Đầu tháng 1/2024, anh Lâm ưng một căn 3 tầng, diện tích 37m2, nằm trên mặt đường ngõ rộng 2,5m tại phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm. Căn nhà nằm trên mảnh đất vuông vắn, vị trí đẹp, nhưng đến khi thương thảo hợp đồng thì cả môi giới và khách đều ngã ngửa vì chủ nhà “bẻ kèo”.
“Vỡ mộng” nhà phố cắt lỗ
“Khi tìm hiểu, môi giới nói chủ nhà báo giá 3,8 tỷ đồng, nhưng đến khi hẹn gặp thì bà chủ nói giá đó là từ cuối năm 2023, giờ thì phải 4,5 tỷ đồng mới nói chuyện tiếp”, anh Lâm kể.
Sau gần 1 tuần thương thảo, chủ nhà đồng ý bớt 200 triệu đồng, chốt giá 4,3 tỷ nhưng bên mua phải trả phí cho “cò” và chịu thuế chuyển nhượng. Sau khi suy xét, nhận thấy mức giá quá cao, cộng với kỳ vọng sẽ tìm được sản phẩm ưng ý hơn, anh Lâm quyết định đợi đến sau Tết Nguyên đán.
 |
|
Nhà phố cắt lỗ sâu gần như không còn tại Hà Nội bởi nhu cầu của người mua ở thực rất cao. |
Cũng cầm trong tay số tiền mặt hơn 3 tỷ đồng, vợ chồng chị Nga từng chật vật suốt từ đầu tháng 10 năm trước đến nay mới chốt được một căn nhà phố “tạm ưng ý” tại Bắc Từ Liêm.
Chị Nga cho biết căn này rộng suýt soát 50m2, cao 3 tầng, cộng với một tầng tum để phơi quần áo, giá cuối cùng là 3,6 tỷ đồng, chưa tính chi phí các thủ tục. Vượt ngân sách gần 500 triệu, nhưng cuối cùng vợ chồng chị quyết định mua bởi đã quá mệt mỏi và nhận ra “nhà cắt lỗ chỉ có trên mạng”.
Khảo sát cho thấy mặt bằng giá nhà trong ngõ trên địa bàn các quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, sang đến Hà Đông, Long Biên, Thanh Xuân, Hoàng Mai... nhìn chung vẫn neo cao sau các đợt sốt giá giai đoạn 2020-2022. Những căn nhà có diện tích đất 35-45m2, xây 3 - 4 tầng, hiện có giá trung bình 3,6 - 4,5 tỷ đồng, tương đương 120 - 200 triệu đồng/m2.
Đơn cử, tại Nam Từ Liêm, giá nhà mặt ngõ rộng 2,5 - 3m hiện trong khoảng 85 - 100 triệu đồng/m2, giảm trên dưới 10% so với năm 2023, song nhìn chung vẫn neo rất cao, ít hàng “ngộp”.
Ở góc nhìn môi giới, anh Đông, một môi giới “thổ địa” chuyên về nhà phố tại khu vực Tây Hà Nội, cho hay thời gian qua, nhiều thông tin nhà đất cắt lỗ xuất hiện trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng về thanh khoản. Tuy nhiên, số lượng hàng giảm giá kịch sàn rất ít.
“Số lượng hàng ngộp xuất hiện nhiều nhất vào nửa đầu năm 2023, khi các nhà đầu tư thứ cấp hết hạn ưu đãi lãi suất, áp lực tài chính tăng, đến cuối năm thì giảm dần. Ngay cả khi có nhiều hàng giá tốt, đa số rơi vào tay các nhà đầu tư thạo tin, khách mua ở thực khó cạnh tranh”, anh Đông nói.
Có nên chờ giá giảm thêm?
Trong khi đó, anh Vũ Trung Thành, một môi giới khác, nhìn nhận mức giá nhà trong ngõ hiện gần như đã về mức trước dịch, rất thích hợp để mua vào. Việc “chê” cao là do tâm lý của khách đang kỳ vọng khủng hoảng có thể khiến giá nhà giảm kịch sàn, nhưng điều này là không thể.
Đơn cử, giá một căn nhà ở Tây Mỗ, Nam Từ Liêm hiện đã tăng gấp đôi từ 2,5 tỷ đồng lên 5 tỷ đồng so với cách đây 3 năm. Nhiều khách kỳ vọng sau sốt, giá sẽ về lại mức 2,5 tỷ đồng nhưng đây là điều vô lý.
“Sau thời kỳ sốt đất, mặt bằng giá mới đã thiết lập ở mức 4-5 tỷ đồng, chủ nhà có bị “ngộp” thì cũng giảm 500 triệu đến 1 tỷ đồng là cùng, chắc chắn không thể về mức giá cũ. Chính tâm lý chờ nhà xuống đáy để mua khiến cả bên mua và bên bán đều gặp khó”, anh Thành nói.
Không chỉ môi giới, các chuyên gia cũng đánh giá phân khúc nhà phố, ngay cả trong ngõ nhỏ, tại Hà Nội rất khó để giảm giá với biên độ lớn, bởi đây là phân khúc gắn liền với nhu cầu ở thực của người dân.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, đánh giá tâm lý của khách hàng luôn mong thị trường xuống đáy, nhưng đáy ở đâu thì không ai biết. Nếu tính toán sai, cơ hội có thể qua đi.
“Như giai đoạn 2012-2013, nhiều người hy vọng khủng hoảng kéo giá nhà xuống nữa, nhưng rồi chưa kịp mua thì giá lại tăng trở lại. Vì vậy, khách hàng, đặc biệt là người mua nhà để ở nên tính toán, phân tích nhu cầu của mình để đưa ra quyết định đúng, kịp thời”, ông Quyết khuyến cáo.
Các chuyên gia của VARS cũng nhận định gắn với tư duy "tấc đất tấc vàng", nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Chính vì vậy, nhà liền thổ khu vực nội đô hướng tới nhu cầu ở thực ghi nhận thanh khoản ổn định, đặc biệt trong giai đoạn đầy thách thức của thị trường hiện tại.
Báo cáo của VARS ghi nhận, trong quý cuối năm 2023, tình trạng cắt lỗ nhà liền thổ, đất nền tại Hà Nội, TP.HCM cơ bản đã không còn ồ ạt và ổn định dần theo thời gian. Tại các địa phương có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, giá bán các phân khúc này đã đi ngang, thậm chí có nơi tăng nhẹ 3-5%.
Với những diễn biến từ thực tế, giới chuyên gia nhận định Nhà liền kề, biệt thự vẫn luôn là phân khúc có tiềm năng trong trung và dài hạn. Vì vậy, với các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, có thể nới kỳ vọng thêm 3 - 5 năm, thì không cần quá lo. Ngược lại, với các nhà đầu tư ngắn hạn, đang có áp lực tài chính, thì nên cân nhắc giảm giá thêm để cắt nợ, vì thị trường khó khởi sắc trong ít nhất 2 - 3 quý tới.
Còn với người mua nhà, đây là thời điểm thích hợp có thể mua vào, vì giá đang đi ngang. Nếu may mắn, khách vẫn có thể bắt gặp hàng “ngộp” giá tốt, nhưng nhìn chung khó kỳ vọng mặt bằng giá kéo về mức thấp hơn. Vì vậy, lời khuyên của chuyên gia là nếu có thể thì xuống tiền càng sớm càng tốt.
Hưng Nguyên
