Theo CBRE, vào quý I/2024, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp (KCN) tại các tỉnh cấp 1 phía Bắc và phía Nam lần lượt ghi nhận ở mức 83% và 92%. Giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng ở cả miền Bắc và miền Nam trong quý I/2024 do nhu cầu khả quan. Giá cho thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc đạt 133 USD/m2/kỳ hạn còn lại (tăng 7,8% so với cùng kỳ năm ngoái) và ở miền Nam đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại (tăng 2,4%).
KCN hưởng lợi từ tăng trưởng vốn FDI
Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp KCN có sự phân hóa. Trong khi nhiều doanh nghiệp ghi nhận doanh thu tăng ở mức cao, nhiều doanh nghiệp có mức tăng trưởng đi ngang, thậm chí là âm so với cùng kỳ do các dự án mới chậm tiến độ đưa vào khai thác do chậm hoàn thành nhiều thủ tục pháp lý dẫn đến quỹ đất nhiều doanh nghiệp cạn kiệt. Bên cạnh đó là tốc độ bàn giao đất sẵn có chậm hơn dự kiến do vướng mắc từ phía thuê hoặc do tỉnh đã hết chỉ tiêu đất KCN.
Giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở ngưỡng 5-9%/năm ở khu vực phía Bắc, 3-7%/năm ở khu vực phía Nam do nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và quốc tịch thuê khi dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam vẫn tăng trưởng tích cực và nguồn cung tăng chậm đặc biệt tại các tỉnh cấp 1 trong khi tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao.
 |
|
Biểu đồ tăng trưởng doanh thu các doanh nghiệp BĐSKCN. |
Báo cáo của CBRE cho thấy, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng ở cả miền Bắc và miền Nam do nhu cầu khả quan. Hiện nay, giá cho thuê trung bình đất tại thị trường cấp 1 ở miền Bắc đạt 133 USD/m2/kỳ hạn còn lại (tăng 7,8%) và ở miền Nam đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại (tăng 2,4%).
Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các KCN trên cả nước đạt 80%. Cụ thể, tại phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy tăng lên 83% (với diện tích hấp thụ trong quý đạt 110 ha) do sự thiếu hụt các KCN mới đi vào hoạt động, trong khi các KCN hiện hữu vẫn thu hút thêm được nhiều khách thuê mới. Tỉnh có tỷ lệ lấp đầy cao nhất là Hải Phòng (92%), theo sau là Bắc Ninh (89%) và Vĩnh Phúc (88%). Do nguồn cung hạn chế, tỷ lệ lấp đầy KCN ở các tỉnh phía Nam duy trì ở mức 92%, với tổng diện tích hấp thụ chỉ đạt 20 ha.
Từ đầu năm đến nay, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp KCN có sự phân hóa rõ rệt. Các doanh nghiệp có sự tăng trưởng doanh thu mạnh so với cùng kỳ 2023 là các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, sở hữu KCN tại các địa phương còn chỉ tiêu đất KCN như IDICO, Sonadezi Châu Đức, Đầu tư Sài Gòn VRG.
Bên cạnh đó, nhiều KCN ghi nhận kết quả kinh doanh đi xuống so với cùng kỳ chủ yếu do không còn quỹ đất sẵn sàng cho thuê (Cao su Phước Hòa, KCN Nam Tân Uyên) hoặc đất đã sẵn sàng nhưng vẫn còn vướng mắc pháp lý chưa thể bàn giao (KBC).
Báo cáo phân tích của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSC) chỉ ra rằng. thuế tối thiểu toàn cầu được áp dụng từ đầu năm nay phần nào ảnh hưởng tới sức hấp dẫn của các chính sách ưu đãi thuế trong việc thu hút FDI của Việt Nam.
Tuy nhiên ngành BĐS KCN vẫn đang sở hữu tiềm năng tăng trưởng lớn khi Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của nguồn vốn FDI. Việt Nam là quốc gia cam kết chi đầu tư cho cơ sở hạ tầng mạnh nhất trong khu vực. Các dự án xây dựng hạ tầng giao thông đang được Chính phủ đẩy mạnh triển khai như cao tốc Bắc Nam, vành đai 4 ở Hà Nội, các dự án cảng biển, cảng hàng không sẽ tăng sự hấp dẫn của các KCN, thu hút được nhiều nhà đầu tư, tác động đến tăng trưởng của doanh nghiệp BĐS KCN trong dài hạn.
Trong 3 năm tới giá thuê đất công nghiệp, theo KBSC dự kiến sẽ tăng ở ngưỡng 5-9%/năm ở khu vực phía Bắc, 3-7%/năm ở khu vực phía Nam do nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và quốc tịch thuê và nguồn cung tăng chậm đặc biệt tại các tỉnh cấp 1 trong khi tỷ lệ lấp đầy ở mức cao.
Với mức giá cho thuê tăng cao như hiện nay ở khu vực phía Nam, các tỉnh phía Bắc dự kiến sẽ thu hút nhiều khách thuê hơn trong thời gian tới, đặc biệt là khách thuê từ Trung Quốc và Hàn Quốc - 2 quốc gia có tổng vốn đầu tư FDI lớn nhất - khi mà quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại phía Bắc cao hơn, giá cho thuê rẻ hơn.
Còn tại phía Nam - khu vực nguồn cung ít và giá cho thuê cao hơn, các nhà sản xuất trong và ngoài nước đang có xu hướng chuyển qua thuê đất tại thị trường cấp 2 như các tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu và Tây Ninh - các tỉnh có quỹ đất lớn và giá thuê cạnh tranh hơn đất thị trường cấp 1.
KBSC đánh giá triển vọng của ngành KCN là tích cực trong 2024 do đà tăng trưởng tích cực từ vốn FDI, nhu cầu thuê duy trì ở mức cao trong khi giá cho thuê vẫn đang tiếp tục tăng.
Gỡ vướng pháp lý cho BĐS KCN
Theo KBSC, việc nguồn cung đất KCN hiện nay đang ở mức thấp và tốc độ tăng trưởng chậm do các vướng mắc pháp lý có thể khắc phục trong thời gian tới nhờ tác động tích cực từ việc quy hoạch nhiều tỉnh thành đã và đang được thông qua, từ Quyết định 227/QĐ-TTg về chỉ tiêu sử dụng đất và Nghị định 12/2024/ND-CP về phương pháp định giá đất.
Theo đó, tính đến tháng 6/2024, 56 quy hoạch cấp tỉnh đã được thông qua. Đặc biệt, quy hoạch của các tỉnh sở hữu quỹ đất KCN lớn như Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu, Tây Ninh, Hưng Yên được phê duyệt là cơ sở để các dự án tại đây được tiếp tục quá trình đầu tư. Quy hoạch của các tỉnh thành còn lại dự kiến sẽ sớm được phê duyệt nốt trong năm nay, bao gồm cả Bình Dương và Đồng Nai, hai khu vực trọng điểm của các dự án KCN.
 |
|
Các vướng mắc pháp lý được kỳ vọng khắc phục sớm, tạo đà phát triển cho BĐS KCN. |
Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung cho nghị định 44/2014 về quy định định giá đất đã khắc phục mặt hạn chế về phương pháp định giá đất trước đây (phần lớn dựa trên giả định, chưa có hướng dẫn rõ ràng). Nghị định 12 kì vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc về tính tiền sử dụng đất, đẩy nhanh tiến độ khâu nộp tiền sử dụng đất cho các dự án KCN.
Quyết định 227/QĐ-TTg điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất ban hành tháng 3 vừa qua đã bổ sung chỉ tiêu sử dụng đất cho nhiều tỉnh thành, đặc biệt tại các tỉnh Bắc Ninh, Thái Bình và Bình Phước, với diện tích đất được bổ sung ở mỗi tỉnh lên đến 600 – 700ha. Sự điều chỉnh này kì vọng sẽ tác động tích cực tới tiến độ của các dự án tại địa phương được tăng chỉ tiêu sử dụng đất, khắc phục tình trạng chưa thể triển khai/bàn giao do vướng mắc chỉ tiêu sử dụng đất của tỉnh.
Bà Vân Nguyễn, Giám đốc cấp cao khối thị trường giao dịch phía Bắc (JLL Việt Nam) cho rằng, các quy định, cơ chế, chính sách vĩ mô của Việt Nam đã thông thoáng hơn nhiều, nhưng tốc độ cải thiện còn chậm so với các nước trong khu vực. Nếu khách hàng yêu cầu các tiêu chuẩn, quy trình… như tại Trung Quốc, thì không nhiều nhà cung cấp hạ tầng KCN trong nước đáp ứng được. Do đó, việc thu hẹp khoảng cách này cũng là thách thức cần giải quyết.
Ông Đinh Hoài Nam, Giám đốc Phát triển kinh doanh toàn quốc (Công ty SLP Việt Nam) cho rằng, thị trường cần phải hình thành được hệ sinh thái các khu công nghiệp chuyên sâu, trong đó, vai trò kiến tạo từ chính sách là vô cùng quan trọng.
Khánh Khoa
