Trong bảng tổng hợp một số kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mới đây gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ, VNREA đề cập đến vấn đề quỹ đất đối ứng để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng – chuyển giao (BT).
Đề xuất linh hoạt thanh toán cho nhà đầu tư
Trong văn bản, VNREA cho biết, theo Luật Đất đai, chỉ có Khoản 3 Điều 155 quy định Nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án. Ngoài ra, không có quy định cụ thể nào về loại đất, giá trị đất đai để trả cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT.
Nghị định 63/2018/NĐ-CP ngày 4/5/2018 về đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) quy định tương đối chi tiết về trình tự, thẩm quyền cũng như phương thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT.
“Tuy nhiên, đặt trong mối quan hệ với Luật Đất đai, các vấn đề liên quan đến việc thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT chưa đầy đủ và bao quát hết các nội dung”, VNREA đánh giá.
Cụ thể, tại Khoản 5 Điều 3 Nghị định 63 quy định: “sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ để thực hiện dự án khác”.
Như vậy, thời điểm chuyển giao đất đối ứng được hiểu là sau khi “nhà đầu tư hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao công trình”.
Theo VNREA, quy định này buộc nhà đầu tư phải thực hiện xong công trình hạ tầng mới được tiếp nhận quỹ đất đối ứng (trong trường hợp được thanh toán bằng quỹ đất) để thực hiện dự án khác.
Quy định này cũng chưa giới hạn được thời hạn cụ thể để thực hiện thanh toán cho nhà đầu tư, dẫn tới trường hợp thời gian thanh toán bị kéo dài xuất phát từ lỗi quyết toán công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gây thiệt hại cho nhà đầu tư. Trong khi đó, đối với một số dự án BT có tổng mức đầu tư lớn, nhà đầu tư đã phải bỏ ra một số tiền lớn để hoàn thành xong dự án BT.
Trước thực tế này, VNREA kiến nghị Quốc hội cần linh hoạt thời điểm thanh toán cho nhà đầu tư, khi nhà đầu tư đã thực hiện được một phần nhất định của dự án BT (ví dụ 50% hoặc một tỷ lệ khác thấp hơn tùy quy mô dự án BT). Chênh lệch giữa dự án BT và quỹ đất đối ứng sẽ được bù trừ tại thời điểm quyết toán dự án BT.
Bên cạnh đó, cần có quy định cụ thể trong Luật Đất đai về loại đất và hình thức giao đất, cho thuê đất đối với đất đối ứng của dự án BT. Đồng thời, kiến nghị Chính phủ có quy định cụ thể để thống nhất thực hiện.
 |
|
VNREA đề xuất nhà đầu tư làm xong 50% công trình được thanh toán đất đối ứng (Ảnh: Internet) |
Thả gà ra đuổi?
Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, trong quá trình thực hiện các dự án BT ở Việt Nam hiện nay, doanh nghiệp thu được rất nhiều lợi ích, nhưng cũng không ít doanh nghiệp khó khăn trong việc nhận đất đối ứng dự án.
Việc Nhà nước cẩn trọng khi đưa ra quy định doanh nghiệp phải bàn giao công trình mới giao đất là một chính sách hợp lý. Nếu như giao đất trước cho doanh nghiệp mà doanh nghiệp không hoàn thiện công trình thì Nhà nước đang “thả gà ra đuổi”.
Tuy nhiên, nếu cứng nhắc quá cũng là cái khó cho doanh nghiệp khi phải bỏ ra một khoản đầu tư lớn trong thời gian dài, khi hoàn thành công trình mới được nhận đất.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, điều này suy cho cùng cũng là thiệt thòi cho nhân dân và Nhà nước bởi trong suốt quá trình đó, chi phí đầu tư bị đội lên do lãi suất ngân hàng. Đơn cử, doanh nghiệp thực hiện dự án sau 50% là một năm, chi phí về vốn giảm đi một nửa, sau 2 năm lãi suất có thể tăng lên gấp đôi...
“Đây là vướng mắc cần có sự nghiên cứu từ nhiều cơ quan, đơn vị có thẩm quyền để đưa ra một giải pháp hợp lý nhất. Trong đó, bên không có mặt trong giao dịch này mới là bên quan trọng nhất, đó là nhân dân”, Luật sư Trương Anh Tú nói.
Đưa ra quan điểm về tháo gỡ vướng mắc, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng có thể chuyển sang một cơ chế bảo lãnh nào đó của ngân hàng, để ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho doanh nghiệp. Nếu đến thời hạn nhất định trong thoả thuận hoàn tất công trình hạ tầng mà doanh nghiệp không hoàn thành thì Nhà nước tiến hành đơn phương cắt hợp đồng.
Lúc này, ngân hàng có trách nhiệm đứng ra chi trả, thanh toán cho doanh nghiệp để Nhà nước dùng vốn đó biến thành đầu tư công, Nhà nước tự thực hiện. Đó cũng là một cách để Nhà nước "nắm đằng chuôi".
“Tôi đồng tình việc xem xét một cơ chế mới để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp nhưng phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước và nhân dân bằng một cơ chế khác thay thế chứ không thể nói thực hiện 50% công trình thì được giao đất, thậm chí táo bạo hơn là dưới 50% mà không có cơ chế kiểm soát hay bảo lãnh nào. Cái khó là chúng ta không thể giao đất theo tiến độ”, Luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.
Minh Trang
