Trước khi cuộc khủng hoảng thanh khoản kể từ giữa năm 2022, nhiều khu vực trên địa bàn huyện Hòa Vang nổi lên "cơn sốt" đất chưa từng có. Giá đất được đẩy lên vùn vụt cả triệu đồng/m2 mỗi tuần. Cò đất đi ra đi vào như con thoi, nhiều hộ dân tất bật "phân lô, bán vườn".
Thanh khoản đìu hiu
Chia sẻ với VnBusiness, anh Huỳnh Bá Phú, môi giới được mệnh danh là “thổ địa” tại Hòa Vang, cho hay, đất nền trong khu vực vốn đã âm thầm tăng giá từ năm 2019, khi có thông tin Đà Nẵng phấn đấu đưa huyện này thành thị xã vào năm 2025, nhưng bị đứt mạch tăng bởi đại dịch Covid-19.
Khi dịch được kiểm soát, các hoạt động kinh tế - xã hội của TP. Đà Nẵng trở lại bình thường, giao dịch đất đai tại đây tiếp tục chu kỳ tăng nhiệt. Đặc biệt, vào cuối quý I, đầu quý II/2022 đã đạt đỉnh.
"Từng có lúc tôi đón gần 30 lượt khách đến xem đất chỉ trong một ngày, điện thoại gọi cháy máy. Thương vụ dẫn khách đỉnh cao của tôi là tại một lô đất rộng 245m2 ở xã Hòa Khương, giá gốc khoảng 300 triệu đồng cho khách đầu, đến khách thứ hai lên 550 triệu, khách thứ ba là 870 triệu đồng. Mọi chuyện xảy ra chỉ trong 2 tuần, tôi nhận "lót tay" gần 150 triệu đồng", anh Phú kể.
 |
|
Sau thời nhảy múa, đất nền Đà Nẵng hiện có thanh khoản rất chậm, chưa bằng 1/10 trước dịch Covid-19. |
Tuy nhiên, sau thời gian nhảy múa, cùng với cuộc khủng hoảng của thị trường chung, thị trường đất nền Hòa Vang bắt đầu rơi vào cảnh đìu hiu trong hơn 1 năm qua. Cò đất rời đi, nhiều nhà đầu tư "lên chuyến tàu cuối", chưa kịp thoát hàng, nay đối diện nguy cơ "chết trên đống tài sản".
Không chỉ tại Hòa Vang, nhiều khu vực tại Đà Nẵng cũng rơi vào cảnh tương tự. Như tại Ngũ Hành Sơn, tình hình giao dịch bất động sản trên địa bàn hiện rất ảm đạm, chỉ bằng 5 - 10% so với trước dịch.
Hay tại quận Cẩm Lệ, nhiều khu vực đất nền phân lô đang giảm 500 - 700 triệu đồng/lô so với thời đỉnh sốt. Giá phổ biến cho các lô đất có đường lớn hai ô tô tránh nhau vào khoảng trên dưới 3 tỷ đồng, một số nhà đầu tư có nhu cầu thoát hàng giảm còn 2,5 - 2,8 tỷ đồng/lô vị trí đẹp.
Báo cáo thị trường Bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận quý III/2023 của DKRA Group) cũng chỉ ra ngoại trừ phân khúc căn hộ đón nhận một số tín hiệu tích cực hơn so với quý II/2023 và cùng kỳ năm 2022, hầu hết các phân khúc còn lại sụt giảm đáng kể về nguồn cung và sức cầu chung.
Riêng phân khúc đất nền trong quý III ghi nhận 3 dự án mở bán với nguồn cung giảm mạnh, đạt 54 nền. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 19% (khoảng 10 nền), bằng 2% so với cùng kỳ năm 2022.
Trong nguy có cơ?
Đáng chú ý, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm đất nền có mức giá trung bình 10,8 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó. Trong khi thanh khoản thứ cấp ghi nhận ở mức trung bình - thấp, mức giảm trung bình 8% - 10% chủ yếu ở các dự án cũ.
“Soi” về mức giá bán đất nền bình quân cho thấy, tại Đà Nẵng mặt bằng giá cao nhất hiện đạt mốc 68,4 triệu đồng/m2 và 51,6 triệu đồng/m2 (thấp nhất). Trong khi đó tại khu vực phụ cận như Quảng Nam giá đất nền cao nhất ở mức 25 triệu đồng/m2, thấp nhất 10 triệu đồng/m2.
Anh Hoàng Tiến Dũng, một “siêu cò” có kinh nghiệm hơn 10 năm buôn đất nền ở Đà Nẵng, lý giải nguyên nhân khiến thị trường đất nền Đà Nẵng và vùng ven chưa thể khởi sắc là bởi tâm lý chờ đợi của khách hàng vẫn đang chi phối rất mạnh bất chấp lãi suất tiền gửi đang dò đáy.
“Rất nhiều nhà đầu tư cá nhân và cả người mua ở thực vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm thêm nếu tiếp tục đợi. Không ít khách hàng quen của tôi sau khi đáo hạn ngân hàng ở khoản gửi cũ nay chọn tiếp tục gửi kỳ hạn ngắn 3-6 tháng để chờ đợi thời cơ chín muồi hơn”, anh Dũng phân tích.
Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường gặp khó, giá đất giảm cả trăm triệu đồng/lô đang tạo áp lực lớn lên các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, song cũng trở thành cơ hội cho nhiều “tay chơi” có tiềm lực mạnh. Không ít nhà đầu tư có tiền mặt đang rục rịch xuống tiền gom đất giá tốt.
Anh Bình, một nhà đầu tư đất nền gần 10 năm tại Đà Nẵng cho biết, hiện đang sở hữu 7 nền đất trị giá trên 23 tỷ đồng và vẫn đang muốn gom thêm. Đầu tháng 2, anh xuống tiền bắt đáy một nền đất 200 m2, giá gần 3,3 tỷ đồng nằm trên đường Nguyễn Văn Linh (phường Nam Dương, quận Hải Châu).
Theo anh Bình, so với thời đỉnh sốt đầu năm 2022, giá đất quanh khu vực này đã giảm 25 - 30%. Lô đất anh vừa mua từng được rao 4,1 tỷ đồng, giá mua vào của chủ cũ năm 2019 vào khoảng 3 tỷ đồng.
Cơ hội bắt đáy của nhà đầu tư đất nền tại Đà Nẵng và vùng phụ cận rõ ràng đang rất rộng mở. Với tốc độ đô thị hóa nhanh, giá nhà đất tại đây chắc chắn sẽ tăng rất nhanh, vấn đề chỉ là thời gian. Vì vậy, nếu chuẩn bị tốt về nền tảng tài chính, thời điểm phù hợp, nhà đầu tư sẽ nắm phần thắng.
Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro, theo chuyên gia, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu.
Hưng Nguyên
