Sự việc CTCP Thành Đô (chủ đầu tư dự án Cocobay) “xù” cam kết lợi nhuận khách hàng đang là câu chuyện mà khiến bất cứ ai đang đầu tư vào căn hộ khách sạn (condotel) cũng bất an. Gần 2.000 nhà đầu tư đang gần như “mắc bẫy” lợi nhuận cam kết, trong khi số tiền bỏ vào đây phần lớn đều đi vay.
Chủ đầu tư “xù”, khách hàng chịu thiệt
Ngày 28/11/2019, hàng trăm nhà đầu tư dự án Cocobay đã kéo đến trụ sở CTCP Thành Đô để phản đối chủ đầu tư vi phạm hợp đồng mua bán. Đáng chú ý, trong số này có ông Mai Huy Tân – người đã rót hơn 600 tỷ đồng để đầu tư cả căn hộ condotel và biệt thự. Trong số hơn 600 tỷ đồng có tới 400 tỷ đồng ông Tân vay Ngân hàng SHB.
Lãi suất vay ngân hàng lần lượt là hơn 8% (trong 18 tháng), giai đoạn sau là 10,4%/năm. Có 24 Boutique Hotels cao 7 tầng với mức cam kết lợi nhuận là 12,5%, 8 biệt thự 5 sao ở khu Nam An với mức cam kết là 10% và 10 căn hộ condotel là 12%. Mỗi năm, Thành Đô phải trả khoản cam kết lợi nhuận lên tới 67,7 tỷ đồng cho 600 tỷ đồng đầu tư. Toàn bộ số tiền này, ông Tân dùng để trả lãi cho SHB.
Chị Phương Kim Nga (một nhà đầu tư tại Cocobay) chia sẻ: Hai vợ chồng đều làm công ăn lương, tích cóp được 30%, vay ngân hàng 65% để đầu tư một căn Cocoskyline với mong muốn có thêm khoản tiền hàng tháng cho con học hành và cũng kỳ vọng sau 8 năm trả hết nợ thì sẽ có tài sản hữu hình, lâu dài. Hiện, chị đang chịu lãi vay 13%/năm, mỗi kỳ nhận được 70 triệu đồng tiền lợi nhuận cam kết nhưng phải trả hơn 50 triệu đồng tiền lãi. Hiện, chị chỉ có thu nhập cam kết, mỗi lần đến hạn trả ngân hàng là mất ăn mất ngủ, nay mất cả thu nhập cam kết khiến chị lo lắng, đứng ngồi không yên.
Bà Nguyễn Việt Nga còn lâm vào cảnh bi đát hơn. Nghỉ hưu 10 năm nay, bà có mảnh đất ở trung tâm quận Sơn Trà, bán vội được 1 tỷ đồng đầu tư vào Cocobay và vay thêm ngân hàng cho đủ 95% nộp cho chủ đầu tư để sớm nhận được thu nhập cam kết. Nay, bà không còn nguồn tiền nào để trả nợ và hiện đang rất lo sợ với mọi phương án mà Thành Đô đưa ra, vì mọi phương án đối với bà là bất khả thi.
Một trường hợp khác là chị Nguyễn Thúy Hằng. Vì nghe lời quảng cáo và được một nhân viên môi giới tư vấn mua dự án Cocobay, chị đã đặt niềm tin và hy vọng vào chủ đầu tư. Với 12% thu nhập cam kết, chị vay của anh em bạn bè để đủ 45%, còn lại vay ngân hàng.
“Tuy nhiên, nay Thành Đô tuyên bố không trả thu nhập cam kết, tôi như bị “trời giáng” với số nợ khổng lồ của ngân hàng”, chị Hằng cho hay.
Các nhà đầu tư đều có quan điểm nếu nhượng lại căn hộ, biệt thự cho chủ đầu tư thì phải chịu tất cả các chi phí từ khi mua đến giờ, kể cả lãi suất ngân hàng. Trường hợp ký lại hợp đồng thì cũng chưa biết mức cam kết mà chủ đầu tư sẽ chi trả bao nhiêu trong thời gian tới.
 |
|
Thông thường, cam kết lợi nhuận trên 10%/năm thực sự tiềm ẩn nhiều rủi ro |
“Bẫy” đòn bẩy tài chính
Đối với phương án chuyển đổi mục đích sử dụng sang chung cư, liệu chủ đầu tư sẽ chuyển đổi đúng hạn không…? Các phương án của chủ đầu tư đều bất lợi cho khách hàng.
Theo ông Tân, sự đổ vỡ của Thành Đô là do nhiều nguyên nhân, nhưng chủ yếu là chủ quan; đổ lỗi cho chính sách là không đúng.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam, cho rằng chủ đầu tư đã không có kinh nghiệm để tận dụng lợi thế phát triển BĐS du lịch ở Đà Nẵng. Đây cũng là kết quả của một số đơn vị làm BĐS khi nhảy sang phát triển BĐS du lịch còn đang yếu và thiếu kinh nghiệm.
Điều đó dẫn đến hiệu quả sau đầu tư của họ không cao và không tạo được lợi nhuận mục tiêu, nên không thể thực hiện được cam kết với khách hàng.
Nhiều doanh nghiệp BĐS khác khi tham gia vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng cũng tự nhận biết không có khả năng khai thác, không có thị trường nên đã hợp tác với những thương hiệu lớn và có được thành công.
Cũng theo ông Đính, thông thường cam kết lợi nhuận trên 10%/năm thực sự tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rủi ro này trải đều cho tất cả, từ chủ đầu tư, nhà đầu tư và cho chính địa phương nơi có dự án.
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong đánh giá về mặt pháp lý, khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng cần chú ý về sổ đỏ, sổ hồng, quy hoạch, công năng có đúng như quảng cáo không. Sẽ rất rủi ro nếu tất cả chỉ là lời “hứa miệng”.
Rủi ro liên quan đến vấn đề lãi suất, cam kết lợi nhuận, từ đó dẫn đến “bẫy” thanh khoản, đặc biệt là tiền vay của nhà đầu tư.
“Tuyệt đối tránh đi vay nợ để đầu tư lướt sóng, nhất là dựa vào cam kết lợi nhuận của chủ dự án là 10-12%/năm, đi vay nợ ngân hàng với lãi suất 7-8% rồi vẫn được lời vài phần trăm”, ông Phong nói.
Nguyên nhân là bởi câu chuyện này gắn với khả năng cho khách thuê, khả năng cam kết nợ, thực tế giữa cam kết chủ dự án với nhà đầu tư còn khấu trừ nhiều khoản nên không thể nhận được 12%.
Trước đó, ông Dương Đức Hiển, chuyên gia của Savills, đã cảnh báo các nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư lướt sóng, kiếm lời, vì đây là “cái bẫy” vô hình trung sẽ sập lên đầu nhà đầu tư bất cứ lúc nào.
Minh Trang
