Gần đây, nhiều khách hàng mua dự án An Gia Star (quận Bình Tân, Tp.HCM) đã có đơn kiến nghị lên chủ đầu tư là công ty Phát triển Bất động sản An Gia (An Gia Investment) để giải quyết những bất cập liên quan đến việc thông tin quảng bá sai tiện ích dự án, quá thời hạn giao nhà nhưng chủ đầu tư vẫn không thực hiện đúng cam kết, nhiều lần thất hứa…
“Khách hàng hụt hơi”
Tại Hà Nội, có thể điểm qua các dự án như: Tràng An Complex, số 1 Phùng Chí Kiên, quận Cầu Giấy, cư dân đã tố cáo chủ đầu tư GP Invest lấn chiếm diện tích chung nội bộ của dự án để làm cổng và hàng rào cho 7 căn liền kề.
Cư dân chung cư CT7 Parkview Residence thuộc khu đô thị Dương Nội, quận Hà Đông, cũng tố chủ đầu tư Cen Invest đã bàn giao cho họ những căn hộ bị hụt diện tích so với hợp đồng.
Dự án Sunshine Garden tại Vĩnh Tuy, quận Hoàng Mai, do công ty Cổ phần Sao Ánh Dương (Sunshine Group) làm chủ đầu tư, cũng gây chú ý từ chuyện dự án dừng thi công vì không có đường vào…
Còn hàng chục dự án khác cũng đang trong tình trạng chủ đầu tư quảng cáo một đằng, bán hàng một nẻo, không đúng với cam kết và không thực hiện đúng thời hạn giao nhà như trong hợp đồng.
Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (HHBĐS) Việt Nam – thừa nhận, hiện nay việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn diễn ra vấn nạn các chủ đầu tư khi quảng cáo, giới thiệu dự án luôn đầy đủ, hoành tráng, nhưng khi bàn giao nhà ở cho người dân, thực tế những tiện ích, chất lượng căn hộ không được như vậy.
Theo ông Hà, Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014 đã quy định khi các chủ đầu tư quảng cáo phải công khai thông tin về quy mô, chức năng, tiện ích sản phẩm, giá cả, hồ sơ pháp lý…
Nghị định 121 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng và KDBĐS quy định những trường hợp không công khai thông tin trung thực bị phạt đến 60 triệu đồng, nếu tái phạm bị rút giấy phép kinh doanh có thời hạn. Tuy nhiên, việc các chủ đầu tư thực hiện luật chưa được nghiêm túc vẫn tiếp tục xảy ra.
|
Luật KDBĐS năm 2014 đã có nhiều quy định phù hợp với thực tiễn song hệ thống văn bản luật này đang thiếu các chế tài đủ mạnh, bởi vì mức phạt vài chục triệu đồng với những dự án lãi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng chỉ như “muối bỏ bể”.
Theo luật sư Nguyễn Quang Ngọc – Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội, việc tranh chấp giữa chủ đầu tư và các khách hàng có xu hướng ngày một gia tăng. Nhiều chủ đầu tư lập luận việc quảng cáo là lỗi của nhà phân phối, như vậy các chủ đầu tư đã lảng tránh trách nhiệm.
“Song song tăng cường quản lý nhà nước, chúng ta phải có chế tài buộc chủ đầu tư thực hiện, hoặc cơ quan tài phán đưa ra đàm phán các tranh chấp”, luật sư Ngọc đặt vấn đề.
Bổ sung chế tài mạnh
Với tình trạng cơ quan quản lý chưa có chế tài đủ mạnh nên nhiều chủ đầu tư tiếp tục “nhờn luật”. Có những dự án không biết đến bao giờ mới thực hiện được cam kết với nhà đầu tư.
Điển hình là dự án Usilk City tại đường Lê Văn Lương đã khởi công được hơn 10 năm nhưng cho đến nay, chủ đầu tư mới chỉ bàn giao được 3/13 tòa nhà, trong khi đó, phần lớn nhà đầu tư đã đóng tiền gần 100% hợp đồng.
Ông Hà cho rằng Luật KDBĐS năm 2014 đã có nhiều quy định phù hợp với thực tiễn song hệ thống văn bản luật này đang thiếu các chế tài đủ mạnh. Bởi vì mức phạt vài chục triệu đồng với những dự án lãi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng chỉ như “muối bỏ bể”.
Trong khi chế tài ở đây lại tùy theo mức độ để xử lý như miễn giấy phép kinh doanh, thu hồi giấy phép kinh doanh, hay nặng hơn là truy cứu trách nhiệm hình sự đối với chủ đầu tư.
Các chuyên gia cho rằng khách hàng yếu thế do phụ thuộc vào hợp đồng mẫu trong khi trên thực tế, khách hàng chưa được tham gia sửa các điều trong hợp đồng nên phải chịu phần thiệt về mình.
Đơn cử, nếu chủ đầu tư chậm tiến độ trong hợp đồng không thấy quy định phạt như thế nào, nhưng trong hợp đồng lại có điều khoản nếu khách hàng chậm đóng sẽ bị phạt, hoặc bị chủ đầu tư bán cho khách hàng khác, đến khi nào có người mua mới trả lại tiền cho nhà đầu tư ban đầu.
“Ở Bộ Luật Hình sự chưa có quy định nào truy cứu đối với những hành vi vi phạm các cam kết về nhà ở. Luật Nhà ở, Luật KDBĐS có thể hướng đến chế tài nghiêm khắc, đó là Luật Hình sự, nhưng trên thực tiễn không làm được. Những hình phạt này không đủ sức răn đe đối với chủ đầu tư, khiến họ vi phạm hết lần này đến lần khác”, luật sư Ngọc cho hay.
Vì vậy, các chuyên gia vẫn có lời khuyên “hãy trở thành người tiêu dùng thông minh”. Tuy nhiên, với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người tiêu dùng luôn trong thế “bị động” do không thể biết chủ đầu tư có uy tín hay không, bởi vì sự vi phạm hợp đồng chỉ đến thời hạn bàn giao nhà khách hàng mới biết được.
Do đó, trong hợp đồng mẫu, nhiều chuyên gia đề xuất, người dân có quyền tham gia sửa để tạo sự minh bạch, công bằng. Trong các hướng dẫn thực hiện luật liên quan đến BĐS, nếu không có sự tham gia của khách hàng vào hợp đồng mẫu, chúng ta vẫn không thể giải quyết được tận gốc. Và như vậy, phải chăng khách hàng chỉ biết chờ vào sự may rủi về chủ đầu tư uy tín mà thôi?
Minh Trang
