Báo cáo của Bộ Công Thương cho thấy, 3 quý đầu năm 2022, trong 62 giao dịch M&A (mua bán và sáp nhập) có tổng số 202 doanh nghiệp tham gia với 82 doanh nghiệp nước ngoài (chiếm 40,59%). Riêng lĩnh vực bất động sản có khoảng 20 giao dịch nổi bật, phần lớn đến từ các nhà đầu tư trong nước.
"Chùn chân" vì vướng thủ tục
Các con số thống kê chỉ ra một thực tế là các nhà đầu tư nước ngoài, các tổ chức tài chính khi tham gia vào thị trường Việt Nam đang thận trọng hơn. Với những dự án đã và đang triển khai thì vẫn tiếp tục, còn các doanh nghiệp mới manh nha thì có dấu hiệu chậm lại để xây dựng chiến lược phù hợp.
Một trong những rào cản lớn nhất khiến các doanh nghiệp nước ngoài “ngại” rót tiền vào thị trường M&A hiện tại là pháp lý. Một điểm dễ nhận thấy là dù nguồn vốn đăng ký lên tới hàng chục tỷ USD nhưng tỷ lệ giải ngân thành công đến nay vẫn khá hạn chế.
Nguyên nhân là bởi hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, vẫn tồn tại điểm chưa thống nhất, gây ra những ách tắc, lãng phí khó giải quyết.
Ông Bùi Ngọc Anh, đại diện công ty Luật VLAF, cho hay trong khoảng 2-3 năm gần đây, quá trình thẩm định pháp lý hoạt động M&A diễn ra lâu hơn bình thường. Cả bên mua và bên bán phải tốn nhiều thời gian và chi phí hơn để tìm hiểu, đánh giá trước khi quyết định “chốt deal”.
Cùng với pháp lý, quỹ đất sạch khan hiếm và liên tục tăng giá chóng mặt cũng là rào cản lớn của doanh nghiệp ngoại muốn nhảy vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Nhiều doanh nghiệp ngoại đang thận trọng hơn khi tham gia vào thị trường M&A trong lĩnh vực địa ốc. |
Bà Đặng Hoa Quỳnh, đại diện Ocean Capital Việt Nam (đơn vị chuyên tìm kiếm quỹ đất cho doanh nghiệp đến từ Malaysia, Singapore...), tiết lộ trong thời gian qua hầu hết công ty nước ngoài cùng chung xu hướng dạt ra vùng ven để tìm quỹ đất sạch.
Bởi, các nhà đầu tư nước ngoài mới gia nhập thị trường Việt Nam đều ưu tiên phát triển dự án tầm trung, hướng đến đối tượng người mua nhà ở thực, tức mức giá căn hộ bán ra khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2. Đây là yêu cầu khó có thể đáp ứng nếu thực hiện dự án tại khu vực trung tâm TP.HCM hay Hà Nội.
Khối nội làm chủ cuộc chơi
Theo dự báo, xu hướng M&A trong ngành địa ốc sẽ tiếp tục tăng tốc trong thời gian tới. Nguyên nhân là bởi các công ty hàng đầu vẫn đang tiếp tục triển khai các chiến lược tìm kiếm và thâu tóm quỹ đất để chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo.
Bên cạnh đó, bài toán dòng tiền gặp khó, thủ tục triển khai dự án bị siết chặt buộc các chủ đầu tư yếu kém phải bán trao tay dự án hoặc chấp nhận chuyển nhượng cổ phần cho các chủ đầu tư khác chất lượng hơn.
Ở góc nhìn tích cực, TS. Trần Đình Thiên, chuyên gia kinh tế, đánh giá trong cuộc đua M&A những năm qua, sự nổi lên của nhiều tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước với tư cách là bên mua đang dần trở thành một đối trọng với những tập đoàn, quỹ đầu tư ngoại.
Các số liệu từ thực tế cũng cho thấy doanh nghiệp nội đang trở thành các đơn vị làm chủ cuộc chơi M&A bất động sản thời gian qua. Minh chứng là các đại gia địa ốc trong nước như Vinhomes, Phát Đạt, Danh Khôi, An Gia... đang nắm trong tay quỹ đất sạch khổng lồ.
Chưa kể, lợi thế của khối nội hiện tại là sự thông thạo vùng miền, linh hoạt về dòng vốn nên rất tự tin khi thực hiện M&A và phát triển sản phẩm. Đồng thời, các chủ đầu tư trong nước cũng đang giữ vai trò tiên phong tại các thị trường mới, vùng ven.
Bà Lê Phương Lan, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư của Savills Hà Nội, phân tích tiềm lực của các doanh nghiệp bất động sản trong nước ngày càng mạnh hơn, họ đã đủ tích lũy về nguồn lực tài chính, bộ máy và quy trình thực hiện.
"Khi đủ tiềm lực, doanh nghiệp có thể coi M&A là cách nhanh chóng để mở rộng quỹ đất và hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, không nên xem M&A chỉ là một “game thu gom tài sản”, mà quan trọng là tạo nên cấu trúc liên kết, gia tăng được sức mạnh", bà Lan nhấn mạnh.
Dù đang nắm nhiều lợi thế, tuy nhiên, trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt, giao dịch trầm lắng, thủ tục pháp lý vẫn trở thành bài toán nan giải, nhiều doanh nghiệp lo ngại các dự án, đặc biệt là các dự án lớn, sẽ “chảy” ngược về các doanh nghiệp nước ngoài có tiềm lực mạnh hơn.
Đứng trước nhiều khó khăn, đại diện một doanh nghiệp tầm trung ở TP.HCM chia sẻ trong thời gian tới, nếu tình hình không được cải thiện, khả năng nhiều doanh nghiệp sẽ không trụ nổi mà phải bán các dự án của mình cho đối tác nước ngoài vốn đang rất thèm muốn thị trường Việt Nam.
“Riêng doanh nghiệp của tôi cũng đang tìm kiếm các đối tác để hợp tác hoặc bán bớt các quỹ đất nhằm thu hồi vốn về xử lý các dự án đang tồn đọng. Tuy nhiên các đối tác trong nước nay cũng đang cạn vốn, nên việc tìm đến các quỹ đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài là điều khó tránh khỏi”, vị này tiết lộ.
Hưng Nguyên