Số liệu được Bộ Xây dựng đưa ra mới đây cho thấy, hiện có khoảng 148 dự án condotel đến từ 52 chủ đầu tư tại nhiều tỉnh thành ven biển khắp cả nước. Dự kiến trong giai đoạn 2017 - 2019 có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được tung ra thị trường. Trong đó, condotel tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận.
Xác định được cam kết lợi nhuận
Thị trường condotel đang phải đối mặt thách thức lớn, là “cuộc đua” cam kết về lợi nhuận ngày càng được các nhà phát triển địa ốc đưa ra thường xuyên hơn, với những con số hấp dẫn hơn.
Ông Trương Xuân Quý - Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Famingo, thừa nhận rằng nhìn lại sự phát triển của condotel tại Việt Nam trong thời gian qua, thì con số cam kết lợi nhuận của condotel tại Việt Nam đang là cuộc đua của các chủ đầu tư.
Liên quan đến vụ việc của dự án Cocobay Đà Nẵng, ông Quý cho rằng đây chỉ là 1 doanh nghiệp (DN) trong hàng trăm DN vận hành về condotel. “Do đó, cụm từ “vỡ trận” mà dùng chung cho cả condotel thì quá nặng. Cocobay đơn giản chỉ là sự đào thải của thị trường mà thôi”, ông Quý nhấn mạnh.
Cũng bàn về cam kết lợi nhuận, ông Phạm Thanh Hưng - Chủ tịch HĐQT Cen Invest, cho biết tại một số nước trên thế giới, các chủ đầu tư condotel chỉ đưa ra phương án dự phòng về tỷ suất lợi nhuận theo kinh nghiệm của họ.
Tại Việt Nam, ông Hưng khẳng định, nhà đầu tư (NĐT) hoàn toàn có thể nhìn thấy và tính toán được tỷ suất lợi nhuận mà chủ đầu tư cam kết có khả năng chi trả hay không.
NĐT có thể hoàn toàn tự mình quan sát được tỷ suất lợi nhuận của một căn condotel. Ông Hưng đơn cử, nếu NĐT mua sản phẩm condotel với giá khoảng 3 tỷ đồng tại một địa điểm nào đó mà chủ đầu tư cam kết tỷ suất lợi nhuận là 10%, thì giá cho thuê phòng khoảng 3 triệu/ngày.
NĐT hoàn toàn có thể quan sát được xem với giá thuê như thế, với tiền phòng như thế thì khách hàng có thuê không? Họ thuê như thế có đắt không? Ở khu vực đó thì tỷ lệ lấp đầy phòng là bao nhiêu?… Đó đều là những con số mà NĐT hoàn toàn có thể biết được.
“Dựa trên những thông tin có thể quan sát như condotel được đặt ở khu du lịch có vị trí nào, tỷ lệ lấp đầy phòng ra sao, giá phòng có phải chăng không… thì cam kết lợi nhuận là điều mà NĐT hoàn toàn có thể xác định xem chủ đầu tư có khả năng trả cho mình không?”, ông Hưng nói.
Theo bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó Tổng Giám đốc phụ trách kinh doanh công ty CP Vinhomes, sự cố Cocobay Đà Nẵng đã khiến tâm lý khách hàng dao động. Mấu chốt của vấn đề ở đây chính là cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng vận hành và khai khác kinh doanh thực tế làm cơ sở cho việc thanh toán và chi trả cam kết của chủ đầu tư.
 |
|
Condotel được đặt ở khu du lịch có vị trí nào, tỷ lệ lấp đầy phòng ra sao là những con số mà NĐT có thể biết được |
Cam kết 10% có hợp lý?
“Lấy ví dụ về khách sạn như Inter Continental thuê đơn vị vận hành và quản lý thì chi phí chính thức này đã lên tới 3 - 4%. Chủ đầu tư chỉ có thể chi trả 5 - 6% cho các khách hàng mua condotel và con số 10% sẽ là không thật”, bà Lộc nói.
Tuy nhiên, bà Lộc cũng lưu ý rằng trong trường hợp với các chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm quản lý tự thân, hệ thống kinh doanh và khách hàng sẵn có, dự án có nhiều lợi thế đặc biệt thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hợp lý.
Bình luận về chính sách cam kết lợi nhuận, Ts. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính - ngân hàng, cho rằng để nhận được mức lợi nhuận 8 - 12% có phải quá hấp dẫn hay không cần phải tính cả lãi vay và chi phí cơ hội là lợi nhuận mà chủ sở hữu sẽ mất đi khi không dùng số tiền sở hữu để gửi tiền vào ngân hàng hay đầu tư vào một loại hình đầu tư nào đó như chứng khoán hay vàng.
Ts. Hiếu cũng đưa quan điểm, mức lợi nhuận của condotel tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành, cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư không chỉ phải có rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng, mà còn phải có cái nhìn dài hạn để có những phương án kinh doanh linh hoạt phù hợp trong từng giai đoạn thị trường. Các phương án tài chính cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng và rõ ràng để chủ đầu tư duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng. Chính vì thế không có một chuẩn mực nào về tỷ lệ lợi nhuận khi đầu tư vào condotel.
Ts. Hiếu lưu ý NĐT condotel trước khi xuống tiền cần khảo sát kỹ càng chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Hợp đồng mua condotel phải có điều khoản xử lý việc vi phạm cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư, sử dụng phương pháp tính giá trị hiện tại (qua các dòng tiền trong tương lai) để bảo đảm mức lợi nhuận cần thiết…
Vị Phó Tổng Giám đốc cũng khuyến nghị NĐT không nên chạy theo các con số về tỷ lệ cam kết, số đêm nghỉ, bởi bản chất của đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là lợi nhuận lâu dài, tài sản được vận hành khai thác kinh doanh hiệu quả, được bảo trì bảo dưỡng theo đúng tiêu chuẩn ban đầu và giá trị gia tăng theo sự phát triển tất yếu của bất động sản nghỉ dưỡng và ngành dịch vụ du lịch.
Minh Sơn
