Xuất hiện từ năm 2014, loại hình condotel chỉ sôi động trong khoảng 5 năm, sau đó rơi vào trạng thái ảm đạm từ 2019, sau vụ việc chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng xù cam kết lợi nhuận. Từ đó đến nay, các chủ đầu tư vẫn gặp khó khăn liên quan đến khuôn khổ pháp lý của loại hình này.
Giấc "ngủ đông" kéo dài... hơn 2 năm
Sau gần 2 năm đầu tư 2 căn condotel tại Nha Trang (Khánh Hoà) và 2 căn condotel tại Hạ Long (Quảng Ninh), chị Nguyễn Mai Lan (Hà Nội) đang “sống dở chết dở” với món nợ lên tới 4 tỷ đồng cả lãi vay và tiền gốc tại ngân hàng. Bán không ai mua, cho thuê thì không có khách do ảnh hưởng đại dịch Covid-19. Điều chị Lan lo lắng nhất là các căn condotel của mình không có sổ hồng nên có chuyển nhượng được thì giá cũng không như mong muốn.
Lo lắng này không riêng của chị Lan, mà còn với hàng nghìn chủ sở hữu căn hộ condotel, nhất là các chủ đầu tư dự án condotel, khiến họ như "ngồi trên đống lửa". Đặc biệt là tại thị trường condotel Nha Trang (Khánh Hoà), khi số lượng giao dịch suy giảm mạnh, nhiều dự án xây dựng xong nhưng không có khách mua. Nhiều dự án đã xin được chủ trương đầu tư nhưng khó có thể triển khai được trong lúc này.
Theo Sở Xây dựng Khánh Hoà, hiện tỉnh có 30 dự án condotel được cấp phép, trong đó có nhiều dự án đã đi vào hoạt động như Mường Thanh - Viễn Triều, Mường Thanh - Khánh Hòa, Ariyana, Champa Island..., số còn lại ở khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh.
 |
|
Thị trường condotel cần được khơi thông những vướng mắc về pháp lý để thoát khỏi "ngõ cụt". |
Tuy nhiên, số liệu của Sở Kế hoạch và Đầu tư Khánh Hòa lại cho thấy, khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh hiện có 41 dự án xây dựng khách sạn, condotel, nhưng đến nay chỉ có 11 dự án đã hoàn thành hoặc đi vào hoạt động một phần. Còn lại có tới 9 dự án chưa thi công, hết hạn, tranh chấp; 21 dự án đang triển khai, vi phạm tiến độ vì nhiều dự án "dính" vướng mắc "đất ở không hình thành đơn vị ở".
Đại diện Sở Xây dựng Khánh Hoà cho biết, hiện các dự án đã hoàn thành thì đang vướng khung pháp lý, còn những dự án đang hoặc chưa triển khai cũng vướng "đất ở không hình thành đơn vị ở" nên không thể tiếp tục triển khai.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến hết quý IV/2020, cả nước có khoảng hơn 100.000 căn condotel, hơn 30.000 biệt thự du lịch, hơn 14.000 phòng khách sạn, 10.000 căn officetel. Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy 9 tháng đầu năm, Sở Xây dựng các tỉnh cấp phép thêm 170 dự án bao gồm cả biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ condotel và văn phòng kết hợp lưu trú… Trong khi đó, hiện ngành du lịch đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh Covid-19 đã khiến thị trường này đóng băng, khó có khả năng hấp thụ lượng hàng được cấp phép.
Số liệu đến hết quý IV/2020 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã minh chứng về tình trạng giao dịch ảm đạm: chỉ đạt 120 căn, lượng tồn kho lên đến 18.000 căn, chưa kể gần 170 dự án vừa cấp phép năm 2021 chưa xây dựng xong.
Có thể nói, thị trường condotel đang bị nghẽn bởi nhiều tác nhân, nhưng quan trọng nhất vẫn là khuôn khổ pháp lý. Dù có nhiều giải pháp được các cơ quan quản lý nhà nước đưa ra, nhưng nếu không sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến loại hình này thì không thể gỡ được khó khăn.
Theo quy định, thời gian sở hữu condotel trong vòng 50 năm, vô tình đã khiến tâm lý nhà đầu tư không mấy mặn mà. Hơn nữa, với sản phẩm condotel, vướng mắc còn ở vấn đề chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu chung - riêng, quyền sử dụng đất chung để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu căn hộ du lịch, chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu condotel…
Cần giải quyết bằng pháp lý
Hồi đầu năm 2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành văn bản số 703, nhiều chủ đầu tư tưởng như “cởi trói” được cho condotel. Tuy nhiên, thực tế văn bản này lại chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho từng người mua căn hộ.
Bên cạnh đó, do condotel được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ phục vụ mục đích lưu trú du lịch, bất động sản du lịch không phải là nhà ở và thuộc nhóm “công trình xây dựng” nên khó đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, dự án bất động sản du lịch rất khó chuyển nhượng vì pháp luật chưa rõ ràng.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng chưa có quy định cụ thể cho người nước ngoài mua bất động sản du lịch, nên cũng rất khó khơi thông kênh kinh doanh này.
Chia sẻ với báo chí, lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cho biết, hiện nay, tất cả dự án condotel đã triển khai xây dựng trên địa bàn tỉnh đang tạm dừng vì phải chờ ý kiến của các bộ, ngành đưa dòng sản phẩm này vào khuôn khổ quản lý. Tuy nhiên, vì quá khó khăn, các chủ đầu tư đang điều chỉnh dòng sản phẩm này cho phù hợp thực tế.
Dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp Bảo Đại (TP Nha Trang) phải điều chỉnh gần như lại từ đầu để loại bỏ "đất ở không hình thành đơn vị ở". Dự án Evason Ana Mandara resort & spa (Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh), mặc dù đã hoàn thành giai đoạn 1 nhưng khối căn hộ 7 tầng với 3,1 ha đất đến nay vẫn còn vướng mắc "đất ở không hình thành đơn vị ở". Dù xin điều chỉnh về đất kinh doanh thương mại nhưng các chủ đầu tư tiếp tục vướng thủ tục định giá lại.
Nhiều dự án bị khách hàng kiện cáo, nhiều chủ đầu tư khác chọn phương án thương lượng với người mua condotel. Số khác chọn cách là mua lại các căn hộ để tự mình kinh doanh nhằm tránh phiền hà.
Hay như tại Đà Nẵng, sau sự việc chủ đầu tư dự án Cocobay xù cam kết lợi nhuận vào năm 2019, một số chủ đầu tư khác rục rịch xin chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư. Tuy nhiên, nếu chuyển đổi sang đơn vị cư trú thì phải tính toán đến hạ tầng xã hội như cây xanh, trường học…
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn nhấn mạnh, khung pháp lý cần rõ ràng để giải quyết các gốc rễ vướng mắc của bất động sản du lịch. Đây chính là điều quan trọng để khi dịch bệnh được kiểm soát, bất động sản du lịch sẽ "bùng nổ".
Phạm Minh
