Thời gian qua, thị trường địa ốc đang chứng kiến hàng loạt “siêu dự án” có giá trị hàng tỷ USD lần lượt đổi chủ. Có thể kể đến các thương vụ đình đám như Saigon One Tower hay One Central HCM của Viva Land, The Global City của Masterise Homes, Grand Sentosa của Novaland…
Áp lực đang đè nặng
Một điều đáng chú ý trong cuộc đua mua bán và sáp nhập kể từ đầu năm 2022 là sự hiện diện của các doanh nghiệp trong nước. Điều này cho thấy vị thế của các nhà phát triển dự án trong nước ngày càng được nâng cao so với các “đại gia” quốc tế.
Tuy nhiên, theo chuyên gia, nếu các nút thắt không được sớm tháo gỡ, lợi thế của các doanh nghiệp nội có thể mất đi. Hiện tại, điểm nghẽn về pháp lý có thể coi là “tử huyệt” trong bối cảnh cạnh tranh đang vô cùng khốc liệt giữa các nhà phát triển dự án trong và ngoài nước.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, cho hay đại dịch Covid-19 đã khiến không ít doanh nghiệp chịu nhiều tổn thất, không còn đủ năng lực để phát triển các dự án dang dở và đành phải bán lại cho những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt hơn.
Song, theo ông Jackson, nguyên nhân chính khiến các đại gia có tiềm lực tài chính hùng mạnh thúc đẩy các thương vụ mua lại dù giá trị dự án cũ đội lên nhiều lần, là bởi họ ngại những trở ngại về pháp lý khi phát triển một dự án mới (có thể kéo dài xuyên thập kỷ, thậm chí kèm theo các rủi ro khiến dự án mắc kẹt).
 |
|
Những nút thắt chưa được tháo gỡ có thể khiến bất động sản rơi vào khó khăn lớn hơn trong thời gian tới. |
Có thể thấy thủ tục hành chính nhiêu khê đang là gánh nặng lớn nhất của các nhà phát triển dự án bất động sản. Nhưng không chỉ có thế, các đòn “siết” tín dụng cũng đang đẩy nhiều doanh nghiệp ngập trong nợ đọng và hàng tồn kho.
Cụ thể, theo thống kê, sau hai quý đầu năm 2022, 60 doanh nghiệp địa ốc niêm yết ghi nhận hơn 325.627 tỷ đồng tồn kho (tương đương hơn 14 tỷ USD), tăng 7,54% so với 3 tháng đầu năm và tăng hơn 14% so với cuối năm 2021. Riêng 10 doanh nghiệp đứng đầu chiếm gần 82% tổng giá trị tồn kho của nhóm.
Trong bối cảnh hàng tồn kho lớn, nếu thời gian tới thanh khoản tiếp tục giảm, thị trường sẽ đảo chiều từ giai đoạn tăng giá liên tục sang giằng co về giá. Các chủ đầu tư buộc phải dựa trên phản ứng của khách hàng để quyết định tiếp tục đẩy giá lên hay chậm lại để tăng ưu đãi, khuyến mãi nhằm tìm cách thoát hàng.
Thay đổi hoặc “chết”
Với nhiều áp lực đè nặng, VNDirect dự báo thị trường bất động sản sắp bước vào một “mùa đông khắc nghiệt” chưa từng có. Cụ thể, báo cáo mới nhất của đơn vị này cho rằng thị trường gặp nhiều sóng gió hơn cơ hội trong các tháng cuối năm 2022 và kéo dài sang 2023.
Nhu cầu mua nhà của người dân có thể gặp nhiều thách thức hơn cả do chịu ảnh hưởng bởi lạm phát, chi phí và lãi suất gia tăng, tín dụng hạn chế. VNDirect nhận định lãi suất huy động có thể tăng 30 - 50 điểm cơ bản trong cuối năm 2022.
Cũng theo đơn vị này, các chủ đầu tư vẫn sẽ gặp không ít thách thức trong việc huy động vốn thời gian tới. Trong đó, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn sẽ giảm mạnh (so với cùng kỳ 2021) do sự giám sát chặt chẽ.
Trong khi đó, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao của GIBC, nhận định trong những tháng cuối năm 2022, nếu van tín dụng bất động sản tiếp tục bị siết, cuộc khủng hoảng sẽ diễn ra theo 2 cấp độ.
Cấp độ thứ nhất, bên bán giảm giá tài sản để thoát hàng và có người mua, lượng tồn kho giảm, đây là kịch bản tích cực trong tình hình xấu ở mức trung bình. Cấp độ thứ hai, bên bán giảm giá tài sản để cắt lỗ nhưng không ai mua, đây là kịch bản tồi tệ có thể đẩy thị trường vào khủng hoảng.
Dù ở bất kỳ kịch bản bào, thì theo ông Nghĩa, các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã đến lúc phải cấu trúc lại sản phẩm cho giai đoạn cuối năm 2022 và năm 2023, trong đó cần tự cân nhắc quay lại thị trường phục vụ nhu cầu thật hay tiếp tục phóng lao theo chiến lược bán các sản phẩm chỉ phục vụ đầu tư và đầu cơ.
"Sự lựa chọn của doanh nghiệp và phản ứng của người mua có thể quyết định mức độ khủng hoảng nhẹ hay nặng trong 6-12 tháng tới", ông Nghĩa nhận định.
Đồng quan điểm, trong một bài viết của Vnbusiness, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay, trong bối cảnh các đợt thanh lọc diễn ra mạnh mẽ, nhiều doanh nghiệp đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản.
Bên cạnh giảm tốc và điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm để vượt khó, nhiều doanh nghiệp địa ốc hàng đầu đang chủ động nắn dòng tín dụng về phân khúc bất động sản ở thực, trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, để đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Việc nhiều doanh nghiệp địa ốc có động thái điều chỉnh dòng tiền, cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với tài chính của đại đa số người mua nhà ở thực, theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường. Đây cũng chính là cách để các doanh nghiệp “tự cứu lấy mình” trong bối cảnh “cán cân” nguồn cung đang lệch quá nhiều về các dòng sản phẩm cao cấp.
Hiến Nguyễn
