Kể từ cuối quý I/2022, khi dòn vốn tín dụng từ các nhà băng bắt đầu được siết chặt, thị trường bất động sản đã manh nha làn sóng âm thầm “cắt lỗ”. Tuy nhiên, phải đến cuối quý III, cơn sóng ngầm mới bắt đầu lan rộng, hiện tượng giảm giá đến từ cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Giải pháp xả hàng tồn

Chị Chu Thúy Quỳnh, một nhà đầu tư tại TP.HCM, cho biết vào cuối tháng 9/2022, chị đến tìm hiểu dự án Moonlight Avenue (TP.Thủ Đức) mới ra mắt. Môi giới thông tin nếu thanh toán vượt tiến độ 98%, chị sẽ được hưởng chiết khấu lên tới 40%, tức giá một căn hộ 4,7 tỷ đồng sẽ chỉ còn khoảng 2,9 tỷ đồng.

Không chỉ các trường hợp đơn lẻ, hầu hết các dự án chị Quỳnh đang tìm hiểu để đầu tư tại TP.HCM thời gian qua cũng đang có mức chiết khấu rất cao nếu thanh toán sớm. Tùy theo khoản thanh toán 50%, 70%, 90%, khách hàng có thể hưởng chiết khấu trung bình từ 7-40% giá trị căn hộ.

Tương tự, cách đây 2 tuần, anh Vũ Tiến Nam (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) được giới thiệu dự án mới tại Linh Đàm (Hoàng Mai) có giá chào bán hơn 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu thanh toán lần đầu vượt quá 95% giá trị, anh sẽ được hưởng mức chiết khấu “siêu to khổng lồ” vào khoảng gần 40%.

“Tôi khá bất ngờ khi nghe tính toán của môi giới, với căn hộ 70m2 định mua, giá ban đầu vào khoảng 4,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi hưởng chiết khấu giá sẽ chỉ còn hơn 2 tỷ đồng. Đây là một mức giá trên lý thuyết là vô cùng hấp dẫn để những người có sẵn tiền xuống tay”, anh Nam chia sẻ.

Lý giải hiện tượng này, một số môi giới tiết lộ, các gói chiết khấu cao thường được các chủ đầu tư tung ra trong thời gian ngắn và số lượng có giới hạn. Nhờ hình thức giảm giá gián tiếp này, các doanh nghiệp đã nhanh chóng xả được số lượng không nhỏ “hàng tồn giá cao”.

Số lượng sản phẩm bị đẩy giá lên quá cao bị tồn kho của doanh nghiệp đang ở mức rất báo động. Việc giảm giá để thoát hàng, thu tiền về là yêu cầu bắt buộc trong bối cảnh dòng tiền tắc nghẽn. Tuy nhiên, thay vì trực tiếp hạ giá bán, doanh nghiệp chọn tăng chiết khấu và đãi ngộ, vừa để thuyết phục khách hàng xuống tiền, vừa giữ mặt bằng giá chờ thị trường khởi sắc.

"Sóng" giảm giá lên cao

Thực tế cũng chứng minh, hiện tượng tăng chiết khấu, ưu đãi là bởi thị trường đang có quá nhiều sản phẩm hạng sang, giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Theo thống kê, trong quý III/2022, lần đầu tiên tại thị trường TP.HCM, 60% nguồn cung mới có giá cao hơn 11 tỷ đồng/căn, tức giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, không chỉ những chủ đầu tư phát triển dự án, nhiều nhà đầu cơ “tay to” cũng đang bắt đầu hạ mức lợi nhuận kỳ vọng để “thoát hàng”.

Điển hình như trường hợp của chị Hoàng Thanh Xuân (Hà Nội), người đang có gần 30 lô đất nền, tổng giá trị hơn 100 tỷ đồng. Có nhiều lô đất ở Bắc Giang, chị mua vào trước năm 2019 có giá mua vào chỉ khoảng trên dưới 1 tỷ đồng, sau nhiều đợt sốt đất, đến nay giá được đẩy lên 2,3 – 3,5 tỷ đồng.

Tức nếu bán đúng thời điểm, chị đã có thể lãi trên 2 tỷ đồng/lô. Tuy nhiên, đến nay, thời cơ đã lỡ, thị trường mất thanh khoản, áp lực tài chính gia tăng, chị buộc phải cắt 70 – 90% lợi nhuận để bán được hàng, thu tiền về nhằm tái đầu tư.

Đánh giá về thị trường địa ốc những tháng cuối năm nay, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VRS), cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn khi tái cấu trúc nợ trái phiếu.

Quý IV thường là mùa cao điểm bán hàng nhưng với diễn biến lãi suất tăng, tín dụng chưa rộng cửa, tâm lý tiêu dùng yếu, 2 tháng cuối năm có thể là thời điểm bất động sản bị đào thải, sàng lọc mạnh nhất trong năm 2022 và không loại trừ khả năng làn sóng giảm giá ở thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục dâng cao.

Không thể phủ nhận đang có làn sóng âm thầm giảm giá, tuy nhiên ở một góc nhìn tích cực, theo các chuyên gia hiện tượng này chỉ rơi vào nhóm nhà đầu tư thiếu hụt dòng tiền. Giảm giá mạnh hay chiết khấu khủng là phản ứng bình thường trong bối cảnh các bên nắm giữ tài sản muốn thu hồi tiền mặt về nhanh khi thanh khoản thị trường khá yếu.

Giảm giá để kích cầu cũng là bước đi khôn ngoan vì chiêu thức này khá hiệu quả. Ở cả đất nền và căn hộ, mức giảm giá phổ biến hiện ở khoảng 10%, những nơi từng tăng nóng, sốt ảo đã giảm giá 20-30%. Có thể giá rao bán không giảm nhiều nhưng trên thực tế, nếu bên mua có tiềm lực tài chính và bên bán cần thu hồi dòng tiền, giá chốt bán có thể giảm nhiều hơn.

Nhật Minh