Theo Ts. Nguyễn Trí Hiếu, hiện nay, tổng dư nợ của nền kinh tế ở mức 6,8 triệu tỷ đồng. Tỷ trọng cho vay BĐS chiếm khoảng 20% trên tổng dư nợ nền kinh tế, điều này cực kì đáng lo ngại.
Đặc biệt, theo Ts. Hiếu, hiện Nhà nước không có chính sách lâu dài về tiền tệ cho thị trường BĐS, trong khi Ngân hàng Nhà nước lại siết quy mô cho vay BĐS. Đây được xem là những rào cản nhất định cho thị trường này trong thời gian tới.
Tiềm ẩn nguy cơ
Đánh giá về những nguy cơ tiềm ẩn cho thị trường bất động sản, Ts. Võ Trí Thành – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, chia sẻ kinh tế vĩ mô có tác động lớn đến thị trường BĐS Việt Nam. Điều đó cho thấy diễn biến của thị trường BĐS thời gian qua tiềm ẩn rủi ro, trong đó nổi lên các rủi ro về quy hoạch, chính sách tiền tệ và pháp lý.
"Hiện tượng phân lô bán nền trên thị trường BĐS các khu vực trên cả nước được xem là một trong những vấn đề ảnh hưởng đến rất nhiều yếu tố về hạ tầng, quy hoạch, dòng tiền… do vậy, cần phải ngăn chặn", Ts. Thành nhấn mạnh.
Hơn nữa, những dự báo về kinh tế trong thời gian tới cũng không có lợi cho nền kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường BĐS nói riêng. Theo dự báo hai năm tới, kinh tế thế giới sẽ giảm tốc; kinh tế Việt Nam ngắn và dài hạn đi xuống bởi ảnh hưởng từ chiến tranh thương mại thế giới, chính sách tiền tệ của ngân hàng thay đổi, không ưu tiên vào lĩnh vực BĐS… là các yếu tố sẽ tác động đa chiều đến thị trường BĐS.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng thị trường BĐS vẫn khả quan, nhưng bên cạnh đó còn một số tồn tại như cơ cấu hàng hoá BĐS vẫn chưa hợp lý. Nguồn vốn đầu tư kinh doanh BĐS chưa đa dạng, chủ yếu được huy động từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng và huy động từ khách hàng, nguồn vốn sở hữu của chủ đầu tư còn hạn chế. Tính minh bạch, công khai của thị trường BĐS còn yếu và còn thiếu một số công cụ thuế, tín dụng, đất đai để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và chống đầu cơ BĐS.
Nhận định về thị trường BĐS, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho rằng năm 2018, về cơ bản, thị trường ổn định, chỉ một số địa phương xảy ra cơn sốt đất nền cục bộ.
Đó là biến động giá đất nền tại vùng ven Tp. Hồ Chí Minh, khu vực sân bay Long Thành và hiện tượng chuyển nhượng đất tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc khiến giá đất tăng cao trong thời gian ngắn.
Tuy nhiên, tình hình biến động trên đã được Chính phủ, Bộ Xây dựng và các địa phương vào cuộc kịp thời, ngăn chặn tình trạng "sốt đất" kéo dài, lan toả. Hiện tình hình biến động giá đã được kiểm soát.
 |
|
Các chuyên gia đều đánh giá rằng thị trường BĐS đến cuối năm 2018 và sang năm 2019 tiếp tục ổn định, khó có thể xảy ra bong bóng, khi Nhà nước vẫn kiểm soát chặt chẽ diễn biến của thị trường |
Ba yếu tố vẫn tốt
Trên cơ sở ba yếu tố của thị trường BĐS như: giá, thanh khoản và giao dịch thứ cấp, một số chuyên gia cho rằng: về giá, nếu tăng – giảm quá 30% sẽ có vấn đề lớn, nhưng thời gian qua, chỉ một số phân khúc đất nền tăng mạnh, trong khi các phân khúc khác chỉ giảm 3-5%.
Thứ hai, mức độ thanh khoản của thị trường hiện nay vẫn tương đối tốt. Tại Tp.HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.
Thứ ba, về giao dịch, nếu nhà đầu tư thứ cấp chiếm khoảng 40% thì thị trường có tính đầu cơ quá mạnh. Nhưng hiện nay về cơ bản, lướt sóng, đầu cơ khó có cơ hội kiếm lời mà các giao dịch chủ yếu là nhu cầu thực.
Nhìn vào những tín hiệu đó trên thị trường để thấy rằng chúng ta có những mối lo ngại và rất cần thận trọng nhưng không nên quá hốt hoảng.
Theo ông Vũ Văn Phấn, trong quý I/2018, thị trường BĐS tiếp tục ổn định, trừ một số khu vực có biến động ở một số địa phương. Đồng thời, ông Phấn dự báo thị trường những tháng cuối năm 2018 sẽ không có biến động lớn, nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp trong năm tới tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị phát triển. Tuy nhiên, thị trường sẽ có sự phân hóa về khả năng tiêu thụ theo từng phân khúc.
Nhận định về những tín hiệu thị trường BĐS thời gian tới, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng thị trường BĐS tiếp tục có bước phát triển ổn định do được hưởng lợi từ nền kinh tế vĩ mô, chính sách tháo gỡ khó khăn của Chính phủ cho doanh nghiệp, hạ tầng kỹ thuật ngày càng được hoàn thiện, nguồn cung BĐS tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh dồi dào và nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị, khu công nghiệp còn rất lớn.
Đại diện CBRE đánh giá, nếu nhìn vào các yếu tố trên thì thị trường BĐS vẫn diễn biến ổn định. Mỗi năm có 40.000 căn hộ mới được mở bán, trong đó có 30.000 – 35.000 căn được tiêu thụ. Tại Hà Nội và Tp.HCM, số lượng căn hộ được tiêu thụ trong năm đạt gần 80.000 căn.
"Tỉ lệ hấp thụ thị trường ở các dự án mới đạt 60-80%, trong đó căn hộ hấp dẫn nhu cầu ở thực, đất nền được nhiều NĐT hướng đến", đại diện CBRE nói.
Như vậy, các chuyên gia đều đánh giá rằng thị trường BĐS đến cuối năm 2018 và sang năm 2019 tiếp tục ổn định, khó có thể xảy ra bong bóng khi Nhà nước vẫn kiểm soát chặt chẽ diễn biến của thị trường.
Minh Sơn
