BIDV đăng thông báo lần thứ năm rao bán 32 căn hộ tại chung cư The Era Town. |
Theo nhận định của nhiều nhà đầu tư, các tài sản bất động sản phát mãi phần lớn có giá thấp hơn thị trường, nhưng lại tồn tại nhiều rào cản về pháp lý, thủ tục giải chấp tài sản, thủ tục định giá, đấu giá...
Thanh khoản èo uột
Mới đây, Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) tiếp tục đăng thông báo rao bán 32 căn hộ tại chung cư Kỷ Nguyên (The Era Town), đường 15B Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM, là tài sản bảo đảm cho khoản vay của CTCP Đức Khải.
Đáng nói, đây đã là đợt phát mãi lần thứ 5 đối với các căn hộ trong dự án này. Cụ thể, 2 lần phát mãi hồi cuối năm 2019, số lượng căn hộ mà BIDV rao bán là 27 căn; lần thứ ba vào tháng 2/2020 tăng lên 65 căn và hồi tháng 5/2020 vẫn còn 55 căn...
Tương tự, nhiều ngân hàng khác cũng liên tục phát đi các thông báo phát mãi tài sản bảo đảm. Vietinbank Chi nhánh Ngô Quyền (Hà Nội) thông tin về việc bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền là tòa nhà 9 tầng tại phường Dịch Vọng Hậu (quận Cầu Giấy), hơn 10 bất động sản và tài sản khác khác để thu hồi số tiền nợ gần 230 tỷ đồng của CTCP Thương mại - Tư vấn - Đầu tư - Xây dựng Bách Khoa Việt.
Trước đó, ngân hàng này cũng đã có thông báo bán đấu giá lần thứ tư với 2 thửa đất ở quận Đống Đa và Tây Hồ để xử lý khoản nợ lên tới gần 104 tỷ đồng của Công ty TNHH Kim Anh.
Đáng chú ý, số lượng các tài sản bảo đảm rao bán của các ngân hàng ngày càng tăng, nhưng thanh khoản lại rất èo uột.
Trên thực tế, việc ngân hàng rao bán tài sản nói chung và bất động sản nói riêng để thu hồi nợ không phải lúc nào cũng diễn ra một cách thuận lợi. Có những tài sản bảo đảm khiến ngân hàng phải rao bán nhiều lần, mỗi lần cách nhau khoảng 1 tháng và kéo dài từ năm nay sang năm khác. Thông thường sau mỗi lần như vậy, mức giá khởi điểm lại giảm đáng kể.
Chẳng hạn, liên quan đến tài sản bảo đảm cho khoản vay của Công ty Dệt may Thúy Đạt (Nam Định) tại BIDV, sau khi trở thành nợ xấu, ngân hàng đã đưa ra thanh lý tới... 36 lần và giảm giá hàng chục tỷ đồng nhưng vẫn “án binh bất động”.
Nhiều vướng mắc
Theo tìm hiểu của VnBusiness, trong các loại tài sản mà ngân hàng đang thanh lý hiện nay, khách hàng quan tâm nhiều nhất đến dự án bất động sản, bởi các tài sản này đã qua một vòng kiểm tra pháp lý, định giá từ các ngân hàng thương mại, nhất là những bất động sản có vị trí tốt, giá chấp nhận được.
Tuy nhiên, dù tài sản phát mại từ các ngân hàng có giá "mềm" hơn bất động sản là nhà đất, căn hộ bên ngoài thị trường khoảng 10-15%, nhưng chỉ hấp dẫn với nhóm môi giới bất động sản. Còn những người mua nhà để ở lại không mặn mà, vì một số lý do.
Trước hết là do quan niệm của đa số người dân Việt Nam khi mua nhà là tránh những ngôi nhà mà chủ cũ làm ăn “bết bát”.
Đặc biệt, khách hàng cá nhân lo ngại các tài sản này tiềm ẩn một số rủi ro phức tạp về pháp lý. Chẳng hạn, để có thể giao dịch thành công các bất động sản do ngân hàng phát mãi, sau khi bán đấu giá thành công, người mua phải ký hợp đồng với bên bán đấu giá thông qua ngân hàng, sau đó phải yêu cầu ngân hàng bàn giao đầy đủ giấy tờ.
Người mua phải thỏa thuận với ngân hàng để họ làm thủ tục sang tên nhà đất, tài sản gắn liền với đất thì sẽ thuận lợi cho người mua.
Một điểm nữa khiến người mua e ngại bất động sản phát mãi là người mất tài sản thường ít khi đóng thuế chuyển nhượng, do đó người mua sẽ phải đóng thuế chuyển nhượng và các nghĩa vụ tài chính khác còn tồn đọng liên quan đến bất động sản phát mãi.
Vì vậy, để giải bài toán "ế" của các ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đề xuất luật hóa câu chuyện xử lý nợ xấu: "Phải đưa vào luật, thành trách nhiệm rất cụ thể thì mới hy vọng sự vào cuộc mạnh mẽ và hiệu quả hơn của các cơ quan chức năng có liên quan. Khi đó, xử lý nợ xấu sẽ trở thành câu chuyện thường nhật".
Hình thành một thị trường mua bán nợ bao gồm cả nợ xấu và nợ bình thường cũng là một giải pháp được ông Lực đưa ra nhằm tăng cơ sở mua bán cho nhà đầu tư, giúp thanh khoản tốt hơn, thị trường nhộn nhịp hơn. Khi đó, câu chuyện mua bán nợ sẽ công khai, minh bạch hơn và các giao dịch có thể kiểm soát, cũng như thu thuế đầy đủ.
Bên cạnh đó, cần xem xét kỹ, nếu yêu cầu bên bán chịu đóng thuế chuyển nhượng cho người mua thì sẽ thuận lợi hơn nhiều.
Ngoài ra, việc đấu giá tài sản bảo đảm thất bại còn có nguyên nhân từ việc định giá tài sản chưa chính xác.
Trên thực tế, không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay, do đó, khi định giá để thanh lý các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.
Thanh Hoa