Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. HCM. Tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn TP thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp.
Còn tại TP. HCM hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp.
Mâu thuẫn chung cư tiềm ẩn phức tạp
Trong quá trình xây dựng và đi vào vận hành, hàng loạt các tranh chấp chung cư tại Hà Nội và TP. HCM đã xảy ra trong thời gian vừa qua gây mất an ninh trật tự cũng như làm mất lòng tin của người dân đối với một số chủ đầu tư.
 |
|
Các chuyên gia cho rằng cần có hệ thống pháp lý riêng để giải quyết các mâu thuẫn chung cư (Ảnh: TL) |
Có thể kể ra một số tranh chấp gần đây như: tại khu đô thị Goldmark City 136 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm, do chủ đầu tư là CTCP Thương mại Quảng cáo Xây dựng Địa ốc Việt Hân, thuộc Tập đoàn TNR không bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị các tòa nhà theo quy định. Công ty TNHH Hòa Bình (Công ty Hoà Bình) - chủ đầu tư dự án chung cư Hoà Bình Green City chậm bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị...
Hay như dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ Artemis, do CTCP ACC Thăng Long làm chủ đầu tư, tranh chấp với cư dân liên quan đến việc xác định sở hữu chung riêng đối với phần diện tích trung tâm thương mại, văn phòng và siêu thị tại tầng B1.
Gần đây, Bộ Xây dựng đã phải ban hành loạt văn bản hướng dẫn giải quyết các tranh chấp, vướng mắc giữa chủ đầu tư và cư dân tại dự án Artemis (quận Thanh Xuân); chung cư Green Life Tower (Hoàng Mai); chung cư Cienco1 quận Thanh Xuân); khu nhà ở Skylight (quận Hai Bà Trưng); khu đô thị Goldmark City (Hà Nội); chung cư Golden Westlake (quận Tây Hồ)…
Còn tại TP. HCM, tranh chấp xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư là Công ty TNHH DCT Partners (Công ty DCT) về không gian sinh hoạt chung ở dự án Charm Plaza (phường Dĩ An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương).
Hay tại dự án The Western Capital (quận 6, TP. HCM) do Công ty TNHH Quản lý bất động sản Hoàng Phúc (Hoàng Phúc Land) làm chủ đầu tư lại liên quan đến tiến độ bàn giao khi cả trăm khách hàng đã kéo về công trường dự án đòi nhận nhà theo đúng cam kết…
Mặc dù đã có hàng loạt các giải pháp của cơ quan chức năng, nhà quản lý, chuyên gia đưa ra giải quyết các tranh chấp chung cư nhưng do chế tài không đủ mạnh nên câu chuyện này vẫn chưa chưa có hồi kết.
Phát triển chung cư cần tới một hệ thống pháp luật riêng
Đánh giá về những tranh chấp chung cư, Luật sư Trương Anh Tú, đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, tại các dự án chung cư đang xảy ra một số loại tranh chấp phổ biến: Tranh chấp về việc thành lập ban quản trị (BQT); Tranh chấp về quyền sở hữu chung sở hữu riêng; Tranh chấp về việc quản lý quỹ bảo trì chung cư và xung đột chính những người dân với ban quản trị do mình bầu ra.
Nhận diện về chậm trễ thành lập BQT, Luật sư Tú cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến việc này chính là khi thành lập BQT, khi đó chủ đầu tư sẽ mất một số quyền lợi từ những diện tích họ đang quản lý, đang khai thác, hay các loại phí dịch vụ gửi xe, cho thuê...
Về tranh chấp về sở hữu chung riêng, còn nhớ câu chuyện cách đây gần 10 năm khi xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư toà nhà Keangnam. Một giải pháp lúc đó là chỉ ra quyền sở hữu của cư dân đối với những phần sở hữu chung trong tòa nhà và từ đó có thể giải quyết được vấn đề này. Thế nhưng rất tiếc Luật Nhà ở sửa đổi, điều luật về sở quyền sở hữu chung cũng bị biến mất.
Về 2% quỹ bảo trì, đây là một số tiền rất lớn đối với những khu dân cư hàng nghìn hộ dân. Đây cũng là lý do mà các chủ đầu tư rất chậm trễ trong việc thành lập BQT.
Theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, kinh nghiệm tại Thuỵ Điển cho thấy, BQT có thể lấy ngay các cư dân tại chung cư để thành lập Hợp tác xã chuyên cung cấp dịch vụ vận hành nhà chung cư tại chỗ.
“Hợp tác xã này phải là thực thể kinh tế độc lập với BQT nhà chung cư, chứ BQT kiêm luôn việc cung cấp dịch vụ vận hành nhà chung cư thì không ổn", ông Đặng Hùng Võ lưu ý.
GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, phát triển chung cư cần tới một hệ thống pháp luật riêng có tính hệ thống, đầy đủ và nhất quán. Các nước phát triển đều có Luật chung cư riêng, tách khỏi Luật Nhà ở với nhiều quy định chi tiết nhằm đảm bảo không gian sống chung của các cư dân.
Cùng góc nhìn trên, một số chuyên gia bất động sản đánh giá, đối với các cơ quan nhà nước, nên sớm ban hành Luật Chung cư để điều chỉnh tất cả các quan hệ liên quan đến nhà chung cư. Việc tạo ra một hành lang pháp lý hoàn chỉnh sẽ giúp hạn chế và giải quyết nhanh các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư.
Trước mắt, đối với các tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… theo Luật sư Trương Anh Tú, các cơ quan có thẩm quyền cần rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu kiện liên quan đến tranh chấp chung cư.
Phạm Minh
