Gần hai năm trước, vợ chồng chị Phạm Thu Trang (phường Thanh Xuân, Hà Nội) gom góp toàn bộ số tiền dành dụm là 700 triệu đồng để hiện thực hóa giấc mơ sở hữu căn hộ đầu tiên tại Hà Nội. Họ tin rằng đó là bước ngoặt giúp mình “thoát cảnh thuê nhà”, ổn định cuộc sống và sinh con trong một môi trường đầy đủ tiện nghi.

Nhưng chỉ sau chưa đầy 2 năm, giấc mơ ấy biến thành cơn ác mộng khi họ nhận ra mình là một trong hàng nghìn người đang sống trong những căn hộ không có sổ hồng, đối mặt rủi ro bị siết nợ, mất trắng tài sản.

Tổ ấm không sổ

Với mức thu nhập gộp khoảng 35 triệu đồng/tháng, gia đình chị Phạm Thu Trang (29 tuổi) từng tự tin rằng họ đã tính toán kỹ lưỡng trước khi quyết định mua căn hộ đầu tiên tại khu vực phường Nam Từ Liêm (Hà Nội).

Cuối năm 2023, sau hơn 6 năm tích góp được 700 triệu đồng và vay thêm 800 triệu từ ngân hàng (trả góp trong 20 năm), họ ký hợp đồng mua một căn hộ 60m² trong một chung cư được quảng cáo “đã bàn giao, dân cư ổn định, tiện ích đầy đủ”. Tuy nhiên, điểm bất thường là căn hộ được chuyển nhượng dưới hình thức “hợp đồng mua bán gốc” và chưa có sổ hồng.

Chị Trang cho rằng, chủ đầu tư nói rằng sổ sẽ có trong 1 - 2 năm tới do còn vướng thủ tục. Họ đưa ra lý do rất thuyết phục và có vẻ phổ biến. Nhiều cư dân ở đó cũng chưa có sổ nên chúng tôi nghĩ chắc không sao”.

“Ban đầu, cuộc sống tại chung cư khá ổn. Nhưng niềm vui ngắn chẳng tày gang. Đầu năm 2024, chủ đầu tư vướng vào kiện tụng sử dụng đất sai mục đích. Dự án bị thanh tra, quá trình cấp sổ cho cư dân bị dừng vô thời hạn, tháng 6/2025, ngân hàng thông báo siết nợ căn hộ vì phát hiện bất thường trong hồ sơ pháp lý tài sản bảo đảm. Dù hợp đồng vay đã được ký từ trước, nhưng ngân hàng có quyền rà soát lại do thay đổi điều kiện đảm bảo khoản vay”, chị Trang nói.

Ông Phạm Văn Thanh - người có 30 năm kinh nghiệm môi giới chung cư tại phường Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết, hiện tại trên địa bàn Hà Nội có khoảng 15.000 căn hộ đã bàn giao nhưng chưa được cấp sổ hồng, tương đương hơn 12% tổng số căn hộ chung cư trong nội thành.

Nguyên nhân phổ biến là do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, vi phạm quy hoạch, hoặc đơn giản là không đủ năng lực pháp lý. Tuy nhiên, trong các giao dịch thứ cấp (chuyển nhượng từ người mua cũ), tình trạng “mua chung cư bằng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán gốc” vẫn diễn ra khá phổ biến, vì giá rẻ hơn thị trường từ 10 - 20%.

Giao dịch như vậy sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, biến “giấc mơ an cư” của nhiều người thành gánh nặng tài chính, nhà không sổ thì không thể thế chấp hay bán lại, trong khi rủi ro pháp lý thì “treo lơ lửng”.

Căn hộ rẻ - cái bẫy pháp lý?

Theo các luật sư, sổ hồng là bằng chứng pháp lý cao nhất xác nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, tài sản chưa có sổ luôn tiềm ẩn rủi ro cao, vì người mua chỉ có thể ký hợp đồng mua bán dưới dạng ủy quyền hoặc sang nhượng hợp đồng góp vốn. 

Một khi chủ đầu tư phá sản, bị thanh tra hoặc có tranh chấp, người mua gần như mất quyền kiểm soát tài sản. Thực tế, các chủ đầu tư thường viện lý do “đang hoàn thiện thủ tục” để trấn an khách hàng.

Tuy nhiên, theo khảo sát năm 2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, có đến 38% dự án chung cư tại Hà Nội chậm cấp sổ quá 3 năm, trong đó 14% đối mặt với nguy cơ không thể hoàn tất pháp lý do vi phạm quy hoạch, sử dụng đất sai mục đích, hoặc nợ thuế đất.

Không thể phủ nhận rằng mua nhà chưa có sổ thường đi kèm giá hấp dẫn, sự hấp dẫn về giá, cộng với áp lực “phải có nhà” khiến nhiều gia đình trẻ chấp nhận mạo hiểm mà không lường hết được rằng một căn nhà thiếu sổ có thể là cái bẫy tài chính, pháp lý và tinh thần kéo dài nhiều năm.

Trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội liên tục tăng, việc chọn mua căn hộ giá “mềm” là dễ hiểu. Nhưng giá rẻ không bao giờ miễn phí, đặc biệt khi nó đi kèm với những rủi ro pháp lý âm ỉ, khó lường.

Tiến Anh