Có một thực tế chứng minh là bất chấp việc thị trường bất động sản vừa bước qua một thời kỳ đen tối, thanh khoản lao dốc không phanh, thì các nhóm “đầu nậu” vẫn hoạt động tích cực. Báo cáo của chuyên trang Batdongsan thậm chí còn chỉ ra có hơn 80% nhà đầu tư đang lướt sóng kiếm lời.
Siết chặt “lướt sóng” nhà đất
Cụ thể, báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024, nhìn ra thế giới của Batdongsan chỉ ra trong năm 2023, có 15% nhà đầu tư nắm giữ bất động sản mua vào rồi bán ra trong 3 tháng, 36% nắm giữ từ 3-6 tháng, 35% nắm giữ từ 6-12 tháng.
Đồng nghĩa, chỉ có 16% nhà đầu tư tại Việt Nam nắm giữ từ 1-2 năm hoặc lâu hơn. Trong khi tại châu Âu, thời gian nắm giữ bất động sản trước khi bán như sau: 7% người mua nắm giữ bất động sản từ 1-3 năm, 23% nắm giữ 3-5 năm, 33% nắm giữ 5-10 năm, 38% nắm giữ trên 10 năm.
 |
|
Việc đánh thuế lướt sóng nhà đất có nhiều lợi ích song cũng cần tính toán kỹ lưỡng. |
Việc “mua nhanh bán gấp” có thể đến từ nhiều nguyên nhân, nhưng chủ yếu là do các nhà đầu tư “lướt sóng”. Nguyên nhân một phần của vấn nạn lướt sóng là do thuế thu nhập với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê bất động sản tại Việt Nam hiện quá thấp.
Điển hình, nhà đầu tư khi chuyển nhượng bất động sản chỉ phải đóng thuế thu nhập 2%, thu nhập với cho thuê bất động sản tương đương 5% doanh thu (áp dụng với doanh thu trên 100 triệu đồng).
Việc áp các mức thuế thấp giúp giới đầu cơ nhà đất tại Việt Nam có tỷ lệ kiếm lời cao hàng đầu thế giới. Cụ thể, nếu xét trong giai đoạn 10 năm (2015-2024) nhà đầu tư bỏ 100 đồng đầu tư chung cư sẽ thu về 297 đồng, đất nền thu về 237 đồng, vượt qua đầu tư vàng thu về 230 đồng, chứng khoán thu về 209 đồng, gửi tiết kiệm 159 đồng, đầu tư ngoại tệ thu về 121 đồng.
Theo kinh nghiệm quốc tế, để hạn chế tình trạng đầu cơ, rất nhiều quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi “lướt sóng” nhà đất, trong đó có áp thuế thu nhập cá nhân.
Đặc biệt, tại một số quốc gia đang đánh thuế cao đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua qua, bán lại. Nếu thời gian giao dịch diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, ngược lại diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.
Dựa trên diễn biến từ thực tế, Bộ Tài Chính mới đây đã có tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Cụ thể, Bộ Tài chính cho rằng, có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ.
Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh đúng thực tế. "Việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở và hạ tầng công nghệ thông tin", Bộ Tài chính nêu.
Phí chồng phí, giá vẫn leo thang?
Không ít chuyên gia tài chính cho rằng đã đến lúc Việt Nam cần ban hành một chính sách tổng thể về thuế để điều tiết hành vi thị trường, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Ông Nguyễn Thái Sơn, chuyên gia kinh tế, đánh giá phương án áp thuế “lướt sóng” vừa được Bộ Tài chính đề xuất là một trong những giải pháp để triệt nạn đầu cơ, mua đi bán lại, đẩy giá nhà đất lên cao, làm cho những người có nhu cầu thật không thể mua được nhà.
Tuy nhiên, theo ông sơn, việc áp thuế phải đảm bảo đa chiều, hợp tình hợp lý. “Nếu dùng công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ nhằm hạn chế hành vi này, phải cân nhắc mức thuế phù hợp với điều kiện tại Việt Nam chứ không nên áp mức quá cao, phi thực tế", vị chuyên gia nói.
Nhiều chuyên gia và cả những người trong cuộc là các nhà đầu tư cũng cho rằng để tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, đánh thuế chưa hẳn là giải pháp tối ưu. Thậm chí, có chuyên gia còn đánh giá việc áp thuế chỉ khiến phí chồng phí, khó kìm đà leo thang của giá nhà đất.
Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cho rằng việc đánh thuế cá nhân chuyển nhượng bất động sản theo năm sở hữu với mục tiêu tăng thu ngân sách là đúng. Tuy nhiên, áp dụng quy định này với kỳ vọng giảm giá nhà đất, ông Toản nói "rất khó đạt được".
"Người sở hữu bất động sản khi chuyển nhượng sẽ cộng mọi chi phí vào giá bán cuối cùng. Kết quả là phía người mua vẫn là bên chịu thiệt thòi nhiều nhất", CEO của EZ Property nhìn nhận.
Lo ngại của giới chuyên gia là có cơ sở bởi thực tế cho thấy các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh vẫn đang đẩy mạnh gom hàng chờ chu kỳ tăng giá mới, và không mấy lo ngại đề xuất đánh thêm thuế.
Anh Trần Tiến Trọng (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, chỉ trong hơn 3 tháng qua, anh đã chi hơn 6 tỷ đồng để mua vào 3 lô đất nền, 1 lô ở Sóc Sơn và 2 lô ở Hưng Yên. Tất cả đều có mức giá khá “hời” vì chủ đất cũ không gồng được áp lực tài chính phải "thoát hàng" để thu hồi vốn.
Trao đổi với Vnbusiness về chủ trương tăng thuế tài sản, đặc biệt là đánh thuế cao với những người sở hữu nhiều nhà đất, anh Trọng khẳng định: “Đây chưa phải là mối lo hiện hữu với những nhà đầu tư hay giới đầu cơ có dòng tiền mạnh, vì từ đề xuất đến đi vào hiện thực còn lâu”.
Nếu xét trên thực tế, niềm tin của anh Trọng không hẳn thiếu cơ sở, bởi như vấn đề tăng thuế tài sản với nhà đất đã từng được đưa ra nhiều lần, diễn ra từ cách đây nhiều năm, nhưng đến nay vẫn “lỗi hẹn” và những nhà đầu cơ vẫn không ngừng kiếm bộn từ đất, tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra phổ biến.
Ngay cả khi chính sách tăng thuế được áp dụng, theo anh Trọng, áp lực với những nhà đầu tư có tiềm lực cũng không quá lớn, có chăng chỉ giảm đôi chút lợi nhuận. Thuế chỉ khiến các nhà đầu tư đi vay “chùn tay”, còn với người có tiền thì không thành vấn đề, bởi họ không có áp lực thanh khoản, càng để lâu thì giá nhà đất càng lên, tiền thuế so với lãi tăng là không quá đáng kể.
Tựu trung lại, việc đánh thuế có thể là một công cụ hữu hiệu để "nắn" lại thị trường địa ốc lành mạnh hơn. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là sắc thuế mới có giúp bình ổn thị trường, giảm giá nhà hay không vẫn là một “bài toán” khó, đòi hỏi các cơ quan chức năng phải tính kỹ lưỡng để đưa ra đáp án đúng.
Hưng Nguyên
