Nổi lên ở thị trường căn hộ hạng sang tại Tp.HCM là một vài tên tuổi quen thuộc trong làng địa ốc (điển hình VinGroup) đặt trong bối cảnh chờ những DN “ngoại” bung mở dự án mới. Sức nóng của hoạt động M&A trong khu vực bán lẻ cũng là điều được tư vấn nhấn mạnh.
Ai sẽ là đối trọng với Vingroup?
Tính trong quý II tại Tp.HCM, nguồn cung thị trường căn hộ bán tiếp tục tăng mạnh: 10.107 căn hộ mới – tăng 20% so quý I nhưng giảm 9% so cùng kỳ năm trước.
Tuy vậy, điểm đáng chú ý, theo CBRE là nguồn cung mới của phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất (khoảng 41% tổng nguồn cung mới). Xếp ngay sau dòng trung cấp, phân khúc hạng sang đóng góp 22% tổng cung mới, chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Golden River tại khu Ba Son.
Dự án Vinhomes Golden River ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan: số lượng bán tương đương với tổng số căn hộ hạng sang được bán trong vòng 8 năm qua tại thị trường Tp.HCM.
Thanh khoản trong quý ghi nhận giảm đáng kể. Cụ thể, số căn bán được đạt 5.887 căn (giảm 45% so cùng kỳ 2015 và giảm 35% so quý I). Tỷ lệ tiêu thụ trong quý II giảm 17 điểm phần trăm so cùng kỳ năm ngoái và giảm 9 điểm phần trăm so với quý trước. Điều này dẫn đến quan ngại về nguồn cung quá cao khiến lượng giao dịch không thể theo kịp nguồn cung mới mỗi quý.
Bộ phận kinh doanh nhà của CBRE ghi nhận sự dịch chuyển mạnh từ người mua để ở sang người mua cho thuê và mua để đầu tư trong 12 tháng vừa qua. Ngoài ra, số lượng căn hộ sẽ được bàn giao trong 18 tháng tới có tốc độ tăng trung bình 200% mỗi năm – ảnh hưởng lớn đến khả năng và lợi nhuận từ việc cho thuê lại.
Với nguồn cung mới cao, các dự án thuộc phân khúc trung cấp đều ghi nhận kết quả kinh doanh tốt, chiếm 37% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường (cao nhất trong các phân khúc). Một lần nữa, điều này chứng minh người mua vẫn chuộng sản phẩm mới, chủ đầu tư càng chào bán nhiều sản phẩm mới thì khả năng tiêu thụ càng cao.
Đa phần các chủ đầu tư giảm giá chào bán và quý II ghi nhận mức giá chào bán trung bình giảm 1% so với cùng kỳ năm ngoái và 0,3% so với quý trước. CBRE ghi nhận mức giá tăng 2% chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Golden River.
Đồng thời, đại diện bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE kỳ vọng “thị trường sẽ trở nên sôi động trở lại trong nửa cuối năm khi các chủ đầu tư hiện có kế hoạch chào bán các dự án mới, như thổi một làn gió mới cho thị trường”.
Trong đó, hàng loạt dự án mang hơi hướng “vốn ngoại” được coi là đáng chú ý như: giai đoạn hai dự án Diamond Island Premier Residence (Kusto Home đầu tư); Empire City (liên doanh Tiến Phước, Keppel Land, Gaw Capital và Trần Thái đầu tư); dự án Palm City (quận 2) do liên doanh Tiến Phước, Keppel Land và Trần Thái đầu tư…
Sự thâm nhập mạnh mẽ từ các nhà bán lẻ nước ngoài vào thị trường Việt Nam đã diễn ra nhiều năm nay. Mới nhất, là trường hợp Big C được “người Thái” mua lại (Central Group tháng 4/2016 với giá 1 tỷ USD).
|
Những làn gió mới ở phía Nam
Vết dầu loang sáp nhập
Theo một nghiên cứu của CBRE châu Á-Thái Bình Dương, Việt Nam đứng thứ 42 về tỷ lệ phần trăm đại diện các nhà bán lẻ quốc tế có mặt tại đây vào năm 2015 – tăng hai bậc so với bảng xếp hạng năm 2014. Kết quả là rất nhiều thương vụ sáp nhập được ghi nhận trong thị trường bán lẻ.
Từ đây, CBRE cho rằng những thương vụ sáp nhập được dự kiến sẽ tiếp tục trong tương lai vì các lý do chủ yếu sau. Thứ nhất, định dạng bán lẻ hiện đại ở Việt Nam vẫn còn hạn chế, thậm chí so với các nước lân cận trong khu vực Đông Nam Á.
Thứ hai, tại Việt Nam vẫn còn rất nhiều thương hiệu các cửa hàng siêu thị nhỏ/cửa hàng tiện lợi. Các thương hiệu nhỏ thường sẽ được sáp nhập lại khi thị trường trưởng thành hơn.
Tiếp đến, một số thương hiệu bán lẻ nước ngoài chuộng hình thức liên doanh và hợp tác với những thương hiệu trong nước để tránh quy định “Economic Need Test”.
Sự mở rộng của các nhà bán lẻ nước ngoài, mặc dù mặt nào đó có lợi cho người tiêu dùng nhưng mặt khác, có thể làm tăng sự cạnh tranh giữa các nhà bán lẻ trong và ngoài nước.
Bên cạnh đó, vào cuối năm 2016, thị trường dự kiến chào đón Aeon Mall Bình Tân, Sài Gòn Centre (Giai đoạn 2) và Union Square – hứa hẹn mang lại nhiều thương hiệu mới cho thị trường.
Quý II, thị trường bán lẻ Tp.HCM chào đón Lotte Mart Gò Vấp ở Quận Gò Vấp, bổ sung 27.410 m2 diện tích sử dụng vào tổng nguồn cung hiện hữu của Tp.HCM. Đây là trung tâm mua sắm thứ tư khai trương tại Quận Gò Vấp và cũng là Lotte Mart thứ tư khai trương tại Tp.HCM.
Quý này cũng chứng kiến việc trung tâm mua sắm Parkson Paragon ở quận 7 đóng cửa sau 5 năm hoạt động. Sự kiện này tiếp tục phản ánh nhu cầu trước đó của thị trường về tái bố trí mặt bằng tại các TTTM, như Union Square và Vincom Centre B trong việc cải tạo mặt bằng để chào đón các thương hiệu mới, góp phần thay đổi đáng kể sơ đồ bố trí mặt sàn trong dự án.
Đông Hưng
