Rủi ro đầu tư mua căn hộ condotel không phải nhỏ do quy định luật pháp về loại hình này hiện nay hầu như chưa có. Những tuyên bố về lợi nhuận mà nhà đầu tư được hưởng (như lãi suất 10-12%/tháng) đa phần không phải là cam kết có tính pháp lý trong các bản hợp đồng với chủ dự án.
Chưa đủ tính pháp lý
Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel (căn hộ văn phòng) được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó có 15.010 căn hộ condotel và có 10.629 căn officetel.
Trong hai năm 2018 và 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán. Sự gia tăng mạnh mẽ các căn hộ condotel trong khi lượng khách du lịch không thể tăng nhanh tương ứng cũng có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với kênh đầu tư này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng thực tế là đầu tư dự án condotel, chủ đầu tư thường có được sự ưu đãi của các địa phương. Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ_condotel_cho khách hàng là các nhà đầu tư thứ cấp nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai, mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều đáng lưu ý, nhiều chủ đầu tư trước khi bán condotel cam kết lợi nhuận 8 – 12% trong 8 – 12 năm, thậm chí cam kết cấp sổ hồng cho condotel khiến khách hàng có thêm lòng tin để tiếp tục đầu tư.
Gần đây, một số chủ đầu tư đề xuất Bộ TN&MT phối hợp các bộ liên quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở cho condotel.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng: “Đề xuất này không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, trước hết là không phù hợp với Luật Đất đai và Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật”, ông Châu khẳng định.
Ông Châu lý giải: khoản 3 điều 126 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở._
Do đó, việc các chủ đầu tư cam kết với khách hàng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy định của pháp luật.
 |
|
Đầu tư căn hộ khách sạn (condotel) vẫn đang bùng nổ, nhưng tiềm ẩn bên trong những lời cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận |
Cần chính sách bảo vệ nhà đầu tư
Ông Châu kiến nghị nhà đầu tư mua căn hộ condotel chỉ nên được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.
Bộ Xây dựng cần có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn.
Đồng thời, Bộ Xây dựng cần yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận, công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh và sau khi hết thời hạn cam kết (sau 8-12 tháng) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.
Tại một cuộc hội thảo được tổ chức tại Bộ KH&ĐT mới đây, một số chuyên gia và luật sư cho rằng sắp tới có hàng chục ngàn căn condotel được triển khai trên cả nước, đặc biệt là những khu vực sẽ trở thành đặc khu kinh tế như Phú Quốc, Bắc Vân Phong, Vân Đồn.
Vì thế, nếu ở góc nhìn về sự phát triển không thể nào cấm đoán, hạn chế condotel mà Nhà nước cần sửa đổi luật pháp, bổ sung các quy định về loại hình nhà ở này như công nhận quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận giúp bảo vệ quyền lợi của rất đông nhà đầu tư, thúc đẩy phát triển một loại hình đầu tư mới, tăng số lượng cơ sở lưu trú có chất lượng cho khách du lịch._
Trên thực tế, hiện nay, bên cạnh một số dự án condotel đã “bội tín” với khách hàng như Bavico Nha Trang, vẫn có một số dự án khá thành công như La Carte, Cocobay ở Đà Nẵng, FLC Quy Nhơn… Những dự án này vẫn tạo niềm tin nhất định cho nhà đầu tư.
Do đó, ở phần khuyết thiếu của thị trường này, để đảm bảo lợi ích cho người dân, ổn định thị trường bất động sản, Nhà nước cần phải tham gia để tạo hành lang pháp lý, bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư.
Tuy nhiên, trước khi condotel có tính pháp lý, nhà đầu tư khôn ngoan vẫn phải thận trọng “chọn chủ, gửi tiền”, lựa những dự án của các chủ đầu tư có năng lực, có hợp đồng giao kết chắc chắn…
Minh Sơn
