Năm 2019 là một năm kỷ lục của ngành bất động sản (BĐS) công nghiệp và logistics Việt Nam khi nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các ngành chế biến và chế tạo vẫn gia tăng tích cực. Xu hướng này diễn ra là do chi phí sản xuất tại Trung Quốc tiếp tục tăng, cuộc chiến thương mại Trung – Mỹ chưa có hồi kết, đã đẩy nhanh quá trình chuyển dịch nhà máy ở Trung Quốc sang các khu vực khác ở Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.
Thị trường của “ông lớn”
Theo báo cáo thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam do công ty Jones Lang LaSalle (JLL) công bố mới đây, nhu cầu đối với BĐS công nghiệp đang trong chu kỳ tăng trưởng. Trong đó, vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc vẫn là điểm đến hấp dẫn cho hoạt động sản xuất.
Ghi nhận ở các khu công nghiệp hoạt động tại 5 tỉnh, thành phố năng động nhất vùng là Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, đến quý III/2019 cho thấy, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 69%, tăng 200% so với quý I/2019. Trong đó, tỷ lệ cao nhất thuộc về Hà Nội và Hưng Yên.
Đến cuối quý III/2019, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc đạt 9.371ha và nguồn cung mới tiếp tục gia tăng. Trong đó, Bắc Ninh và Hải Phòng là 2 thị trường BĐS công nghiệp hàng đầu vẫn còn đất trống để chào đón nhà đầu tư.
Theo số liệu của CBRE Việt Nam, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ. Nguồn cung mới trong năm 2019 của khu vực phía Bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên) là 321.420m2, tăng 25.2% so với cùng kỳ năm trước.
Các khu công nghiệp thuộc các tỉnh, thành phố lớn nhanh chóng được lấp đầy trong bối cảnh nhu cầu về phát triển công nghiệp tăng cao. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại các tỉnh, thành phố lớn phía Bắc và phía Nam lần lượt là hơn 92% vào cuối năm 2019.
Cùng với đó, giá thuê BĐS công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc là 88,2 USD/m2/chu kỳ thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8 USD/m2/tháng, ở miền Nam lần lượt là 132 USD/m2 và 4,5 USD/m2. Mức giá này đã tăng khoảng 30-40% so với 2-3 năm trước đó.
Đa phần là các nhà phát triển BĐS tham gia vào thị trường này đều là các tên tuổi lớn như chuỗi khu công nghiệp VISIP trải dài từ Bắc tới Nam của Tổng công ty Becamex IDC liên doanh với một đối tác Singapore, Tổng công ty Viglacera, Tập đoàn Kinh Bắc, Tập đoàn Sao Đỏ… Ngoài ra, còn rất nhiều nhà đầu tư lớn đến từ Hồng Kông, Hàn Quốc, Trung Quốc cũng tham gia “miếng bánh” béo bở này.
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng BĐS công nghiệp là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019. Trong năm 2020, phân khúc này cũng được dự báo sẽ có đà phát triển rất tốt.
 |
|
Với tính chất đặc thù, các nhà đầu tư nhỏ lẻ khó tham gia vào thị trường BĐS công nghiệp (Ảnh: Internet) |
Nhà đầu tư nhỏ khó tham gia
Điều dễ nhận thấy tại các khu công nghiệp là nhiều ông lớn trong ngành công nghiệp có sự “bành trướng” lớn, đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư cá nhân ít có cơ hội tham gia vào thị trường BĐS này. Nguyên nhân là thị trường này đòi hỏi sự cạnh tranh về kinh nghiệm, vốn đầu tư…
Trên thực tế, một số “ông lớn” phát triển BĐS công nghiệp đã và đang huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân trên thị trường chứng khoán như CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC), Tổng công ty Viglacera (VGC). Tuy nhiên, tỷ lệ sở hữu của các nhà đầu tư cá nhân tương đối thấp trong tổng số cổ phần các doanh nghiệp này phát hành ra công chúng.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Saviils Hà Nội, cho rằng đầu tư vào phân khúc này chủ yếu là các nhà đầu tư lớn, hoặc các tổ chức. Để thu hút cá nhân nhỏ tham gia vào thị trường BĐS công nghiệp cần thời gian, bởi lĩnh vực này nhìn thì dễ nhưng sẽ là câu chuyện phải bàn đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ.
“Các nhà đầu tư nhỏ lẻ không có kinh nghiệm trong vận hành. Nhà đầu tư cá nhân nếu tham gia vào thị trường này với hình thức góp vốn, mua cổ phần thì không thể nắm quyền chi phối”, bà Hằng cho biết.
Hơn nữa, theo lãnh đạo Savills, tham gia vào thị trường BĐS công nghiệp không chỉ cần vốn mà là cả hệ thống, mạng lưới. Để đầu tư phát triển công nghiệp, bản thân nhà phát triển cũng phải là đơn vị có uy tín trong đào tạo nền tảng phát triển công nghiệp. Bên cạnh đó, họ phải có năng lực phát triển đối với nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Vì vậy, đây là khoảng thị trường rất hẹp đối với nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ.
Đối với việc phát triển các khu sản xuất hay nhà xưởng cho thuê không tập trung, nếu các nhà đầu tư nhỏ lẻ đầu tư, một số ý kiến cho rằng việc này dễ phá vỡ quy hoạch và gây tác động xấu đến môi trường.
Đặc biệt, đối với các nhà đầu tư thứ cấp là doanh nghiệp FDI thuê nhà xưởng sản xuất dễ dẫn đến tình trạng khi làm ăn thua lỗ thường bỏ trốn khiến các cơ quan quản lý không kiểm soát được. Theo tìm hiểu, trong năm 2009, có 12 doanh nghiệp FDI bỏ trốn để lại hậu quả xấu.
Một vấn đề khác cần phải tính đến là một khi các nhà đầu tư BĐS công nghiệp nhỏ lẻ đầu tư, giữ đất để sang nhượng kiếm lời mà không triển khai dự án sẽ gây ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS công nghiệp nói chung.
Phạm Minh
