Trên thực tế, hiện có khá nhiều dự án nhà ở thương mại tại Hà Nội và Tp.HCM chưa cấp được sổ hồng, khiến nhiều người dân bức xúc và xảy ra mâu thuẫn. Theo ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc các chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng cho người mua nhà ở các dự án nhà ở thương mại.
Chậm cấp sổ vì lỗi của chủ đầu tư
Ông cho rằng chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở có vi phạm ở một hoặc một số khâu của pháp luật có liên quan.
Theo đó, chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án đầu tư, thủ tục đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… nhưng đã tổ chức triển khai dự án và bán nhà cho người mua nhà.
Một số chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp chưa được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền nhưng chủ đầu tư thứ cấp đã thực hiện việc bán căn hộ cho người mua.
Một số chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số tòa, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng công trình); dự án nhà ở thấp tầng không xây dựng nhà để bán mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến bỏ hoang hóa đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai.
Bên cạnh đó, có chủ đầu tư vừa thực hiện việc thế chấp tài sản tại ngân hàng, đồng thời lại tổ chức bán tài sản (căn hộ) cho người mua.
Ngoài ra, có dự án chưa được nghiệm thu các yêu cầu cần thiết như: phòng chống cháy nổ, điện nước… nhưng đã tổ chức bán căn hộ cho khách hàng.
Đối với những chủ đầu tư vi phạm về quy hoạch, xây dựng, đất đai trong thực hiện dự án nhà ở tại Hà Nội, Tp.HCM khiến cho việc cấp sổ hồng trở nên khó khăn, quan điểm xử lý của Bộ TN&MT là luôn bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Đồng thời làm rõ và xử lý vi phạm của các chủ đầu tư cũng như trách nhiệm của các cơ quan có liên quan.
Trong quá trình xử lý, cơ quan nhà nước có trách nhiệm phải tách bạch các đối tượng: người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan nhà nước có liên quan mà không để mối quan hệ “tay ba”.
 |
|
Thúc đẩy việc cấp sổ hồng cho người mua nhà |
Tăng cường thanh, kiểm tra
Như vậy, trong quá trình này, chủ đầu tư phải có trách nhiệm khắc phục các vi phạm làm ảnh hưởng đến công trình đã xây dựng để đảm bảo việc cấp sổ hồng cho người mua. Trường hợp không đảm bảo việc cấp sổ cho người mua thì phải hoàn trả và bồi thường cho người mua. Tình trạng vi phạm của chủ đầu tư dẫn đến khó khăn cho công tác cấp sổ hồng cho người mua làm thiệt thòi, ảnh hưởng đến quyền lợi của họ.
Theo ông Phấn, thời gian tới, Bộ TN&MT sẽ tập trung vào một số nhiệm vụ cấp bách nhằm “gỡ” vấn đề các địa phương chậm làm sổ hồng, sổ đỏ.
Trước hết sẽ yêu cầu các địa phương tập trung rà soát, phân loại các loại hình vi phạm tại từng dự án cụ thể. Đồng thời, đề xuất các giải pháp xử lý những vi phạm này.
Bên cạnh đó, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để làm rõ những sai phạm của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Yêu cầu các địa phương công khai, minh bạch thông tin các chủ đầu tư có vi phạm tại các dự án phát triển nhà ở. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến rộng rãi để người có nhu cầu mua nhà nắm rõ thông tin và quyết định trước khi mua.
Để khắc phục tình trạng chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng nhưng khi bán nhà cho người dân không thực hiện rút bớt tài sản thế chấp, Bộ TN&MT đã phối hợp cùng Bộ Tư pháp, các bộ ngành liên quan ban hành quy định về việc công bố thông tin về biện pháp bảo đảm để người dân được biết tại Điều 64 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP. Thông tin được công bố gồm: tên dự án, địa chỉ của dự án, bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, tài sản bảo đảm, thời điểm đăng ký.
Người dân cần lưu ý khi mua nhà trong các dự án phát triển nhà ở cần tìm hiểu thông tin đối với tính pháp lý của dự án do chủ đầu tư thực hiện tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như cổng thông tin điện tử của Sở TN&MT các địa phương về công bố các chủ đầu tư vi phạm.
Còn đối với những dự án vi phạm trật tự xây dựng, cố tình kéo dài không thực hiện thủ tục cấp sổ hồng cho người mua nhà, theo luật sư Nguyễn Hồng Bách, Phó Viện trưởng Viện Quản lý kinh tế và môi trường, trước tiên khách hàng nên yêu cầu với chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ của họ.
“Nếu chủ đầu tư vẫn cố tình không thực hiện nghĩa vụ thì khách hàng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án, yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do hành vi cố tình kéo dài không thực hiện thủ tục cấp sổ hồng”, luật sư Nguyễn Hồng Bách nhấn mạnh.
Minh Trang
