Cẩn trọng với sốt đất nền Bắc Ninh

Giá đất tại dự án 7,2ha thôn Dương Húc, xã Đại Đồng, huyện Tiên Du leo thang từng ngày.

Từ đầu năm 2021 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) Bắc Ninh “dậy sóng” bởi thông tin Bắc Ninh sẽ trở thành đô thị loại 1, thị xã Từ Sơn trở thành TP Từ Sơn trực thuộc tỉnh. Khắp làng trên xóm dưới, dân đầu cơ, đầu tư từ các tỉnh khác về săn đất nền, khiến thị trường trở nên “bát nháo”.

Sốt đất hầm hập

Trong vai một nhà đầu tư đi “săn” đất nền tại Bắc Ninh, phóng viên VnBusiness đã về xã Đại Đồng, huyện Tiên Du để tìm hiểu về thị trường BĐS. Tại đây, phóng viên gặp 2 môi giới tự do tên Nguyễn Văn T. và Phùng Công H. là người dân sinh sống ở Bắc Ninh.

Giới thiệu dự án 7,2 ha nằm trên địa bàn thôn Dương Húc, xã Đại Đồng, môi giới tên T. cho biết, đây là dự án của Công ty Huy Hoàng (Bắc Ninh), là đất được giao theo hình thức đấu giá. Hồi cuối năm 2019, dự án mở bán với giá từ 13-13,5 triệu đồng/m2 lô tuỳ vị trí. Cách đây 2 tuần, giá chỉ từ 23,5-29 triệu đồng/m2, nhưng nay đang giao dịch ở mức 25,5-34 triệu đồng/m2.

Lý giải mức giá ở dự án cao, môi giới H. cho biết, vị trí này là gần lõi Khu công nghiệp VSIP Từ Sơn, gần sát khu dân cư Đại Đồng nên khả năng xây dựng cho thuê cao. “Nếu chị sang bên Từ Sơn, lô đất thấp nhất cũng có giá từ 27 triệu đồng/m2”, môi giới H. nói.

Các môi giới này cho hay, hiện tại khu vực thị xã Từ Sơn, các dự án hầu như đã bán hết, chủ yếu là người mua, ít người bán, "vì dân bên Từ Sơn giàu, họ gom thêm chờ tăng giá". Tuy nhiên, theo khảo sát của phóng viên, tại Từ Sơn, môi giới tấp nập hoạt động từ sau Tết Tân Sửu. "Sóng tăng giá" đang được đẩy rất cao. Có những dự án tăng 20-30% so với thời điểm trước Tết. Một vài dự án được gọi là dành cho giới “thượng lưu” có giá hàng trăm triệu đồng/m2 bao gồm cả xây thô nhà biệt thự, liền kề, shophouse…

Tại TP. Bắc Ninh, giá đất còn cao hơn, với những dự án mới trung bình từ 40-100 triệu đồng/m2, đất mặt phố cũ tương đương với mức giá ở một số quận mới của Hà Nội. Tại huyện Yên Phong, giá đất ít nhiều giảm nhiệt, nhưng vẫn ở mức cao đối với các xã sát TP. Bắc Ninh, ở một vài dự án đang san lấp mặt bằng cũng có mức từ 20-27 triệu đồng/m2.

Mặc dù dự án mới được san lấp mặt bằng, pháp lý chưa đầy đủ nhưng theo các môi giới, rất nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội về mua. Theo môi giới H., có lô đất mặt ngoài đường chính chiều hôm trước giao dịch 32 triệu đồng/m2, hôm sau khách hàng đã trả 33,5 triệu đồng/m2.

Phóng viên tỏ ý không ưng dự án 7,2ha hiện nay mới chỉ là đồng không mông quạnh, mới bắt đầu san lấp mặt bằng, pháp lý chưa có. Môi giới H. cho rằng, quan trọng là thấy tiềm năng: "Chủ đầu tư này "bán lúa non" vì họ không có đủ tiền nộp cho Nhà nước, lẽ ra khi xong pháp lý bán được 100 tỷ đồng thì họ chấp thuận bán 50 tỷ đồng nhằm huy động vốn của người dân".

Nghe môi giới nói chuyện, chính từ dự án này, họ đã môi giới qua nhiều cầu khách hàng để “ăn tái ăn hồi” hoa hồng. Đa phần là các nhà đầu tư tư Hà Nội về giao dịch. Điều này cho thấy, đây chỉ là những cuộc mua bán của các nhà đầu tư, đầu cơ, chứ không có nhu cầu ở thật.

Chủ yếu là đầu cơ

Đánh giá về hiện tượng giá đất nền Bắc Ninh đang “nhảy múa” hàng ngày, một số chuyên gia BĐS cho rằng, do quỹ đất tại Hà Nội hạn chế và giá đã lên rất cao nên các nhà đầu tư đã dịch chuyển về thị trường Bắc Ninh có giá vẫn còn rẻ.

Thông tin hỗ trợ thị trường BĐS nóng là Bắc Ninh sẽ trở thành đô thị loại 1, Từ Sơn sẽ được xây dựng lên thành phố trực thuộc tỉnh. Hơn nữa, Bắc Ninh nằm sát Hà Nội, là một trong những tỉnh thu hút vốn FDI lớn nhất nước. Ngoài ra, trong bối cảnh đại dịch Covid-19 vẫn còn diễn biến phức tạp, thì BĐS là kênh trú ẩn an toàn của người dân.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận: Một thị trường mà giá trị giao dịch tăng lên trong thời gian ngắn, khối lượng giao dịch tăng, giá tăng lên từng ngày, khu vực đó có các thông tin hỗ trợ về tăng giá không rõ ràng, không chắc chắn, có người chốt về giao dịch rất đơn giản… là đấu hiệu "sốt ảo" như Đà Nẵng đầu năm 2019. Hồi đó tại Đà Nẵng, giới kinh doanh BĐS đẩy giá lên quá cao, thông qua việc mua từ túi trái đẩy sang túi phải. Đến tháng 6/2019, UBND TP. Đà Nẵng ban hành một loạt quy định chấn chỉnh lại tình trạng sốt đất, khiến một số người mua giá rất cao không không thoát được hàng.

“Bởi vậy, khách hàng cần có sự cẩn trọng khi mua đất”, ông Quốc Anh cho hay.

Có những dự án đã xây dựng xong phần thô nhưng vẫn không bóng người.

Trước đó, hồi quý III/2020, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng đã có đánh giá về thị trường BĐS Bắc Ninh. Theo đó, mặc dù lượng giao dịch và giá đất nền tăng mạnh, nhưng giao dịch chủ yếu là hoạt động mua đi bán lại, lượng sản phẩm mới rất hạn chế. Có hiện tượng các môi giới và một số nhà đầu tư thổi giá, lướt sóng. Theo thống kê có khoảng 90% giao dịch trên thị trường Bắc Ninh là đầu cơ nên thị trường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, khó lường. Vì vậy, các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường cần hết sức thận trọng.

Một điều dễ nhận thấy là, một số dự án ở Bắc Ninh đã hoàn thiện xong hạ tầng, xây xong phần thô nhưng vẫn vắng bóng người. Còn các dự án mới đang ở dạng phân lô bán nền thì vẫn đang ở trong tình trạng “đồng không mông quạnh”, thậm chí pháp lý còn chưa rõ ràng. Bài học về những cơn sốt đất và mua đất không đầy đủ pháp lý vẫn còn nóng hổi khi cơn sốt đất đi qua ở Vân Đồn, Phú Quốc, Ba Vì…khiến nhiều nhà đầu tư phải "ngậm đắng nuốt cay".

Minh Trang