở" tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở với từ "đất" tại Điều 169 Luật Đất đai.

"Chỉ cần sửa đổi chữ "đất ở" trong Luật Nhà ở thì sẽ đảm bảo sự thống nhất với Luật Đất đai và tháo gỡ được ách tắc này", ông Châu khẳng định.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết HoREA đã gửi kiến nghị tới Chính phủ, đề nghị Chính phủ sớm ban hành Văn bản quy phạm pháp luật để hướng dẫn cụ thể các trường hợp doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất (trong đó có đất ở xen cài với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng…) để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được chỉ định chủ đầu tư.

Minh Trang