TTC Land 'ngủ đông' đến bao giờ?

Tại Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) niên độ tài chính 2023 của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land; mã chứng khoán: SCR) vào ngày 23/04, ông Đặng Văn Thành, đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Thành Thành Công (TTCI) - công ty mẹ của TTC Land, đã chia sẻ về giai đoạn “tạm thời ngủ đông” nhằm vượt qua khó khăn và hy vọng sẽ thấy “bảng cân đối của SCR thay đổi 180 độ” vào năm 2025. Tuy nhiên, số liệu về những khoản nợ khổng lồ của TTC Land ngày càng phình to dường như đi ngược với chiến lược này. 

Áp lực từ các dự án

Bên cạnh khối nợ ngắn hạn cần thanh toán trong năm 2024 là hơn 2.000 tỷ đồng, tổng nợ của TTC Land hiện lên đến hơn 5.500 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn chiếm đến 66% tổng nợ. Với mức lãi suất giả định TTC Land đang chịu lãi vay bình quân 10%/năm, mỗi năm công ty phải gánh khoản lãi suất hơn 500 tỷ, chiếm đến 70% doanh thu năm 2023 và kế hoạch năm 2024.

Trong năm 2024, TTC Land phải chuẩn bị dòng tiền tương đối lớn để giải quyết các khoản vay từ ngân hàng gồm: trả lãi vay ngân hàng, ước tính khoảng 230 tỷ đồng; nợ vay dài hạn đến hạn trả 520 tỷ đồng của các ngân hàng…

Trước bức tranh tài chính ảm đạm của TTC Land, cổ đông chắc hẳn đang tự hỏi công ty sẽ phải làm gì để giải quyết khoản nợ khổng lồ trên trong khi hoạt động kinh doanh tại nhiều dự án không mấy khả quan.

TTC Land hiện đang triển khai 8 dự án, trong đó 5 dự án căn hộ tại TP.HCM, 1 dự án cao tầng tại Đà Nẵng và 2 dự án nghỉ dưỡng. Đối với dự án căn hộ tại TP.HCM - loại hình bất động sản đang có nhu cầu và thanh khoản tốt nhất tại thời điểm này, hầu hết đều vướng pháp lý kéo dài và nhiều khả năng không thể triển khai kinh doanh trong ngắn hạn (từ năm 2024 - 2025). 

Cụ thể, dự án Panomax River Villa được cấp phép xây dựng là 4 tầng nổi và 1 tầng hầm, nhưng TTC Land đã mở bán sản phẩm với quy hoạch 7 tầng từ giai đoạn  2019 - 2020 và ký hợp đồng mua bán, thu tiền của nhiều khách hàng. Hiện TTC Land vẫn chưa có bất kỳ thông tin cụ thể nào về tiến trình được cấp phép thay đổi chiều cao công trình. Do đó, công ty rơi vào thế “tiến không được, lùi không xong” vì nếu chấp nhận giới thiệu dự án với thiết kế 5 tầng, công ty sẽ phải trả lại tiền cho khách hàng đã mua căn hộ tầng 6, 7. Bên cạnh đó, số lượng sản phẩm giảm mạnh sẽ khiến công ty không đạt hiệu quả kinh doanh dự án. 

Trong khi đó, giá trị hàng tồn kho của dự án Jamona City ghi nhận mức 1.206 tỷ đồng, chủ yếu là lô J và lô K thuộc phân khu Panomax River Villa. Việc triển khai kéo dài đã 4 năm khiến TTC Land phải gánh chịu chi phí vốn rất lớn.

Đối với dự án Charmington Iris, do TTC Land hợp tác với Sabeco Hiệp Phước làm chủ đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư đã bị thu hồi từ tháng 12/2018 vì sai phạm trong công tác đền bù. Hiện dự án có nguy cơ bị thu hồi, và toàn bộ pháp lý phụ thuộc vào phía Sabeco không rõ thời gian có thể tháo gỡ trong khi TTC Land đã ứng trước cho Sabeco Hiệp Phước 227 tỷ theo thỏa thuận mua sản phẩm kéo dài từ 2019 đến nay. 

Mặt khác, TTC Land đã mở bán và nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Nếu dự án bị thu hồi, TTC Land có thể phải hoàn trả các khoản đặt cọc kèm lãi suất cộng dồn nhiều năm qua. Trong báo cáo tài chính quý 1/2024 của TTC Land thể hiện khoản phải trả ngắn hạn liên quan đến tiền đặt cọc nhận từ khách hàng là 452 tỷ, chủ yếu đến từ dự án này.

Dự án khu liên hợp nhà ở - văn phòng – thương mại Tản Đà – Hàm Tử, tên thương mại: Charmington Dragonic tại quận 5, TP.HCM của TTC Land hiện đang vướng mắc pháp lý.

Một dự án khác của TTC Land là Charmington Dragonic cũng đang “đứng bánh” do pháp lý. Dự án đã bị thu hồi chủ trương đầu tư từ năm 2019 và chưa có hồ sơ đề xuất chủ trương, chưa được phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch 1/2000. Hiện dự án còn đang vướng giải tỏa đền bù chưa hoàn tất việc di dời, trong đó có một phần liên quan đến phần đất của nhà nước cần tiến hành thủ tục đấu giá theo quy định cần xin chủ trương của cơ quan có thẩm quyền. Dự kiến để hoàn thiện các hạng mục pháp lý này theo trình tự cần ít nhất 2 năm.

Được biết, dự án này được TTC Land mua lại qua hình thức sở hữu 100% cổ phần của Hùng Anh Năm (công ty con của TTC Land) với giá trị thời điểm năm 2017 là 488 tỷ từ phương án chào bán thêm cổ phần ra công chúng cho các cổ đông hiện hữu và chào bán cổ phần riêng lẻ. Đến thời điểm hiện nay báo cáo tài chính đang ghi nhận khoản giá gốc đầu tư 680 tỷ sở hữu 100% cổ phần công ty Hùng Anh Năm.

Do yếu tố pháp lý không thể hoàn thiện trong thời gian ngắn, những dự án căn hộ tại TP.HCM vẫn phải duy trì trong nhiều năm phát sinh chi phí vốn rất lớn cho TTC Land. Khả năng cao sẽ ghi nhận các khoản lỗ lớn khi dự án chuyển nhượng hoặc bị thu hồi. 

Tương lai bất định

Về phía các dự án du lịch, nghỉ dưỡng, khó khăn TTC Land phải đối mặt càng lớn hơn khi đây là loại hình đang dư thừa nguồn cung và hút thanh khoản, dù có triển khai bán hàng cũng khó mang về doanh thu mong muốn. Tại dự án TTC Plaza (Đà Nẵng), dự án có điều kiện pháp lý rõ ràng nhưng sản phẩm chủ yếu là condotel, hotel và văn phòng cho thuê đang trong giai đoạn thị trường ảm đạm, khó thu dòng tiền ngắn hạn. 

Phối cảnh tổng thể dự án nghỉ dưỡng tích hợp Selavia tại Phú Quốc.

Ở dự án nghỉ dưỡng tích hợp Selavia (Phú Quốc), khả năng mở bán thành công và mang về doanh thu đáng kể trong bối cảnh hiện nay là điều không khả thi. Đây là một trong những dự án quy mô rất lớn (290ha) đã tiêu tốn rất nhiều vốn từ công ty mẹ TTCI và các công ty trong hệ sinh thái. 

Khu vực Phú Quốc lại đang trong tình trạng dư thừa nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng nghiêm trọng. Theo DKRA Group, tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng tại đây còn khoảng 17.600 sản phẩm. Ngành du lịch đắt đỏ và thiếu bản sắc không còn hút khách, hàng loạt dự án đã bàn giao không khai thác được, giá bất động sản vượt xa giá trị thực,… khiến giới đầu tư “tháo chạy” khỏi nơi đây. Do đó, để ra mắt và cạnh tranh trong nguồn cung dư thừa hiện tại, Selevia sẽ phải vô cùng vất vả. 

Khả năng chuyển nhượng dự án Selavia cũng gần như không thể do vướng pháp lý và nguy cơ ghi nhận lỗ lớn do đầu tư không hiệu quả. Ở dự án này, TTC Land đang ghi nhận trên báo cáo tài chính quý 1/2024 với tổng số tiền 1.005 tỷ đồng gồm các khoản phải thu, đã trả trước cho chủ đầu tư dự án này là công ty Toàn Hải Vân.

Báo cáo tài chính quý 1/2024 của TTC Land thể hiện tổng số tiền 1.005 tỷ đồng gồm các khoản phải thu, đã trả trước cho chủ đầu tư dự án Selavia Phú Quốc là công ty Toàn Hải Vân.

Không chỉ riêng Selavia, khả năng chuyển nhượng các dự án một lần cũng gặp nhiều khó khăn do vướng mắc pháp lý và nguy cơ ghi nhận lỗ lớn do đầu tư không hiệu quả. Với các dự án đã triển khai lâu dẫn đến đội vốn và chi phí lãi tích lũy, việc chuyển nhượng một lần không khả thi khi tình trạng pháp lý còn nhiều vướng mắc. Để nhanh chóng chuyển nhượng, TTC Land có thể phải chấp nhận mức giá thấp, dẫn đến lỗ lớn và ảnh hưởng mạnh đến kết quả tài chính của công ty.

Đi qua nửa chặng đường của năm 2024, trong bối cảnh thị trường chung vẫn đầy thách thức, TTC Land ngày càng rơi vào tình thế khó khăn chồng chất và kiệt quệ về tài chính với khối nợ khổng lồ. Có thể thấy việc xoay chuyển “bảng cân đối của SCR thay đổi 180 độ” vào năm 2025 tại ĐHĐCĐ ngày 23/04 không thể thành hiện thực. Chiến lược "ngủ đông" được công bố dường như không đủ để che giấu thực trạng nghiêm trọng khó lòng vực dậy của TTC Land.

Trúc Anh