Quý IV/2019 và cả năm 2019, trên hầu hết cả nước, thị trường nhà ở có sự giảm tốc về nguồn cung. Lượng cung năm 2019 đạt 107.284 sản phẩm, chỉ đạt 61,5% so với năm 2018. Lượng giao dịch đạt 72.828 sản phẩm, chỉ đạt 64,7% so với năm 2018.
Vẫn là thị trường tiềm năng
Riêng thị trường Hà Nội, năm 2019 có 58 dự án với 26.809 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng, giảm 3.019 sản phẩm so với năm 2018 (69 dự án, 29.828 sản phẩm) và chỉ bằng 56,4% so với năm 2017 (115 dự án, 47.527 sản phẩm).
Đánh giá về thị trường nhà ở Hà Nội, bà Dương Thuỳ Dung cho rằng thị trường này đang có một số điểm nổi bật như có nhiều lượng khách nước ngoài mới, nhưng chủ chốt vẫn là khách Hàn Quốc. Bên cạnh đó cũng đã thấy những dòng khách khác như Singapore.
Sở dĩ có một lượng khách nước ngoài quan tâm là do mấy năm gần đây, khi Việt Nam mở cửa thị trường, nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đầu tư tại Việt Nam đã kéo theo một tập khách là các chuyên gia và kỹ sư.
Điều này dẫn đến nhu cầu nhà ở của người nước ngoài tăng lên; các nhà đầu tư trong nước cũng gia tăng lợi nhuận từ việc mua nhà và cho thuê lại.
Một số dự án thu hút người nước ngoài tới thuê, mua như Khu đô thị Ciputra, Starlake, Shunshine Reverside (quận Tây Hồ), Khu đô thị Goldmark City, Indochina, KeangNam (quận Cầu Giấy), toà nhà Landscap (Núi Trúc, Ba Đình)… Có thể nhận thấy lợi nhuận mua nhà, cho thuê cao hơn so với năm trước. Thậm chí, khách hàng về ở được một vài năm, giá trị vẫn tiếp tục tăng cao.
Trước đó, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh Savills miền Bắc và Trung đã cho rằng, một dự án có hiệu quả hay không phải chờ đến khi về ở mới đánh giá được.
Bên cạnh thị trường nhà ở, bà Dương Thuỳ Dung đánh giá, bất động sản thương mại văn phòng, bán lẻ ghi nhận tăng rõ rệt về nguồn cung và mức lợi nhuận. Với thị trường văn phòng, mức giá cho thuê đang trên đà tăng trưởng và thị trường cũng đang hào hứng đón nhận những văn phòng mới, đặc biệt là văn phòng hạng A. Cùng với đó là khách thuê không gian làm việc chung, khách thuê trong lĩnh vực công nghệ đang có nhu cầu tăng lên. Từ đó có thể nhận định nhu cầu và mức thuê tăng lên trong năm 2020.
Tuy nhiên, có rất nhiều dự báo về sự sụt giảm, chững lại của thị trường trong năm 2020. Chuyên gia CBRE cho rằng, bất kỳ một thị trường nào cũng phát triển theo chu kỳ, việc giảm tốc cũng là quy luật của thị trường và có thể dự báo được. Do đó, tất cả người chơi đều đã có thể chuẩn bị sẵn sàng đối mặt với các tình huống.
 |
|
Chuyên gia cho rằng việc giảm tốc của thị trường bất động sản là thời gian để thị trường tiêu thụ hết hàng tồn kho (Ảnh: Internet) |
Cân bằng lại thị trường
Thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội từ đầu năm 2010 đến nay đã trải qua nhiều cung bậc tăng giảm. Sau thời kỳ thị trường khủng hoảng năm 2011-2013, thị trường hồi phục từ năm 2014-2018. Theo bà Dương Thuỳ Dung, khoảng 5 năm thị trường hồi phục và tăng trưởng đó cũng là thời gian số lượng căn hộ chào bán mới ra thị trường liên tục tăng trưởng. Từ đây sẽ dẫn đến một hệ luỵ là xuất hiện một lượng hàng tồn kho.
“Do vậy, sự phát triển của thị trường thời điểm này giảm lại là để có thể tiêu thụ hết lượng hàng tồn kho và đưa thị trường trở lại trạng thái cân bằng”, bà Dung lạc quan.
Trước đó, hồi giữa năm 2019, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước thống kê hàng tồn kho năm 2018 của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường đã lên đến 201.921 tỷ đồng, nhưng thống kê của Bộ Xây dựng chỉ có 22.825 tỷ đồng. Một số chuyên gia cho rằng, thống kê của Ủy ban Chứng khoán chưa tính đến các doanh nghiệp chưa niêm yết trên thị trường như Him Lam, Hưng Thịnh, Phúc Khang, An Gia, C.T Group... Như vậy, con số hàng tồn kho mà Bộ Xây dựng báo cáo chỉ có 22.825 tỷ đồng là có vấn đề.
Tuy nhiên, tại thị trường Hà Nội, CBRE nhìn thấy được nguồn cung tương lai và khả năng hấp thụ tốt của thị trường, thậm chí có dự án khả năng hấp thụ vào khoảng 70 - 80%.
“Hiện, thị trường có tốc độ tăng trưởng không cao bằng những năm trước. Song đây không phải là vấn đề đáng lo ngại, đó là quy luật để cân bằng lại thị trường giúp thị trường bền vững hơn”, bà Dung nhấn mạnh.
Đáng chú ý, trong năm 2020, bất động sản vẫn hấp dẫn các ngành khác bởi mặt hàng và sản phẩm đưa ra thị trường ngày càng chất lượng dựa trên tâm huyết của chủ đầu tư ngày càng cao. Theo đó, thông thường phân khúc nào ban đầu đòi hỏi dòng tiền đầu tư lớn thì đương nhiên giá trị lợi nhuận thu về cao hơn và có sức hấp dẫn với người mua. Đối với dự án chung cư thì vị trí sẽ quyết định lợi nhuận.
Dự báo về thị trường nhà ở Hà Nội trong một vài năm tới, bà Dung cho rằng, thị trường sẽ có những điều chỉnh để nguồn cung không bị vượt quá xa so với mức hấp thụ. Đặc biệt, đối với phân khúc nhà ở bình dân và giá rẻ, các nhà quản lý và doanh nghiệp cần cân đối lại để cung – cầu gặp nhau. Bởi trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, trong một vài năm tới, thị trường sẽ thiếu vắng nguồn cung nhà ở giá rẻ.
“Thời gian tới, nguồn cung vẫn dồi dào. Người mua nhà để ở sẽ có nhiều lựa chọn hơn, bởi bên cạnh việc điều chỉnh nguồn cung cho cân bằng thì chất lượng sản phẩm căn hộ càng ngày càng tốt”, bà Dung nhấn mạnh.
Minh Trang
