Báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy, kể từ đầu năm, thị trường condotel (căn hộ du lịch/căn hộ khách sạn) cả nước ghi nhận 8 dự án mở bán, tiêu thụ 944 căn trong tổng số 1.591 căn, tức sức mua sụt giảm 42% so với cùng kỳ năm 2021, khi Covid-19 vẫn đang hoành hành.
Nghịch lý khó bán, giá tăng
Tương tự, báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thể hiện qua lượt tìm kiếm của người dùng đang giảm 41% trong 2 năm qua, đây là tỷ lệ điều chỉnh khá mạnh.
Mức độ quan tâm sụt giảm, nhưng tương tự như tình cảnh chung của thị trường địa ốc thời gian qua, condotel cũng đang hình thành nghịch lý là thanh khoản thấp nhưng giá bán vẫn liên tục tăng. Cụ thể, trong 2 quý đầu năm, mặt bằng giá của loại hình này tăng 9-15%.
Kể từ đầu quý III/2022 đến nay, khảo sát cho thấy các sản phẩm condotel mới mở bán có biên độ tăng giá từ 7-11%. Ở “thủ phủ” miền Trung, giá chào bán căn hộ biển cao nhất chạm mốc 120 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng.
Trong khi đó, tại khu vực miền Bắc, giá chào bán condotel cao nhất đạt 135-140 triệu đồng/m2, trong đó rổ hàng tại Quảng Ninh ghi nhận nhiều sản phẩm mới. Còn căn hộ condotel ở các "thủ phủ" du lịch miền Nam ghi nhận giá cao nhất 165-167 triệu đồng/m2, phân bổ ở Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu.
 |
|
Thị trường condotel chưa thể bùng nổ trở lại vì nhà đầu tư khó huy động vốn và vẫn lo "chết trên đống tài sản". |
Thực tế cho thấy, sau khoảng 3 năm (2015-2018) khuynh đảo các thị trường du lịch nghỉ dưỡng, từ cuối năm 2018, thị trường condotel bắt đầu có xu hướng chững lại. Tuy nhiên, kể từ đó đến nay, giá bán của loại hình này vẫn liên tục tăng.
Các đơn vị nghiên cứu dự báo giá bán sơ cấp của condotel trong thời gian tới sẽ tiếp tục đi lên. Nguyên nhân chủ yếu do các chi phí đầu vào tăng, chủ đầu tư mở bán các dự án mới với mức giá cao hơn hoặc điều chỉnh giá các sản phẩm đang bán.
Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam, ông Võ Hồng Thắng nhận định xu hướng tăng giá của condotel là do nguồn cung thị trường đang nhắm đến phân khúc chất lượng cao, đồng thời các chương trình khuyến mãi, ưu đãi kích cầu cũng được tính vào giá thành sản phẩm.
Về nguyên nhân khiến thanh khoản condotel sụt giảm, theo ông Thắng, là bởi tác động của việc kiểm soát tín dụng khiến nhà đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay.
Bên cạnh yếu tố cung - cầu, một nguyên khác khiến thị trường condotel chưa thể bùng nổ trở lại là vì “tử huyệt” pháp lý chưa được hóa giải hoàn toàn. Một trong số đó là việc condotel chưa được công nhận quyền sở hữu hợp pháp tài sản (sổ hồng) cho nhà đầu tư thứ cấp.
Nhà đầu tư vẫn lo “sa lầy”
Có nhiều lý do được đưa ra nhằm lý giải cho nghịch lý giá tăng, thanh khoản thấp của loại hình condotel, tuy nhiên, theo các nhà đầu tư, đây đơn giản là do kỳ vọng của nhà đầu tư với loại hình này ngày càng giảm, nỗi lo “chết trên đống tài sản” vẫn luôn hiện hữu.
Anh Nguyễn Tiến Phong (Hà Nội) cho biết, năm 2018, anh rót gần 10 tỷ đồng để sở hữu 2 căn condotel tại Nha Trang, Khánh Hòa. Cuối năm 2020, anh nhận bàn giao và đưa vào vận hành. Sau gần 2 năm “ngủ đông” vì đại dịch, tình cảnh hiện tại khiến anh lâm vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.
Theo anh Phong, khi chào mua, các chủ đầu tư thường đưa ra cam kết mức lợi nhuận cao, phổ biến 8-12%/năm, thậm chí có thể lên tới 15%/năm. Tuy nhiên, không phải sản phẩm nào cũng đạt được lợi nhuận như cam kết, bởi còn tùy thuộc vào vị trí và tiện ích của dự án.
Điển hình như với 2 căn condotel của anh Phong đang sở hữu, kể từ đầu quý II/2022, khi du lịch mở cửa trở lại, có 1 căn gần như luôn được lấp đầy, trong khi căn còn lại thì khá ế ẩm, gần như chỉ có khách vào cuối tuần.
“Cùng với sự phục hồi của du lịch, condotel cũng đang cho thấy những dấu hiệu rất tích cực. Tuy nhiên, tình cảnh trái ngược tại 2 căn hộ đang sở hữu khiến tôi vô cùng phân vân, tiến không được mà lùi không xong, trong khi lãi vay ngân hàng đang đè rất nặng”, anh Phong thổ lộ.
Cũng đang trong tình cảnh tương tự, bà Lê Thu Thủy (TP.HCM) chia sẻ, tiếng là sở hữu tài sản 50 năm nhưng đợi giao nhà, hoàn thiện thủ tục pháp lý thì còn khoảng 40 năm, nhiều dự án đình trệ thì có khi chỉ còn hơn 30 năm.
“Tôi mua căn hộ condotel hơn 3 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng 1 tỷ. Ôm cả núi nợ, lời chưa thấy đâu trong khi chủ đầu tư lấy lý do dịch bệnh thông báo dừng cam kết lợi nhuận 10-12%/năm. Lúc mới mua tính toán thu hồi vốn trong 10 - 15 năm, giờ thì lo cụt luôn cả vốn vì bán không ai mua”, bà Thủy tâm sự.
Có thể thấy, tình cảnh “chết trên đống tài sản” đang là nỗi lo của rất nhiều nhà đầu tư condotel hiện tại. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến mức độ quan tầm của loại hình này giảm mạnh trong thời gian qua, bất chấp những dự báo “màu hồng” của giới phân tích.
Mới đây, trong bài viết của Vnbusiness, trước câu hỏi đặt ra là “thị trường condotel bao giờ có sóng tăng?”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi du lịch phục hồi hoàn toàn, số lượng căn hộ condotel tại các điểm nóng như Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh… được “phá băng”.
“Nếu so về giá thì bất động sản nghỉ dưỡng tại các dự án chưa tăng quá nhiều so với chung cư, đất vùng ven trong 2 năm qua. Đó là lý do để phân khúc này thu hút nhà đầu tư trở lại”, ông Đính nhận định.
Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường có nhiều biến số, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á khuyến cáo các nhà đầu tư cá nhân nên cân nhắc kỹ lưỡng khả năng tài chính trước khi bỏ tiền vào bất động sản nghỉ dưỡng chỉ bán hàng bằng cam kết lợi nhuận.
Để đảm bảo tính an toàn, nhà đầu tư cần tìm hiểu, suy tính kỹ để tránh những rủi ro, lựa chọn những nhà đầu tư có uy tín, dự án đa tiện ích, tại các địa phương có thế mạnh về du lịch như Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc… đang có đà phục hồi tốt.
Hiến Nguyễn
