'Hai mặt đồng tiền' trong quy định siết trái phiếu bất động sản

Có hiệu lực từ 15/1/2022, Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định các tổ chức tín dụng sẽ không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp trái phiếu phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại khoản nợ; để góp vốn, mua cổ phần thâu tóm doanh nghiệp khác; hoặc có mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động.

“Hạ nhiệt” là cần thiết

Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong quý III/2021, bất động sản là lĩnh vực phát hành trái phiếu doanh nghiệp đứng thứ hai trên thị trường, chỉ sau nhóm ngân hàng. Gộp 3 quý đầu năm, nhóm bất động sản chiếm gần 46% tổng lượng trái phiếu phát hành, tương ứng 201.900 tỷ đồng.

Với tỷ lệ áp đảo trên thị trường trái phiếu, Thông tư 16 được ví như chiếc “vòng kim cô” có tác động mạnh tới các doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh khó khăn kép, việc siết mua trái phiếu cũng đồng nghĩa siết nguồn vốn, gây nhiều lo lắng cho giới chủ ngành bất động sản.

Việc siết nguồn tiền chảy vào một lĩnh vực nóng để hạ nhiệt là cần thiết, nhưng cần có lộ trình để doanh nghiệp chuẩn bị.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản đang huy động hơn 3.000 tỷ đồng từ trái phiếu khẳng định việc siết mua trái phiếu ở thời điểm vừa trải qua “cơn sốt” Covid-19, sức khỏe còn chưa bình phục không khác nào "tra thêm còng vào tay" doanh nghiệp, khó chồng khó.

Một trong những lý do khiến doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ trái phiếu bởi đặc trưng của ngành là dự án triển khai kéo dài, cần vốn gấp, trong khi pháp lý đất đai hiện tại phức tạp, thủ tục vay ngân hàng khó khăn.

“Trái phiếu gần như là “nguồn sống” của doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm này. Vì vậy, nếu có siết cũng cần có lộ trình để doanh nghiệp trở tay, ứng phó, bởi có những khoản huy động kéo dài nhiều tháng. Quy định ập xuống quá nhanh sẽ khiến doanh nghiệp không thở nổi”, vị lãnh đạo doanh nghiệp này nói.

Các doanh nghiệp đang than trời về “sức khỏe” khi bị siết nguồn vốn từ trái phiếu, tuy nhiên, cũng chính yếu tố sức khỏe tài chính của nhóm địa ốc là lý do khiến nhiều chuyên gia và nhà quản lý đồng tình với quy định mới trong Thông tư 16 của NHNN.

Công ty cổ phần chứng khoán SSI đưa ra phân tích: trái phiếu bất động sản hiện có lãi suất bình quân 10,36%/năm, giảm 0,3% so với cùng kỳ năm 2020. Kỳ hạn bình quân trong 2 năm gần đây là 3,5 - 4 năm, vì vậy áp lực trả nợ gốc của doanh nghiệp sẽ tăng dần trong giai đoạn 2023 - 2025.

Tuy nhiên, theo thống kê, chỉ có khoảng 27% các doanh nghiệp bất động sản tham gia huy động vốn trên thị trường trái phiếu là đã niêm yết trên sàn chứng khoán, thấp hơn gần 3 lần so với tỷ lệ 70% của các ngành khác. Trong khi đó, sức khỏe tài chính của đa phần các doanh nghiệp chưa niêm yết ở mức yếu.

Cùng với đó, tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp phát hành chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu/cổ phần. Tỷ trọng các doanh nghiệp phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo cũng tương đối cao, chiếm khoảng 15,8% tổng lượng phát hành.

Những vấn đề trên ẩn chứa những rủi ro lớn trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo, sản xuất kinh doanh khó khăn, dẫn tới nguy cơ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư. Ngay cả việc đảm bảo bằng cổ phiếu, nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, giá trị cổ phiếu sẽ sụt giảm, thậm chí chỉ là “giấy vụn”.

Đừng vội vàng “dập tắt”

Ở góc độ chuyên gia, ông Phan Lê Thành Long cho rằng, Thông tư 16 phần nào đó đang bám sát các vấn đề nóng trong việc phát hành trái phiếu của nhóm địa ốc. Một thực tế cho thấy không ít doanh nghiệp có thanh khoản yếu phát hành trái phiếu nhằm đảo nợ hoặc đi thâu tóm.

Một điển hình trong việc vay tiền để đi thâu tóm thời gian qua là trường hợp của 3 doanh nghiệp CTCP Osaka Garden, CTCP Hoa Phú Thịnh, CTCP Hoàng Phú Vương đã lần lượt phát hành 7.700 tỷ đồng, 3.130 tỷ đồng và 4.670 tỷ đồng (tổng cộng 15.500 tỷ đồng) liên quan đến việc nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An.

Từ thực tế trên, ông Long nhận định Thông tư 16 tương tự như một phiên bản nhẹ của “Lằn ranh đỏ”, nhằm tạo van nắn dòng vốn tín dụng không chảy vào những lĩnh vực nóng có thể gây bất ổn vĩ mô.

Mặt khác, cuộc khủng hoảng nợ của Evergrande làm chao đảo thị trường bất động sản Trung Quốc thời gian qua là bài học chính sách cho Việt Nam. Có thể, đây cũng là lý do Thông tư 16 của NHNN nhận được sự đồng tình của giới chuyên gia.

Tuy nhiên, các chuyên gia đầu ngành cũng cho rằng, Việt Nam nên có cách tiếp cận linh hoạt và "từng bước" để kênh trái phiếu vẫn phát huy vai trò là vốn trung - dài hạn (nhất là tái cấu trúc khoản nợ do ảnh hưởng của Covid-19) và tín dụng bất động sản từ hệ thống ngân hàng được duy trì.

Ông Nguyễn Quang Khánh, chuyên gia bất động sản, nhận định van tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đang dần bị siết, khó tiếp cận hơn. Không những thế, các khoản vay cũng tương đối ngắn hạn trong khi các dự án thường phát triển dài hạn, có dự án kéo dài hàng chục năm.

Chính vì vậy, việc tiếp cận một dòng vốn mới thông qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã giúp các công ty thu được một lượng vốn tương đối lớn, đáp ứng một phần cho việc mở rộng đầu tư, phát triển dự án.

Ông Khánh thừa nhận thực tế có rất nhiều doanh nghiệp chưa niêm yết trên sàn chứng khoán đã huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu, trong khi không có tài sản đảm bảo hoặc tài sản giá trị thấp, để hút một số tiền lớn, gây ra nhiều bất ổn cho thị trường.

Tuy nhiên, ông Khánh cũng nhấn mạnh các quy định hạn chế việc huy động vốn từ phát hành trái phiếu được áp dụng quá gấp gáp có thể sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án do một phần nguồn vốn bị nghẽn, gây khó khăn cho các doanh nghiệp.

Có thể thấy, trong bối cảnh lĩnh vực địa ốc đang tăng trưởng nóng, cả giới chuyên gia, nhà quản lý, và phần nào đó là các doanh nghiệp đều đồng tình việc điều chỉnh các quy định quản lý là cần thiết để đảm bảo tính bền vững của thị trường. Song, điều chỉnh thế nào cho hợp lý, hợp tình thì lại cần có sự suy xét, cẩn trọng, tránh tình trạng “không quản được thì cấm”.

Hưng Nguyên