Thưa Luật sư, hiện một số chủ đầu tư sử dụng hợp đồng ký quỹ thay vì hình thức đặt cọc giữ chỗ cho khách hàng khi mua nhà đất hình thành trong tương lai. Vậy, ký quỹ là dạng hợp đồng như thế nào?
- Theo quy định tại Điều 330 Bộ luật Dân sự 2015 thì “ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ”.
Trong trường hợp cụ thể, giao dịch ký quỹ thông qua Hợp đồng là giao dịch ba bên giữa khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng. Trong đó, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản hình thành trong tương lai sẽ chuyển tiền ký quỹ vào tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng do chủ đầu tư chỉ định để đăng ký mua và được quyền ưu tiên mua sản phẩm mà khách hàng đã chọn.
Mục đích của việc ký quỹ là để bảo đảm cam kết mua sản phẩm của khách hàng (nghĩa vụ được bảo đảm). Đến thời điểm giao kết theo thỏa thuận, nếu khách hàng tiến hành giao dịch với chủ đầu tư, thì tiền ký quỹ được khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán của khách hàng, theo chính sách bán hàng của chủ đầu tư. Ngược lại, nếu không thực hiện giao dịch mua bán (vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm), thì khách hàng sẽ mất tiền ký quỹ, đồng thời ngân hàng sẽ giải tỏa số tiền ký quỹ và chuyển cho chủ đầu tư.
Rủi ro khi khách hàng đặt cọc giữ chỗ mua nhà đất hình thành trong tương lai đã được giới chuyên gia và luật sư cảnh báo. Ở dạng hợp đồng ký quỹ, khách hàng có gặp trường hợp tương tự?
- Về bản chất pháp lý, ký quỹ khác với đặt cọc ở chỗ nếu chủ đầu tư không thực hiện cam kết bán sản phẩm khách hàng đã ký quỹ, thì khách hàng chỉ được trả lại tiền ký quỹ nhưng chủ đầu tư không bị phạt. Mức ký quỹ hiện nay ở các dự án dao động từ 10-15% giá trị căn hộ, được cho là một khoản tiền “hợp lý” để khách hàng “giữ chỗ” đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong khi đó, nếu áp dụng biện pháp đặt cọc thì chủ đầu tư (bên nhận đặt cọc) sẽ phải trả lại khách hàng (bên đặt cọc) số tiền đặt cọc và một khoản tiền phạt bằng với số tiền đặt cọc hoặc số tiền phạt theo thỏa thuận. Do đó, biện pháp ký quỹ không có tính ràng buộc cao đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư như biện pháp đặt cọc.
Hơn nữa, ngay cả trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết bán sản phẩm hoặc bán sản phẩm nhưng không đúng giá đã cam kết, thì chủ đầu tư cũng không phải chịu bất kỳ chế tài nào. Đây chính là những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải khi giao dịch ký quỹ chỉ ràng buộc một phía nghĩa vụ của khách hàng.
Luật sư có lời khuyên nào cho các khách hàng khi mua nhà đất hình thành trong tương lai sử dụng hình thức ký quỹ?
- Một số dự án BĐS chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng áp dụng hình thức ký quỹ khá phổ biến mang tính có lợi cho các chủ đầu tư. Trong luật kinh doanh BĐS không có quy định nào cho phép được ký quỹ vì tài sản BĐS chưa hình thành nên phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
Riêng đối với hợp đồng ký quỹ, hiện vẫn chưa có quy định rõ ràng và chưa có sự can thiệp quản lý của cơ quan nhà nước, nên việc ký quỹ cũng tiềm ẩn các tranh chấp trong tương lai. Việc quản lý tài khoản ký quỹ là nghĩa vụ của ngân hàng. Trường hợp khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm thì chủ đầu tư được hưởng số tiền ký quỹ theo thỏa thuận, không phụ thuộc vào sự đồng ý của khách hàng tại thời điểm đó.
Do đó, trước khi đặt bút ký vào thỏa thuận ký quỹ, khách hàng cần hiểu rõ tính chất pháp lý của giao dịch ký quỹ, quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia giao dịch ký quỹ để cân nhắc, quyết định ký kết thỏa thuận với chủ đầu tư. Đồng thời, lựa chọn chủ đầu tư có uy tín, tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của dự án cũng là một yếu tố hạn chế rủi ro đối với khách hàng. Khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư đưa vào thỏa thuận ký quỹ điều khoản quy định về thời điểm ký hợp đồng mua bán.
Thị trường BĐS hiện nay có nhiều sản phẩm đa dạng cho khách hàng lựa chọn. Đối với những loại hình sản phẩm chưa đủ điều kiện về pháp lý, nếu khách hàng không tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật mà vẫn quyết định “xuống tiền" sớm ký kết các thỏa thuận như “ký quỹ” trước khi ký hợp đồng mua bán thì vô hình trung khách hàng sẽ phải chịu nhiều rủi ro tiềm ẩn.
Như vậy, để thị trường BĐS minh bạch, cơ quan quản lý cần có những biện pháp kiểm soát tình trạng chủ đầu tư vi phạm các điều kiện khi giao dịch BĐS và thu tiền sớm của khách hàng, bảo vệ người mua nhà.
Xin trân trọng cảm ơn Luật sư!
Phạm Minh thực hiện