Kể từ cuối năm 2022 đến nay, hàng loạt chính sách đã được Chính phủ đưa ra để gỡ vướng cho thị trường bất động sản. Về pháp lý, chỉ trong tháng 3, tháng 4/2023, hàng loạt văn bản chỉ đạo quan trọng được ban hành như Nghị quyết 33, Công văn số 178, Nghị định số 10...
Chính sách chưa “thẩm thấu”
Mới nhất là Công điện số 469 ngày 25/5 của Chính phủ về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, trong đó nhấn mạnh các yêu cầu khơi thông pháp lý, tiếp cận vốn tín dụng, các vấn đề về xác định giá đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...
Đối với những tắc nghẽn về nguồn vốn cho thị trường, Ngân hàng Nhà nước liên tục chỉ đạo hạ lãi suất điều hành. Chỉ trong vòng hơn 3 tháng, Ngân hàng Nhà nước đã có tới 4 lần hạ lãi suất điều hành để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp và phục hồi tăng trưởng kinh tế.
Các chính sách gỡ vướng được tung ra kéo theo những kỳ vọng rất lớn cho những người làm bất động sản. Tuy nhiên, chia sẻ với Vnbusiness, ông Phúc, chủ doanh nghiệp đang phát triển một dự án quy mô 650 căn hộ ở Thủ Đức (TP.HCM), khẳng định: “Hiệu quả là có, nhưng chưa đáng kể”.
 |
|
Khó khăn dự kiến sẽ còn đeo bám thị trường bất động sản sang tới năm 2024. |
“Giao dịch trở lại phần lớn là do doanh nghiệp khát vốn buộc phải tung ra những chính sách chiết khấu lên tới 30-50% tạo động lực để khách hàng xuống tiền. Đặc biệt, nhiều đơn vị có thanh khoản nhờ bán rẻ các dự án đang hoàn thiện. Cơ bản, thị trường vẫn đang ở vùng đáy”, ông Phúc thổ lộ.
Cũng theo ông Phúc, trước đây các nhà đầu tư tỏa đi rất xa để “săn” bất động sản giá tốt. Nhưng hiện tại, đa phần các dự án, đặc biệt là căn hộ và đất nền chỉ dựa vào nhu cầu tại chỗ, tức nhà đầu tư ở đâu thì quan tâm đến các dự án ở đó, ít trường hợp “đánh bắt xa bờ”.
Các kết quả thống kê cũng chỉ ra trong những tháng đầu năm 2023, doanh nghiệp bất động sản là quán quân về... giải thể và phá sản. Đơn cử, theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, sau 5 tháng đầu năm nay, số doanh nghiệp nhà đất rút khỏi thị trường tăng 47,1%.
Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cho hay: “Số liệu về tình hình đăng ký doanh nghiệp trong 5 tháng đầu năm 2023 cho thấy kinh doanh bất động sản tiếp tục là lĩnh vực chịu áp lực và ảnh hưởng nặng nề nhất. Số doanh nghiệp rút lui tăng nhanh hơn số gia nhập, tái gia nhập”.
Trong khi đó, theo số liệu thăm dò của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 5 tháng đầu năm, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ, chỉ vào khoảng 1.744 đơn vị.
Lối thoát mở ra vào cuối năm?
Nguyên nhân khiến các chính sách gỡ vướng vẫn chưa thực sự có tác động mạnh giúp thị trường bật lên, theo giới phân tích, là bởi 2 yếu tố. Thứ nhất là về lãi suất và điều kiện vay vốn.
Thời gian qua, dù Ngân hàng Nhà nước đã có tới 4 lần điều chỉnh lãi suất điều hành, song mức lãi suất cho vay, là yếu tố có ý nghĩa quan trọng với các nhà đầu tư bất động sản và doanh nghiệp, vẫn chưa giảm đáng kể, chỉ dao động ở mức giảm 0,5-2% so với thời điểm cuối năm 2022.
Nếu xét trên nền lãi suất trước đó ở mức 13-15%, thậm chí 17%, thì mức giảm hiện tại là chưa đủ để vực dậy các doanh nghiệp. Chưa kể, các thủ tục cho vay với doanh nghiệp địa ốc hiện cũng rất gắt gao.
Yếu tố thứ hai là những áp lực về trái phiếu đến hạn. Dù Chính phủ đã có chính sách cho phép doanh nghiệp tái cơ cấu, giãn nợ, nhưng áp lực đáo hạn trái phiếu riêng lẻ vẫn còn rất lớn.
Chỉ riêng trong 4 tháng tới (6, 7, 8, 9), lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn lần lượt là 35.274 tỷ đồng, 26.564 tỷ đồng, 33.746 tỷ đồng và gần 41.000 tỷ đồng… Trong đó, lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn lên tới gần 82.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, theo số liệu của Bộ Tài chính, năm 2023 và 2024, khối lượng trái phiếu đến hạn tăng vọt, lần lượt ở mức 271.400 tỷ đồng và 329.500 tỷ đồng. Riêng khối lượng trái phiếu bất động sản đến hạn là 207.800 tỷ đồng, trái phiếu của các tổ chức tín dụng đến hạn là 207.500 tỷ đồng.
Trước những sức ép hiện hữu, giới chuyên gia và cả các doanh nghiệp đang kỳ vọng kể từ quý IV/2023, các chính sách có thể thực sự thẩm thấu và mở ra những cơ hội mới cho thị trường.
Trước hết, về pháp lý, các dự án “trùm mền” đang được bộ ngành, địa phương đẩy nhanh tiến độ gỡ vướng trong thời gian qua. Đơn cử như ở TP.HCM, Sở TN&MT thông tin đã đã giải quyết dứt điểm 10/101 kiến nghị của doanh nghiệp, còn lại 73 kiến nghị đang xem xét giải quyết.
Trong khi đó, về tín dụng, độ trễ của chính sách tiền tệ được kỳ vọng sẽ kết thúc từ cuối quý III, đầu quý IV, khởi nguồn cho việc lãi suất cho vay giảm mạnh hơn, giải "cơn khát tiền" cho doanh nghiệp.
Rất nhiều kỳ vọng vào cuối năm 2023, tuy nhiên, theo chuyên gia, từ kỳ vọng đến hiện thực vẫn là một chặng đường dài. Thực tế chỉ ra tốc độ gỡ vướng pháp lý cho dự án vẫn còn ì ạch, trong khi tín dụng chảy vào bất động sản được dự báo vẫn sẽ khó khăn.
Đáng chú ý, ngày 21/6 vừa qua, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú tiếp tục khẳng định dù tăng trưởng tín dụng đang thấp hơn nhiều so với năm ngoái, nhưng hệ thống các ngân hàng sẽ không hạ thấp các tiêu chuẩn. Và, các lĩnh vực rủi ro cao như bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt.
Có thể thấy, khó khăn vẫn đang đeo bám thị trường bất động sản. Vì vậy, trước khi kỳ vọng vào sự thẩm thấu của chính sách gỡ vướng, mở ra cơ hội mới vào cuối năm, các doanh nghiệp địa ốc sẽ phải xoay xở để tự cứu lấy mình.
Hưng Nguyên
