Theo số liệu từ Cafeland, quý II/2019, tính chung thị trường Hà Nội và Tp.HCM có 9.300 căn hộ chào bán từ khoảng 15 dự án chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu, giảm 30 - 40% so với so với quý I. Lượng nhà liền thổ được mở bán mới trong quý II đạt 273 căn, cho thấy nguồn cung ngày càng hạn chế, giảm 37% so với quý trước.
Nguyên nhân được Cafeland chỉ ra là do thủ tục pháp lý bị trì hoãn cũng như chủ đầu tư thay đổi kế hoạch mở bán, dẫn đến nguồn cung mới bị giới hạn
Gọi tên ba nhóm rủi ro
Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Tp.HCM, rủi ro của thị trường đến từ ba nhóm chính. Thứ nhất, rủi ro liên quan đến tài chính và tín dụng. Để thực hiện một dự án, doanh nghiệp (DN) phải bỏ ra chi phí rất lớn từ khâu giải phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ gốc và các chi phí quản lý DN, quản lý dự án.
Đặc biệt trong năm 2019, với lộ trình thắt chặt tín dụng BĐS dự kiến sắp được áp dụng, tiếp cận vốn ngân hàng ngày càng khó hơn trước đây có thể tác động không nhỏ đến thị trường này.
Thứ hai, rủi ro liên quan đến pháp lý. Các DN BĐS đang phải đối mặt với tình trạng rất phổ biến là dù đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thiện pháp lý để triển khai do gặp nhiều vướng mắc về thủ tục hành chính.
Các vướng mắc đang phát sinh phổ biến trong thời gian gần đây là dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền không nhận hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án; thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng) cũng đang bị kéo dài.
Rủi ro chính sách có thể đến từ nhận thức như vấn đề “sổ đỏ” của condotel hay căn hộ khách sạn là một ví dụ điển hình.
Thứ ba là rủi ro đến từ mục đích mua BĐS. Hiện rất nhiều phân khúc BĐS như đất nền ven đô, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, nhà phố thương mại tại các khu đô thị xa trung tâm, tỷ lệ người mua nhằm bán lại kiếm lời rất cao, tới 70 - 80%.
Đây cũng là tiêu chí đánh giá rủi ro vì nó thể hiện sự đọng, chôn vốn lớn của nền kinh tế. Thực tế có rất nhiều đô thị đã và đang bỏ hoang tại quận 9 ở Tp.HCM, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Xuân Phương, Mê Linh (Hà Nội). Có những khu vực đã chôn hàng đống tiền đã 10 - 15 năm.
 |
Đối mặt nhiều khó khăn
Theo giới phân tích, những nhóm rủi ro này thị trường năm nào cũng sẽ lặp lại, ảnh hưởng đến lượng giao dịch và giảm thanh khoản của sản phẩm BĐS. Các chuyên gia cũng liên tục cảnh báo, các hiệp hội, DN thường xuyên kiến nghị, nhưng trong bối cảnh thị trường mở rộng phát triển những rủi ro này là điều khó tránh khỏi.
Quan trọng vẫn là bản lĩnh của DN, nhà đầu tư, người dân là lường trước và cảnh giác được các rủi ro cũng như tìm được hướng đi mới đúng đắn.
Theo ông Võ Tân Thành - Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), sự phát triển của thị trường BĐS vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường BĐS từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án đến giao dịch BĐS chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch.
Tại Diễn đàn BĐS trước đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, cũng nhận định một số yếu tố có thể tác động đến thị trường trong những tháng còn lại của năm 2019. Điển hình là các câu chuyện về chính sách.
Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ đã ký Chỉ thị 09 bảo đảm mục tiêu tăng trưởng cho những tháng cuối năm và Chỉ thị số 11 về một số giải pháp để thúc đẩy thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, một số chính sách có thể có tác động đến thị trường như việc sửa các luật: Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang được giao sửa đổi Luật Nhà ở. Hướng sửa là khuyến khích đầu tư bằng những chính sách ưu đãi hơn cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội.
Các luật sửa đổi nếu được thông qua cũng đến đầu năm 2020 mới có hiệu lực, chưa tác động ngay tới thị trường, nhưng theo ông Khởi, các DN cũng cần có sự chuẩn bị trước để tránh bị động.
Ông Khởi cũng nhấn mạnh: “Thị trường sẽ đối mặt với nhiều khó khăn, thứ nhất là nguồn vốn được siết chặt hơn từ nguồn vốn nhà nước và ngân hàng. Thứ hai là các thông tin về BĐS vẫn đang còn thiếu minh bạch, ví dụ như quy hoạch các vị trí dự án chưa rõ ràng. Bởi vì trong môi trường 4.0 rất dễ có thông tin sai sự thật gây khó khăn trong hoạt động đầu tư BĐS. Thứ ba là những thông tin sốt đất chưa được xử lý kịp thời. Thứ tư là thủ tục hành chính mặc dù đã cải cách nhưng kết quả chưa đạt được yêu cầu đặt ra”.
Minh Sơn
