Gần đây, nhiều bài báo, chương trình truyền hình trích ý kiến của chuyên gia khẳng định mức trả thu nhập cam kết (TNCK) 12% bị coi là nguyên nhân chính yếu dẫn đến “vỡ trận” condotel, vì như vậy là quá cao, không phù hợp với chuẩn quốc tế… Quả bóng trách nhiệm được đẩy cho người dân mua nhà với cái mác là tham lam và khi đó thì chủ đầu tư lại trở thành một nạn nhân đáng thương?
Không thể đổ lỗi cho khách hàng
Tại Diễn đàn bất động sản (BĐS) thường niên lần thứ 2 năm 2019, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho rằng việc chủ đầu tư phá vỡ TNCK trong hợp đồng mua bán (HĐMB) chỉ được coi là vi phạm thỏa thuận dân sự. Nhiều người mua nhà không đồng tình, khẳng định ý kiến này gợi ra một giải pháp không thỏa đáng, đẩy tất cả rủi ro cho họ.
Tại dự án Cocobay, những người mua nhà đã nộp 10% thuế giá trị gia tăng (VAT), sau đó nộp thuế VAT khi nhận TNCK, thuế môn bài… Khách hàng là những người đóng thuế cho Nhà nước. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã tuyên bố đơn phương hủy bỏ các cam kết về TNCK, tức là vi phạm HĐMB. “Vậy, lỗi thuộc về ai?”, đại diện nhóm khách hàng của dự án Cocobay đặt câu hỏi.
Cũng theo vị đại diện này, những khách hàng mua nhà tại Cocobay thực chất đang là người thua thiệt.
Đơn cử như giá bán một căn nhà tại dự án này cao hơn rất nhiều so với mặt bằng thị trường cùng thời điểm, vì sự cam kết từ công ty Thành Đô sẽ trả 12% tiền thuê nhà trong 8 năm. Số tiền chênh lệch đó rõ ràng đã chảy vào túi chủ đầu tư chứ không ai khác.
Khoản TNCK sau khi trừ các khoản thuế nộp cho Nhà nước chỉ thực còn khoảng 10,5%. Tuy nhiên, đa số đều vay tại Ngân hàng SHB từ 60- 70% tổng số tiền mua nhà với lãi suất năm đầu là 8% và hiện nay là từ 13-14%.
So sánh thông lệ trên thế giới mà áp dụng mức lãi đầu tư BĐS nghỉ dưỡng 5-6% để nói mức 12% ở Việt Nam là cao thì không chính xác, bởi mức lãi suất tiền gửi ở các nước phát triển rất thấp, thậm chí lãi suất âm nên mức lãi tiền thuê nhà 5-6% rõ ràng là hợp lý, trong khi giá BĐS tăng trưởng không cao nhưng khá ổn định vì các yếu tố pháp lý rất minh bạch.
Về giải pháp xử lý khoản nợ TNCK cho người mua nhà, đại diện khách hàng của Cocobay cho biết rõ ràng chủ đầu tư vẫn còn rất nhiều tài sản BĐS, nếu không quy được ra tiền mặt ngay thì có thể gán cho cộng đồng những người mua nhà, để họ chuyển trả nợ cho SHB.
“Việc này sẽ giải phóng tất cả các bên khỏi những khủng hoảng, tại sao chủ đầu tư không muốn thực hiện và lại đưa ra những giải pháp nhằm cắt bỏ trách nhiệm chi trả TNCK – vốn là một tính chất gắn liền với sản phẩm BĐS mà họ đã quảng cáo và bán?”, vị đại diện này nói.
 |
|
Đầu tư condotel cần tính trước các rủi ro |
Người mua gánh rủi ro
Liên quan đến “lòng tham” của khách hàng mà nhiều chuyên gia đã chỉ ra, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch công ty TAT Law firm, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội, cho rằng việc người mua nhà rơi vào “bẫy” dự án Cocobay là do chủ đầu tư không minh bạch, cơ quan quản lý nhà nước không hề khuyến cáo trước đó, thậm chí báo chí cũng rất ít nói đến. Nếu đổ hết lỗi cho nhà đầu tư là hơi thiếu trách nhiệm.
Theo ông Tú, người dân thấy có lợi thì làm, vấn đề là hành lang pháp lý và cơ chế xây dựng để bảo vệ họ như thế nào. Điều gì chưa rõ thì chuyên gia và báo chí cần cảnh báo, để người dân biết, hành động đúng.
“Tất cả những người có trách nhiệm phải thấy mình cũng cần phải có trách nhiệm, chứ đừng đòi hỏi người dân phải là siêu chuyên gia, khách hàng thông thái nhưng họ cũng chỉ có giới hạn thôi”, luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.
Riêng vấn đề chủ đầu tư hứa trả lãi nhưng không trả được, rõ ràng là vi phạm về nghĩa vụ trả lãi theo HĐMB, đây là xung đột tranh chấp dân sự và cần được giải quyết theo cơ chế dân sự. Bản thân chủ đầu tư cũng đã nói chấp nhận phạt vi phạm cam kết.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), cho biết từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng, nhằm tranh thủ đạt ngay “3 nhanh” là bán nhanh, thu hồi vốn nhanh và chốt lời nhanh. Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS lại có “lỗ hổng”, không quy định chặt chẽ các điều kiện bán các loại BĐS như condotel hình thành trong tương lai.
Ngoài cam kết bảo đảm cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)” trái với quy định của Luật Đất đai, thì “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận 8-12%/ năm. Trong các hợp đồng bán căn hộ condotel, các chủ đầu tư đã không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng, mà đẩy rủi ro cho khách hàng”, ông Châu phân tích.
Theo đó, chủ đầu tư sẽ có thêm nguồn vốn, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho khách hàng, rất có lợi so với việc vay ngân hàng. Rủi ro trong kinh doanh condotel về sau chủ yếu thuộc về khách hàng, vì mỗi khách hàng không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel trong khu du lịch.
Minh Trang
